Определение ипотечного инвестирования в недвижимость (REMIC)

Что такое ипотечное инвестиционное агентство недвижимости (REMIC)?

Термин «ипотечный инвестиционный канал» (REMIC) относится к автомобиль специального назначения (СПВ) или долгового инструмента, который объединяет ипотечные кредиты вместе и выпускает ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS).

Понимание ипотечного инвестирования в недвижимость (REMIC)

REMIC - это сложные инвестиции, приносящие доход эмитентам и инвесторам. Ипотечные пулы обычно делятся на транши, переупакованные и проданные инвесторам как отдельные ценные бумаги. REMIC могут принимать несколько различных форм и обычно считаются сквозными объектами. Таким образом, они освобождены от прямого налогообложения.

Недвижимость каналы ипотечного инвестирования (REMIC) были впервые разрешены принятием закона Закон о налоговой реформе 1986 года. Они держат в доверительном управлении коммерческую и жилую ипотеку и выдают долю в этих секьюритизированных ипотечных кредитах инвесторам. Они считаются безопасным вариантом для инвесторов, не склонных к риску.

REMIC объединяют отдельные ипотечные кредиты в пулы на основе риска и срока погашения, как и обеспеченные ипотечные обязательства (ОКУ). Они делятся на облигации или другие ценные бумаги, которые затем продаются инвесторам. Эти ценные бумаги торгуются на вторичный ипотечный рынок.

Некоторые из самых известных в отрасли компаний, занимающихся инвестициями в ипотеку в сфере недвижимости, включают: Фанни Мэй и Фредди Мак. Эти компании поддерживаются федеральным правительством. Хотя они фактически не выдают ипотечные кредиты, они действительно гарантируют жилищные ссуды, выданные другими кредиторами на вторичном рынке. К другим эмитентам REMIC относятся ипотечные кредиторы и страховые компании, а также сберегательные учреждения.

REMIC могут быть организованы как партнерства, трасты, корпорации или ассоциации и являются федеральными не облагаемый налогом сущности. Однако инвесторы, владеющие этими ценными бумагами, по-прежнему подлежат индивидуальному подоходному налогу. Налоговое законодательство не позволяло РЭМИК вносить изменения в свои ипотечные ссуды. Таким образом, организация может потерять свой статус освобожденной от налогов, если ссуда в ее пуле будет обменена на другую ссуду. Это потому, что федеральные правила требуют, чтобы ссуды в данном пуле были постоянными. Другими словами, ссуды не могут быть существенно изменены или обменены на другие ссуды с новыми условиями.

Изменения в REMIC

Было предложено или внесено несколько изменений для защиты структуры и освобождения от налогов REMIC.

Конгресс представил Закон об улучшении поведения при ипотечных инвестициях в недвижимость в 2009 году, чтобы ослабить ограничения на коммерческая недвижимость ссуды, секьюритизированные РЭМИК. Владельцы проблемной собственности с коммерческими ссудами не могли вносить изменения в свои активы, потому что их планы изменили стоимость залог что обеспечило ссуду.

Предлагаемый закон позволит владельцам собственности с коммерческие ссуды секьюритизированы REMIC для внесения улучшений и улучшений, которые сделают их недвижимость более привлекательной для рынка. Законодательство включало заявление о том, что изменение собственности на таких условиях не будет рассматриваться как запрещенная сделка, как указано в Служба внутренних доходов (IRS).

Доля в REMIC будет по-прежнему рассматриваться как обычные проценты и поступления, которые сгенерированные модификациями свойства будут обрабатываться так же, как если бы они были получены через квалифицированные ипотека.

Закон был передан в комитет по банковскому делу, жилищному строительству и городским делам, но дальше не продвинулся.

Федеральное правительство предоставило некоторую помощь людям с коммерческими и жилищными кредитами, страдающим от лишений из-за пандемии COVID-19. Домовладельцам, неспособным производить платежи, было предоставлено отсрочку отсрочки платежа, сначала в соответствии с Закон о помощи, чрезвычайной помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), который был подписан бывшим президентом Дональдом Трампом в 2020 году, а затем снова, когда администрация Байдена продлила его положения.

Поскольку льгота в конечном итоге изменит структуру этих займов, это также повлияет на структуру REMIC. IRS гарантирует, что эти инвестиции и их эмитенты останутся в безопасности от любых налоговых последствий, если заемщики воспользуются этими чрезвычайными мерами.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Обеспеченное ипотечное обязательство (CMO)

Промышленность обычно рассматривает REMIC как CMOS, которые представляют собой серию закладных, которые объединяются и продаются инвесторам в качестве инвестиций. Но между ними есть некоторые различия.

CMO существуют внутри REMIC, хотя CMO являются отдельное юридическое лицо для налоговой и юридической целей. REMIC, с другой стороны, освобожден от федерального налога. Но это только доход, который инвесторы получают от основной ипотечной ссуды на корпоративном уровне. Любой доход, полученный и выплачиваемый инвесторам, облагается налогом с использованием формы 1066 при заполнении REMIC.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Инвестиционный фонд недвижимости (REIT)

И REMIC, и инвестиционные фонды недвижимости (REIT) инвестируют в недвижимость в той или иной форме, но в то время как REMIC объединяют ипотечные ссуды и продают их в качестве инвестиций инвесторам, REIT - это совсем другая игра.

REIT - это компании, которые владеют и управляют портфолио приносящей доход собственности, такой как офисные и торговые площади, кондоминиумы и объекты смешанного использования. Инвесторы могут покупать акции REIT, которые торгуются на биржах так же, как и акции. Компании сдают в аренду или сдают свою недвижимость, и этот доход затем выплачивается инвесторам в виде дивиденды.

Однако, как и REMIC, REIT не облагаются налогом. Но инвесторы должны сообщать о любых доходах от этих инвестиций в своих годовых отчетах. налоговая декларация, что означает, что они облагаются налогом по собственной налоговой ставке.