Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) Определение

Что такое ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)?

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) - это тип ипотеки, при которой процентная ставка, применяемая к непогашенному остатку, изменяется на протяжении всего срока действия ссуды. При ипотеке с регулируемой ставкой начальная процентная ставка фиксируется на определенный период времени. После этого процентная ставка периодически сбрасывается, через годовые или даже ежемесячные интервалы. ARM также называют ипотека с переменной процентной ставкой или плавающая ипотека. Процентная ставка для ARM сбрасывается на основе контрольного показателя или индекса плюс дополнительный спред, называемый Маржа ARM.

Понимание ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM)

Обычно ARM выражается двумя числами. В большинстве случаев первое число указывает на продолжительность периода, в течение которого фиксированная ставка применяется к ссуде.

Например, 2/28 ARM имеет фиксированную ставку на два года, за которой следует плавающая ставка на оставшиеся 28 лет. Напротив, ARM 5/1 может похвастаться фиксированной ставкой на пять лет, за которой следует переменная ставка, которая корректируется каждый год (как обозначено цифрой один). Аналогичным образом, 5/5 ARM начинается с фиксированной ставки в течение пяти лет, а затем корректируется каждые пять лет.

Индексы vs. Маржа

В конце периода фиксированной ставки процентные ставки ARM увеличиваются или уменьшаются в зависимости от индекса плюс установленная маржа. В большинстве случаев ипотечные кредиты привязаны к одному из трех индексов: доходности к погашению по однолетним казначейским векселям, индексу стоимости фондов 11-го округа или лондонской межбанковской ставке предложения (LIBOR).

Хотя индексная ставка может меняться, маржа остается прежней. Например, если индекс составляет 5%, а маржа составляет 2%, процентная ставка по ипотеке увеличивается до 7%. Однако, если в следующий раз, когда процентная ставка будет изменена, индекс составит всего 2%, ставка упадет до 4%, исходя из 2% маржи по ссуде.

ARM vs. Ипотека с фиксированным процентом

В отличие от ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой, традиционных или ипотека с фиксированной процентной ставкой имеют одинаковую процентную ставку в течение срока ссуды, который может составлять 10, 20, 30 или более лет. Как правило, они изначально имеют более высокие процентные ставки, чем ARM, что может сделать ARM более привлекательными и доступными, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Однако ссуды с фиксированной ставкой гарантируют, что ставка заемщика никогда не вырастет до точки, когда выплаты по ссуде могут стать неуправляемыми.

При ипотеке с фиксированной процентной ставкой ежемесячные платежи остаются прежними, хотя суммы, идущие на выплату процентов или основной суммы, со временем изменятся, в соответствии с условиями займа. график амортизации.

Если процентные ставки в целом падают, домовладельцы с ипотечными кредитами с фиксированной процентной ставкой могут рефинансирование, выплачивая старую ссуду по новой, более низкой ставке.

Подходит ли вам ипотека с регулируемой процентной ставкой?

ARM может быть разумным финансовым выбором, если вы планируете сохранить ссуду в течение ограниченного периода времени и тем временем сможете справиться с любыми повышениями ставок.

Во многих случаях ARM поставляются с ограничениями скорости, которые ограничивают, насколько скорость может вырасти в любой момент времени или в целом. Периодические ограничения ставок ограничивают, насколько процентная ставка может меняться от одного года к другому, в то время как ограничения на срок действия установить ограничения на то, насколько процентная ставка может увеличиться в течение срока кредита.

Обратите внимание, что у некоторых ARM есть ограничения на выплаты, которые ограничивают размер ежемесячного платежа по ипотеке в долларовом выражении. Это может привести к проблеме под названием отрицательная амортизация если ваших ежемесячных платежей недостаточно для покрытия процентной ставки, которую меняет кредитор. При отрицательной амортизации сумма вашей задолженности может продолжать увеличиваться, даже если вы вносите необходимые ежемесячные платежи.