Împrumut imobiliar comercial

Imobilele comerciale (CRE) sunt proprietate producătoare de venituri utilizate numai în scopuri comerciale (mai degrabă decât rezidențiale). Exemplele includ mall-urile cu amănuntul, centrele comerciale, clădirile și complexele de birouri și hotelurile. Finanțarea - inclusiv achiziția, dezvoltarea și construcția acestor proprietăți - se realizează de obicei prin împrumuturi imobiliare comerciale: ipoteci asigurat de incarcaturi pe proprietatea comercială.

Ce este un împrumut comercial imobiliar?

La fel ca și cu ipoteci la domiciliu, bănci și independente creditorii sunt implicați activ în acordarea de împrumuturi pentru imobiliare comerciale. De asemenea, companiile de asigurări, Fondul de pensii, investitori privați și alte surse, inclusiv Programul de împrumut 504 al Small Business Administration din SUA, furniza capital pentru imobiliare comerciale.

Aici, ne uităm la credite imobiliare comerciale, cum diferă de împrumuturile rezidențiale, caracteristicile lor și ce caută creditorii.

Împrumuturi rezidențiale vs. Împrumuturi imobiliare comerciale: diferențe cheie

Persoane fizice vs. Entități

În timp ce creditele ipotecare rezidențiale se acordă de obicei unor împrumutați individuali, împrumuturile imobiliare comerciale sunt adesea acordate entităților comerciale (de exemplu, corporații, dezvoltatori, societăți în comandită limitată, fonduri și încrederi). Aceste entități sunt adesea formate în scopul specific de a deține proprietăți imobiliare comerciale.

Este posibil ca o entitate să nu aibă un istoric financiar sau altele rating de credit, caz în care creditorul poate solicita directori sau proprietarii entității să garantează împrumutul. Aceasta oferă creditorului o persoană (sau un grup de persoane) cu o istoricul creditului—Și de la care se pot recupera în caz de împrumut Mod implicit. În cazul în care creditorul nu solicită acest tip de garanție, iar proprietatea este singurul mijloc de recuperare în caz de nerambursare a împrumutului, creanţă se numește a împrumut fără recurs, adică creditorul nu are nr recurs împotriva oricui sau altceva decât proprietatea.

Programele de rambursare a împrumuturilor

O ipotecă rezidențială este un tip de împrumut amortizat în care datoria este rambursată în rate regulate pe o perioadă de timp. Cel mai popular produs ipotecar rezidențial este cel de 30 de ani ipotecă cu rată fixă, dar cumpărătorii rezidențiali au și alte opțiuni, inclusiv ipoteci pe 25 și 15 ani. Mai lung amortizare perioadele implică de obicei plăți lunare mai mici și un total mai mare costurile dobânzii pe durata de viață a împrumutului, în timp ce perioadele mai scurte de amortizare implică, în general, plăți lunare mai mari și costuri totale mai mici ale dobânzii.

Împrumuturile rezidențiale sunt amortizate pe durata de viață a împrumutului, astfel încât împrumutul să fie rambursat integral la sfârșitul termenului de împrumut.

Cumpărătorul unei case de 200.000 de dolari cu o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani la 3%, de exemplu, ar efectua 360 de plăți lunare de 1.027 USD, după care împrumutul ar fi plătit integral. Aceste cifre presupun un avans de 20%.

Spre deosebire de împrumuturile rezidențiale, termenele împrumuturilor comerciale variază de obicei de la cinci ani (sau mai puțin) la 20 de ani, iar perioada de amortizare este adesea mai lungă decât durata împrumutului. Un creditor, de exemplu, ar putea face un împrumut comercial pentru un termen de șapte ani cu o perioadă de amortizare de 30 de ani. În această situație, investitorul ar efectua plăți pentru șapte ani dintr-o sumă bazată pe împrumutul achitat în decurs de 30 de ani, urmat de o finală "plată balon a întregului sold rămas la împrumut.

De exemplu, un investitor cu un împrumut comercial de 1 milion de dolari la 7% ar efectua plăți lunare de 6.653,02 USD timp de șapte ani, urmat de o finală plată balon de 918.127,64 dolari care ar plăti integral împrumutul.

Lungimea termenului de împrumut și perioada de amortizare afectează rata pe care o încasează creditorul. În funcție de puterea creditului investitorului, acești termeni pot fi negociabil. În general, cu cât programul de rambursare a împrumutului este mai lung, cu atât rata dobânzii este mai mare.

Rapoarte împrumut-valoare

Un alt mod în care împrumuturile comerciale și rezidențiale diferă este în raportul împrumut-valoare (LTV), o cifră care măsoară valoarea unui împrumut în raport cu valoarea proprietății. Un creditor calculează LTV împărțind suma împrumutului la cea mai mică dintre proprietăți valoarea adaugata sau a lui pretul de cumparare. De exemplu, LTV pentru un împrumut de 90.000 USD pe o proprietate de 100.000 USD ar fi de 90% (90.000 $ ÷ 100.000 $ = 0,9 sau 90%).

Atât pentru împrumuturile comerciale, cât și pentru cele rezidențiale, debitorii cu TVL mai mici se vor califica pentru rate de finanțare mai favorabile decât cei cu TVL mai mari. Motivul: au mai multe capitaluri proprii (sau miza) în proprietate, ceea ce este mai mic risc în ochii împrumutătorului.

LTV-uri mari sunt permise pentru anumite ipoteci rezidențiale: Până la 100% LTV este permisă VA și USDA împrumuturi; până la 96,5% pentru Împrumuturi FHA (împrumuturi care sunt asigurate de Administrația Federală a Locuințelor); și până la 95% pentru împrumuturi convenționale (cele garantate de Fannie Mae sau Freddie Mac).

În schimb, creditele TVL comerciale, în general, se încadrează în intervalul 65% - 80%.Deși unele împrumuturi pot fi făcute la televizoare cu TVL mai mari, acestea sunt mai puțin frecvente. LTV-ul specific depinde adesea de categoria creditului. De exemplu, poate fi permis un LTV maxim de 65% teren brut, în timp ce un LTV de până la 80% ar putea fi acceptabil pentru o construcție multifamilială.

Nu există programe VA sau FHA în creditarea comercială și nu asigurare ipotecară privată. Prin urmare, creditorii nu au nicio asigurare pentru acoperirea neîndeplinirii obligațiilor debitorului și trebuie să se bazeze pe proprietate reală gajat ca Securitate.

Raportul acoperire datorii-servicii

Creditorii comerciali se uită, de asemenea, la raportul acoperire datorie-serviciu (DSCR), care compară proprietățile venitul anual net din exploatare (NOI) la ipoteca sa anuală serviciul datoriei (inclusiv principalul și dobânzile), măsurând capacitatea proprietății de a-și deservi datoria. Se calculează prin împărțirea NOI la serviciul anual de datorii.

De exemplu, o proprietate cu 140.000 USD în NOI și 100.000 USD în serviciul anual al datoriilor ipotecare ar avea un DSCR de 1.4 (140.000 ÷ 100.000 USD = 1.4). Raportul ajută creditorii să determine mărimea maximă a împrumutului pe baza fluxul de numerar generat de proprietate.

Un DSCR mai mic de 1 indică un flux de numerar negativ. De exemplu, un DSCR de .92 înseamnă că există doar suficient NOI pentru a acoperi 92% din serviciul anual de datorii. În general, creditorii comerciali caută DSCR-uri de cel puțin 1,25 pentru a asigura un flux de numerar adecvat.

Un DSCR mai mic poate fi acceptabil pentru împrumuturile cu perioade de amortizare mai scurte și / sau proprietăți cu fluxuri de numerar stabile. Pot fi necesare rapoarte mai mari pentru proprietățile cu fluxuri de numerar volatile - de exemplu, hoteluri, cărora le lipsește chiriașul pe termen lung (și, prin urmare, mai previzibil) leasinguri comun altor tipuri de imobile comerciale.

Ratele și taxele dobânzii pentru împrumuturile imobiliare comerciale

Ratele dobânzii la împrumuturile comerciale sunt în general mai mari decât la creditele rezidențiale. De asemenea, împrumuturile imobiliare comerciale implică de obicei taxe care se adaugă la costul total al împrumutului, inclusiv evaluare, legal, cerere de împrumut, originarea împrumutului și / sau taxe de sondaj.

Unele costuri trebuie plătite în avans înainte ca împrumutul să fie aprobat (sau respins), în timp ce altele se aplică anual. De exemplu, un împrumut poate avea un împrumut unic originare comision de 1%, datorat la momentul închiderii, și o taxă anuală de un sfert de unu la sută (0,25%) până la achitarea integrală a împrumutului. Un împrumut de 1 milion de dolari, de exemplu, ar putea necesita o taxă de inițiere a împrumutului de 1% egală cu 10.000 USD pentru a fi plătită în avans, cu o taxă de 0,25% de 2.500 USD plătită anual (în plus față de dobândă).

Plata în avans

Un împrumut comercial imobiliar poate avea restricții plata în avans, conceput pentru a păstra creditorul anticipat Randament pe un împrumut. Dacă investitorii decontează datoria înainte de împrumut data scadenței, vor trebui probabil să plătească penalități de plată în avans. Există patru tipuri principale de penalități de „ieșire” pentru achitarea anticipată a unui împrumut:

• Pedeapsă în avans. Acesta este cel mai de bază penalizare pentru plata în avans, calculată prin înmulțirea soldului curent restant cu o penalitate de plată anticipată specificată.
• Garantarea dobânzii. Împrumutătorul are dreptul la o sumă specificată de dobândă, chiar dacă împrumutul este plătit anticipat. De exemplu, un împrumut poate avea o rată a dobânzii de 10% garantată pentru 60 de luni, cu o rată de 5% taxa de ieșire după care.
• Blocare. Împrumutatul nu poate plăti împrumutul înainte de o perioadă specificată, cum ar fi un blocaj de cinci ani.
• Anulare. O înlocuire a colateral. În loc să plătească în numerar creditorului, împrumutatul schimbă noi garanții (de obicei Trezoreria SUA valori mobiliare) pentru garanția inițială a împrumutului. Acest lucru poate reduce taxele, dar la această metodă de plată a unui împrumut se pot atașa penalități mari.

Condițiile de plată în avans sunt identificate în documentele de împrumut și pot fi negociate împreună cu alte condiții de împrumut în împrumuturile imobiliare comerciale.

Linia de fund

În cazul imobilelor comerciale, un investitor (adesea o entitate comercială) cumpără proprietatea, închiriază spațiu și încasează chiria de la companiile care operează în cadrul proprietății. Investiția este destinat să fie o proprietate care produce venituri.

Atunci când evaluează împrumuturile imobiliare comerciale, creditorii iau în considerare garanția împrumutului bonitatea creditului a entității (sau a directorilor / proprietarilor), inclusiv trei până la cinci ani de situațiile financiare și venituri declaratiilor fiscale, și raporturi financiare, cum ar fi raportul împrumut-valoare și serviciul datoriei raportul de acoperire.