Elementele și aspectele ofertei imobiliare finanțate de vânzător

Când vine vorba de finanțarea imobilelor rezidențiale, majoritatea tranzacțiilor urmează un proces familiar. Vânzătorul găsește un cumpărător dispus cu venitul necesar, istoricul angajării și scorul de credit pentru a se califica pentru credit ipotecar, iar o instituție de creditare pune banii pentru a finanța afacerea.

Dar dacă finanțarea tradițională nu este disponibilă, iar cumpărătorul și vânzătorul doresc în continuare să procedeze în mod privat cu vânzarea? Ei intră în ceea ce se știe finanțarea vânzătorului. După cum sugerează termenul, persoana care vinde casa finanțează achiziția.

Cum funcționează finanțarea vânzătorului?

O bancă nu este implicată într-o vânzare finanțată de vânzător; cumpărătorul și vânzătorul fac singuri aranjamentele. Ei întocmesc un bilet la ordin stabilirea ratei dobânzii, calendarul plăților de la cumpărător la vânzător și consecințele în cazul în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligațiile. Spre deosebire de o vânzare care implică un credit ipotecar, nu există niciun transfer al principal de la cumpărător la vânzător, ci doar un acord de rambursare a sumei în timp.

Cu doar doi jucători principali implicați, finanțarea proprietarului poate fi mai rapid și mai ieftin decât vânzarea unei case în mod obișnuit. Nu este de așteptare pentru ofițerul de împrumut bancar, subscriitor, și departamentul juridic și cumpărătorii pot intra adesea într-o casă pentru mai puțini bani.

Avantajele finanțării vânzătorului

Acest alternativă la finanțarea tradițională poate fi util în anumite situații sau în locuri în care ipotecile sunt greu de obținut. În astfel de condiții stricte, finanțarea vânzătorului oferă cumpărătorilor acces la o formă alternativă de credit.

Vânzătorii, la rândul lor, pot vinde de obicei mai repede și fără a fi nevoie să efectueze reparații costisitoare de care creditorii solicită de obicei. De asemenea, deoarece vânzătorul finanțează vânzarea, proprietatea poate solicita un preț de vânzare mai mare.

Costuri de închidere mai mici

Costuri de închidere sunt într-adevăr mai mici pentru o vânzare finanțată de vânzător. Fără participarea unei bănci, tranzacția evită costul puncte ipotecare sau de reducere, precum și taxe de inițiere și o serie de alte taxe pe care creditorii le extrag în mod obișnuit în timpul procesului de finanțare. Există, de asemenea, o flexibilitate mai mare, cel puțin aparent, cu privire la provizioanele de împrumut, de la avansul necesar și rata dobânzii până la termenul acordului.

Finanțarea vânzătorului se execută de obicei doar pe un termen destul de scurt, cum ar fi cinci ani, cu un plată balon care va scadea la sfârșitul perioadei respective. Teoria - sau cel puțin speranța - este că cumpărătorul va ajunge în cele din urmă refinanta acea plată cu un împrumutător tradițional, înarmat cu îmbunătățit bonitatea creditului și după ce a acumulat o parte din capitalul propriu în casă.

Finanțarea vânzătorului pentru cumpărători

Pentru toate avantajele potențiale ale finanțării vânzătorului, tranzacțiile care o utilizează vin cu riscuri și realități pentru ambele părți. Iată ce ar trebui să ia în considerare cumpărătorii înainte de a finaliza o afacere finanțată de vânzător.

Nu vă așteptați la condiții mai bune decât la un credit ipotecar

Deoarece condițiile unei tranzacții finanțate de vânzător sunt eliminate, flexibilitatea întâlnește frecvent realitatea. Vânzătorul își digeră nevoile și riscurile financiare, inclusiv posibilitatea cumpărătorului de a achita împrumutul, cu perspectiva unui proces de evacuare potențial scump și dezordonat.

Rezultatul poate fi îngrijorător pentru cumpărător. Este posibil, de exemplu, să asigurați o rată a dobânzii mai favorabilă decât oferă băncile, dar este mai probabil să plătiți mai mult, poate cu câteva puncte procentuale suplimentare peste valoarea predominantă rată.

Este posibil să fie necesar să vă vindeți vânzătorului

Este inteligent să fii transparent și direct cu privire la motivele pentru care nu te-ai calificat pentru o ipotecă tradițională. Unele dintre aceste informații pot apărea oricum atunci când vânzătorul vă verifică istoricul creditelor și alte date de fundal, inclusiv angajarea dvs., active, creanțe financiare și referințe.

Dar asigurați-vă, de asemenea, că indicați orice restricții cu privire la capacitatea dvs. de a împrumuta, care ar putea să nu apară în timpul due diligence al vânzătorului. Un potențial cumpărător care are la dispoziție un credit solid și un avans important poate să fi început recent o nouă afacere și, prin urmare, să nu poată fi eligibil pentru un împrumut de până la doi ani.

Fiți pregătit să propuneți finanțarea vânzătorului

Proprietarii de case care oferă finanțare vânzătorului anunță adesea în mod deschis acest fapt în speranța de a atrage cumpărători care nu se califică pentru ipoteci. Totuși, dacă nu vedeți o mențiune despre finanțarea vânzătorului, nu este rău să întrebați. Cu toate acestea, în loc să întrebați dacă finanțarea proprietarului este o opțiune, vă recomandăm să prezentați o propunere specifică. Ați putea spune, de exemplu, „Oferta mea este prețul complet cu 20% în jos, finanțarea vânzătorului cu 350.000 USD la 6%, amortizată pe 30 de ani cu o perioadă de cinci ani împrumut cu balon. Dacă nu refinanțez în doi-trei ani, voi crește rata la 7% în anii patru și cinci. "

Confirmați că vânzătorul este liber să finanțeze vânzarea

Finanțarea vânzătorului este cea mai simplă atunci când vânzătorul deține proprietatea direct; o ipotecă deținută asupra proprietății introduce complicații suplimentare. Plata pentru un căutare titlu de pe proprietate va confirma că este descrisă cu exactitate în act și că nu conține o ipotecă sau un impozit incarcaturi.

Conform Jason Burkholder, un agent imobiliar cu Weichert, Agenții imobiliari din Lancaster, Pennsylvania, „Majoritatea ipotecilor au o clauză„ datorată la vânzare ”care interzice vânzătorului să vândă locuința fără a plăti ipoteca. Deci, dacă un vânzător face finanțare de către proprietar și companie ipotecară află, va considera locuința „vândută” și va cere plata imediată a datoriei în totalitate, ceea ce îi permite creditorului să excludă. "

Finanțarea vânzătorilor pentru vânzători

Rețineți aceste sfaturi și realități dacă aveți în vedere finanțarea vânzării unei case.

Nu trebuie să finanțați neapărat vânzarea pentru o lungă perioadă de timp

În calitate de vânzător, puteți, în orice moment, să vindeți bilet la ordin către un investitor sau creditor, căruia cumpărătorul îi trimite apoi plățile. Acest lucru se poate întâmpla în aceeași zi cu închiderea, astfel încât vânzătorul să poată primi numerar imediat.

Cu alte cuvinte, vânzătorii nu trebuie să aibă bani și nici nu trebuie să devină creditori. Rețineți, totuși, că va trebui probabil să acceptați mai puțin decât valoarea totală a notei pentru a o vinde, reducând astfel rentabilitatea proprietății. Biletele la ordin pe proprietăți se vând de obicei cu 65% până la 90% din valoarea lor nominală, potrivit Amerinote Xchange, o companie specializată în piață secundară finanțarea.

Faceți ca finanțarea vânzătorului să fie parte a pitch-ului dvs. pentru a vinde proprietatea

Deoarece finanțarea vânzătorului este relativ rară, promovați faptul că o oferiți, începând cu listarea proprietății. Adăugarea cuvintelor „finanțarea vânzătorului disponibilă” în text va atenționa potențialii cumpărători și agenții acestora că opțiunea este pe masă.

Când potențialii cumpărători vă văd casa, furnizați mai multe detalii despre modalitățile de finanțare. Pregătiți o fișă informativă care descrie condițiile de finanțare.

Căutați sfaturi fiscale și luați în considerare ajutorul pentru întreținerea împrumuturilor

Deoarece ofertele finanțate de vânzător pot prezenta complicații fiscale, angajați un planificator financiar sau un expert fiscal ca parte a echipei dvs. pentru vânzare. De asemenea, cu excepția cazului în care sunteți experimentat și confortabil ca împrumutător, luați în considerare angajarea unui deservirea împrumuturilor companiei să colecteze plăți lunare, să emită extrase și să efectueze celelalte treburi implicate în gestionarea unui împrumut.

Cum să structurați o ofertă de finanțare a vânzătorului

Ambele părți într-un acord finanțat de vânzător ar trebui să angajeze un avocat imobiliar sau agent imobiliar pentru a scrie și revizui contractul de vânzare și biletul la ordin, împreună cu sarcinile aferente. Încercați să găsiți profesioniști cu experiență în tranzacțiile la domiciliu finanțate de vânzător - și care au experiență în locul dvs. live, dacă este posibil, deoarece unele reglementări relevante (cum ar fi cele care guvernează plățile cu balon) variază în funcție de jurisdicție.

Profesioniștii pot ajuta, de asemenea, cumpărătorul și vânzătorul să decidă acordul special care le convine cel mai bine și circumstanțele vânzării. Dacă nu este o afacere finanțată de vânzător, investitor imobiliar și agent imobiliar Don Tepper subliniază că „există de fapt alte zeci de alte modalități de a cumpăra”, altele decât un acord tradițional de ipotecă. Aceste aranjamente, notele Tepper, includ opțiunea de leasing, cumpărarea prin leasing, contractul funciar, contract-de-act, partajare de capitaluri proprii și împrumuturi ipotecare. "Majoritatea cumpărătorilor și majoritatea agenților imobiliari nu știu cum funcționează oricare dintre acestea", spune el.

Linia de fund

Finanțarea vânzătorului este o opțiune bună? Pe cât de neobișnuit și neobișnuit este pentru majoritatea oamenilor, finanțarea vânzătorului poate fi o opțiune utilă pe o piață imobiliară provocatoare. Cu toate acestea, acordul declanșează unele riscuri speciale pentru cumpărători și vânzători și este înțelept să angajați asistență profesională pentru a le atenua și a permite procesului să se desfășoare fără probleme.