Ce ar trebui să știți despre evaluarea imobiliară

Estimarea valorii bunurilor imobiliare este necesară pentru o varietate de eforturi, inclusiv finanțarea, listarea vânzărilor, analiza investițiilor, asigurare de proprietate, și impozitare. Dar pentru majoritatea oamenilor, determinarea întrebării sau pretul de cumparare dintr-o bucată de proprietate reală este cea mai utilă aplicație de evaluare imobiliară. Acest articol va oferi o introducere în conceptele și metodele de bază ale evaluării imobiliarelor, în special în ceea ce privește vânzările.

Concepte de evaluare de bază

Din punct de vedere tehnic, valoarea unei proprietăți este definită ca valoarea actuală a beneficiilor viitoare care decurg din proprietatea asupra proprietății. Spre deosebire de mulți bunuri de larg consum care sunt utilizate rapid, beneficiile proprietății imobiliare sunt în general realizate pe o perioadă lungă de timp. Prin urmare, o estimare a valorii unei proprietăți trebuie să ia în considerare tendințele economice și sociale, precum și controale sau reglementări guvernamentale și condiții de mediu care pot influența cele patru elemente de valoare:

• Cerere: dorința sau nevoia de proprietate susținută de mijloacele financiare pentru satisfacerea dorinței
• Utilitate: capacitatea de a satisface dorințele și nevoile viitorilor proprietari
• Raritate: oferta finită de proprietăți concurente
• Transferabilitate: ușurința cu care sunt drepturile de proprietate transferat

Valoare versus cost și preț

Valoarea nu este neapărat egală cu costul sau prețul. Costul se referă la cheltuielile efective - pentru materiale, de exemplu, sau forță de muncă. Prețul, pe de altă parte, este suma pe care cineva o plătește pentru ceva. În timp ce costul și prețul pot a afecta valoare, ei nu a determina valoare. Prețul de vânzare al unei case ar putea fi de 150.000 USD, dar valoarea ar putea fi semnificativ mai mare sau mai mică. De exemplu, dacă un nou proprietar găsește un defect grav în casă, cum ar fi o fundație defectă, valoarea casei ar putea fi mai mică decât prețul.

Valoare de piață

O evaluare este o opinie sau o estimare cu privire la valoarea unei anumite proprietăți la o anumită dată. Rapoartele de evaluare sunt utilizate de întreprinderi, agenții guvernamentale, persoane fizice, investitori și companii ipotecare la luarea deciziilor privind tranzacțiile imobiliare. Scopul unei evaluări este de a determina proprietatea valoare de piață - cel mai probabil preț pe care proprietatea îl va aduce într-un mod competitiv și piata deschisa.

Prețul de piață, prețul la care se vinde proprietatea, nu poate reprezenta întotdeauna valoarea de piață. De exemplu, dacă un vânzător este sub constrângere din cauza amenințării executarea silită, sau dacă se efectuează o vânzare privată, proprietatea se poate vinde sub valoarea sa de piață.

Metode de evaluare

O evaluare exactă depinde de colectarea metodică a datelor. Date specifice, care acoperă detalii referitoare la proprietatea respectivă și date generale, referitoare la națiune, regiunea, orașul și cartierul în care se află proprietatea, sunt colectate și analizate pentru a ajunge la a valoare. Evaluările utilizează trei abordări de bază pentru a determina valoarea unei proprietăți.

Metoda 1: Abordarea comparativă a vânzărilor

The abordare comparativă a vânzărilor este utilizat în mod obișnuit în evaluarea caselor unifamiliale și a terenurilor. Uneori numită abordarea datelor de piață, este o estimare a valorii derivată prin compararea unei proprietăți cu proprietăți vândute recent cu caracteristici similare. Aceste proprietăți similare sunt denumite comparabile, și pentru a oferi o comparație validă, fiecare trebuie:

• Fii cât mai asemănător cu proprietatea subiectă
• Au fost vândute în ultimul an pe o piață deschisă și competitivă
• Au fost vândute în condiții tipice de piață

În procesul de evaluare ar trebui utilizate cel puțin trei sau patru elemente comparabile. Cei mai importanți factori de luat în considerare la selectarea comparabilelor sunt dimensiunea, caracteristicile comparabile și - poate mai ales - locația, care poate avea un efect extraordinar asupra pieței unei proprietăți valoare.

Calități comparabile

Deoarece nu există două proprietăți exact similare, se vor face ajustări la prețurile de vânzare ale comparabilelor pentru a ține seama de caracteristicile diferite și de alți factori care ar afecta valoarea, inclusiv:

• Vârsta și starea clădirilor
• Data vânzării, dacă se produc modificări economice între data vânzării unui comparabil și data evaluării
• Termeni și condiții de vânzare, cum ar fi dacă vânzătorul unei proprietăți a fost supus unei constrângeri sau dacă o proprietate a fost vândută între rude (la un preț redus)
• Locație, deoarece proprietățile similare ar putea diferi ca preț de la cartier la cartier
• Caracteristici fizice, inclusiv dimensiunea lotului, amenajarea teritoriului, tipul și calitatea construcției, numărul și tipul camerelor, metri pătrați de spațiu de locuit, podele din lemn de esență tare, un garaj, modernizări de bucătărie, șemineu, piscină, aer central etc.

Estimarea valorii de piață a proprietății în cauză se va încadra în intervalul format de prețurile de vânzare ajustate ale comparabilelor. Deoarece unele ajustări aduse prețurilor de vânzare ale comparabilelor vor fi mai subiective decât altele, ponderat în mod obișnuit se acordă atenție acelor comparabile care au cea mai mică cantitate de ajustare.

Metoda 2: Abordarea costurilor

The abordarea costurilor poate fi folosit pentru a estima valoarea proprietăților care au fost îmbunătățite de una sau mai multe clădiri. Această metodă implică estimări separate ale valorii clădirii și terenurilor, luând în considerare depreciere. Estimările sunt adăugate pentru a calcula valoarea întregii proprietăți îmbunătățite. Abordarea costurilor presupune că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru o proprietate îmbunătățită existentă decât prețul pentru cumpărarea unui lot comparabil și construirea unei clădiri comparabile. Această abordare este utilă atunci când proprietatea evaluată este un tip care nu este vândut frecvent și nu generează venituri. Exemplele includ școli, biserici, spitale și clădiri guvernamentale.

Costurile de construcție pot fi estimate în mai multe moduri, inclusiv metoda de picior pătrat unde costul per piciorul pătrat al unei comparații recent construite se înmulțește cu numărul de metri pătrați din subiect clădire; metoda unității în loc, unde costurile sunt estimate pe baza costului de construcție pe unitate de măsură a componentelor individuale ale clădirii, inclusiv forța de muncă și materialele; și metoda de măsurare a cantității, care estimează cantitățile de materie prima care va fi necesar pentru a înlocui clădirea subiect, împreună cu pretul curent a materialelor și a costurilor aferente instalării.

Depreciere

În scopul evaluării, amortizarea se referă la orice condiție care afectează negativ valoarea unei îmbunătățiri a proprietății imobiliare și ia în considerare:

• Deteriorarea fizică, inclusiv deteriorarea vindecabilă, cum ar fi vopsirea și înlocuirea acoperișului, și deteriorarea incurabilă, cum ar fi problemele structurale
• Învechirea funcțională, care se referă la caracteristici fizice sau de proiectare care nu mai sunt considerate de dorit de proprietate proprietari, cum ar fi aparatele învechite, corpurile cu aspect datat sau casele cu patru dormitoare, dar numai unul baie
• Învechirea economică, cauzată de factori care sunt externi proprietății, cum ar fi situarea în apropierea unui aeroport zgomotos sau a unei fabrici poluante.

Metodologie

• Estimează valoarea terenului ca și cum ar fi liber și disponibil pentru a fi folosit la cea mai înaltă și mai bună utilizare, folosind abordarea comparativă a vânzărilor, deoarece terenul nu poate fi depreciat.
• Estimează costul actual al construcției clădirii și îmbunătățirilor amplasamentului.
• Estimați valoarea deprecierii îmbunătățirilor rezultate din deteriorarea, perimarea funcțională sau perimarea economică.
• Deduceți amortizarea din costurile de construcție estimate.
• Adăugați valoarea estimată a terenului la costul depreciat a clădirilor și îmbunătățirilor amplasamentului pentru a determina valoarea totală a proprietății.

Metoda 3: Abordarea capitalizării veniturilor

Adesea numită pur și simplu abordarea veniturilor, această metodă se bazează pe relația dintre rata de rentabilitate un investitor necesită și venit net pe care o proprietate o produce. Este obișnuit estimează valoarea de proprietăți care produc venituri, cum ar fi complexe de apartamente, clădiri de birouri și centre comerciale. Evaluările care utilizează abordarea capitalizării veniturilor pot fi destul de simple atunci când se poate aștepta ca proprietatea în cauză să genereze venituri viitoare și când cheltuielile sale sunt previzibile și constante.

Capitalizare directă

Evaluatorii vor efectua următorii pași atunci când utilizează abordarea de capitalizare directă:

• Estimează potențialul anual venitul brut.
• Ia in considerare post vacant și pierderi de încasare a chiriei pentru a determina venitul brut efectiv.
• Deduceți anual costuri de operare pentru a calcula netul anual venit operațional.
• Estimează prețul pe care l-ar plăti un investitor tipic pentru venitul produs de tipul și clasa de proprietate anume. Acest lucru se realizează prin estimarea ratei de rentabilitate sau rata de capitalizare.
• Aplicați rata de capitalizare anuală a proprietății venitul net din exploatare pentru a forma o estimare a valorii proprietății.

Multiplicatori de venit brut

The multiplicator de venit brut (GIM) metoda poate fi utilizată pentru a evalua alte proprietăți care de obicei nu sunt achiziționate ca proprietăți de venit dar asta ar putea fi închiriat, cum ar fi casele cu una sau două familii. Metoda GRM corelează prețul de vânzare al unei proprietăți cu veniturile sale preconizate din închiriere. (Pentru lecturi similare, consultați „4 moduri de a evalua o proprietate de închiriere imobiliară")

Pentru proprietățile rezidențiale, venitul lunar brut este de obicei utilizat; pentru proprietățile comerciale și industriale se va utiliza venitul anual brut. Metoda multiplicatorului de venit brut poate fi calculată după cum urmează:

Prețul de vânzare ÷ Venitul din închiriere = Multiplicatorul venitului brut.

Datele recente privind vânzările și închirierea de la cel puțin trei proprietăți similare pot fi utilizate pentru a stabili un GIM corect. GIM poate fi apoi aplicat închirierii echitabile pe piață a proprietății supuse pentru a determina valoarea sa de piață, care poate fi calculată după cum urmează:

Venituri din închiriere x GIM = valoarea estimată de piață.

Linia de fund

Evaluarea exactă a imobilelor este importantă pentru creditorii ipotecare, investitorii, asigurătorii și cumpărătorii și vânzătorii de bunuri imobiliare. În timp ce evaluările sunt în general efectuate de profesioniști calificați, oricine este implicat într-un real tranzacția poate beneficia de obținerea unei înțelegeri de bază a diferitelor metode imobiliare evaluare.