Меняющиеся дома: что лучше, чем покупать и держать?

Вопрос в том, есть ли листать или покупка и владение недвижимостью - лучшая стратегия инвестирования в недвижимость. Нет одного правильного ответа. Вместо этого выбор одного метода другому должен быть частью четкого стратегического плана, учитывающего ваши общие цели.

Вы также должны принять во внимание возможности, которые предоставляет существующий рынок. Вот что нужно для реализации каждой стратегии и как решить, какая из них может вам подойти.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Это хороший вопрос. Владение жилой недвижимостью вызывает все больший интерес со стороны розничные инвесторы по многим из следующих причин:

• Недвижимость может обеспечить более предсказуемую прибыль, чем акции и облигации.
• Недвижимость обеспечивает инфляцию живая изгородь потому что арендные ставки и инвестиционный денежный поток обычно растут как минимум на столько же, сколько уровень инфляции.
• Недвижимость - отличное место для капитал в моменты, когда вы не уверены в перспективах акций и облигаций.
• Собственный капитал, созданный при инвестировании в недвижимость, обеспечивает отличную основу для финансирования других инвестиционных возможностей. Вместо того, чтобы брать взаймы, чтобы получить капитал для инвестирования (т. Е. Покупка акций на марже), инвесторы могут брать займы под собственный капитал для финансирования других проектов.
• В возможность вычета налогов процентов по ипотеке делает привлекательным заимствование под залог дома.
• Жилая недвижимость не только обеспечивает денежный поток собственникам, но и может использоваться для дома или других целей.

Пассивный vs. Активный доход

Одно из ключевых различий между покупкой, владением и продажей недвижимости заключается в том, что первая может предоставить вам пассивный доход, а последний предлагает активный доход.

Пассивный доход - это деньги, заработанные на инвестициях, которые продолжают приносить доход без какого-либо материального участия с вашей стороны. Это могут быть акции и облигации или владение арендуемой недвижимостью и получение ежемесячного дохода от аренды при условии, что вы нанимаете управляющая компания для выполнения всех необходимых задач, таких как поиск арендаторов, сбор арендной платы и уход за техническое обслуживание.

Активный доход - это деньги, которые вы зарабатываете в обмен на выполненную работу. Это включает в себя вашу зарплату на работе, а также прибыль, которую вы зарабатываете на перепродаже домов. Переворачивание считается активным доходом, независимо от того, выполняете ли вы физический труд по зачистке полов. Это все еще бизнес, которым вы занимаетесь - поиск недвижимости, которую нужно перевернуть, ее покупка, получение страховки, наблюдение за подрядчиками, управление проектом и многое другое.

В этом смысле переворот - это не просто инвестиционная стратегия, такая как покупка и хранение акций или недвижимости. Если у вас есть дневная работа, имейте в виду, что ваше свободное время, вероятно, будет занято всеми требованиями, которые влечет за собой перепродажа недвижимости.

Два способа изменить свойства

При инвестировании в недвижимость можно использовать два основных типа собственности. Первый - это дома или квартиры, которые можно приобрести ниже. текущая рыночная стоимость потому что они в финансовые трудности. Второй - фиксатор верха, свойство со структурными, конструктивными или техническими проблемами, которые можно преодолеть, чтобы создать ценность.

Инвесторы, которые сосредотачиваются на проблемной недвижимости, делают это, выявляя домовладельцев, которые больше не могут управлять своей недвижимостью или поддерживать ее, или находя недвижимость, которая чрезмерно заемный и рискуют попасть в дефолт. С другой стороны, те, кто предпочитает ремонтные работы, реконструируют или улучшат недвижимость, чтобы она лучше работала для домовладельцев или была более эффективной для арендаторов.

Покупатель фиксирующего верха, использующий эту тактику, полагается на вложенный труд для увеличения стоимости, вместо того, чтобы просто покупать недвижимость по низкой цене, чтобы обеспечить высокую отдачу от инвестиций. Конечно, можно комбинировать эти две стратегии при переворачивании свойств, и многие люди именно так и поступают.

Однако постоянно находить эти возможности в долгосрочной перспективе может быть непросто. Для большинства людей переворот собственности следует рассматривать скорее как тактическую стратегию, чем как долгосрочный инвестиционный план.

Плюсы и минусы перелистывания

Плюс: более быстрая окупаемость ваших денег

Одним из больших преимуществ переворота собственности является быстрое получение прибыли, которая высвобождает капитал для других целей. Среднее время, чтобы перевернуть дом, составляет около шести месяцев, хотя новичкам следует ожидать, что этот процесс займет больше времени.

Плюс: потенциально более безопасные инвестиции

В отличие от фондового рынка, который может развернуться в середине дня, рынки недвижимости часто более предсказуемы. В некотором смысле переворот собственности можно считать более безопасной инвестиционной стратегией, поскольку она предназначена для сохранения капитал под риском за минимальное время. Ему также не хватает управления и лизинг риски, присущие владению недвижимостью, не говоря уже о хлопотах, связанных с поиском арендаторов, сбором арендной платы и обслуживанием собственности.

Минус: затраты

Переброска домов может создать проблемы с затратами, с которыми вы не столкнетесь при долгосрочных инвестициях. Затраты, связанные с переворачиванием, могут потребовать больших денег, что приведет к проблемам с денежным потоком. Потому что транзакционные издержки очень высоки как на стороне покупки, так и на стороне продажи, они могут существенно повлиять на прибыль. Если вы отказываетесь от своей основной работы и полагаетесь на листинг для получения дохода, вы также отказываетесь от постоянной зарплаты.

Минус: налоги

Быстрый оборот недвижимости (а скорость - это все, что нужно для успешных сделок) может вызвать колебания доходов, которые могут увеличить ваш налоговый счет. Это особенно верно, если дела идут слишком быстро, чтобы воспользоваться преимуществами долгосрочного налог на прирост капитала правила.В этих случаях вам придется заплатить более высокую ставку налога на прирост капитала в зависимости от вашего заработанный доход если вы владеете недвижимостью менее года.

Плюсы и минусы покупки и удержания

Плюс: постоянный доход

Владение арендуемой недвижимостью дает вам постоянный доход, независимо от того, где вы находитесь и чем занимаетесь. Более того, покупка и владение недвижимостью - известный рецепт накопления больших доходов. богатство. Много «старых денег» в США и за рубежом было накоплено за счет владения землей. Несмотря на периоды снижения цен, стоимость земли почти всегда восстанавливались в долгосрочной перспективе из-за ограниченного предложения земли.

Плюсы: увеличение стоимости недвижимости

Чем дольше вы владеете инвестиционной недвижимостью, тем больше вероятность того, что инфляция принесет вам пользу. Это повысит стоимость недвижимости, в то время как сумма, которую вы взяли для выплаты ипотеки, уменьшится по мере ее погашения. Предположим, вы смогли купить на рынке покупателя и продать на рынке продавца. Кроме того, есть реальный потенциал для значительной окупаемости ваших инвестиций.

Плюс: налоги

Владение арендуемой собственностью дает налоговые льготы, недоступные для ласт. Арендуемая недвижимость облагается налогом как инвестиционный доход с более низкими ставками налога. Вы также можете списать расходы, включая ремонт, техническое обслуживание или содержание, оплату управляющему недвижимостью и дорогу к вашей собственности или обратно.

Кроме того, вы будете платить налоги по ставке долгосрочного прироста капитала, если решите продать недвижимость после владения недвижимостью более года.

Минус: стоимость вакансии

Неспособность найти арендаторов - один из рисков владения арендуемой недвижимостью. Это верно независимо от того, делаете ли вы это сами или нанимаете управляющую компанию, которая сделает это за вас. Если ваша собственность пустует в течение нескольких месяцев или лет, вы несете ответственность за покрытие ипотеки в течение этого периода. Прежде чем инвестировать в недвижимость по принципу «купи и держи», убедитесь, что ваш бюджет покрывает от одного до трех месяцев вакансий в год.

Против: управление и юридические вопросы

Долгосрочное владение недвижимостью - это занятие, требующее интенсивного управления, которое не под силу многим инвесторам. Некоторые инвесторы, особенно те, кто впервые арендует недвижимость, плохо подготовлены или плохо подготовлены к тому, чтобы справиться с обязанностями и юридическими вопросами, которые возникают в связи с тем, что арендодатель является арендодателем. Процесс поиска качественных арендаторов и удовлетворения их потребностей может быть напряженным и отнимающим много времени мероприятием. Однако успешный управление недвижимостью необходимо для обеспечения постоянных денежных потоков от инвестиций.

Выбор стратегии

Вам нужно ответить на несколько важных вопросов, чтобы решить, будет ли лучшей стратегией переброска собственности или удержание ее в долгосрочной перспективе. Вы должны решить, действительно ли ваш размещение капитала в недвижимость - это постоянное вложение или просто способ получить прибыль от ожидаемого роста цен на жилье.

Также было бы полезно, если бы вы определили, что соотношение риска и доходности подходит для этой части вашего инвестиционного портфеля. Наконец, вы должны обладать терпимостью к риску и навыками, чтобы брать на себя управленческие обязанности, связанные с любым типом инвестиций.

Предположим, что капитал недоступен для покупки диверсифицированного портфеля. В этом случае потенциальный инвестор должен быть готов взять на себя бессистемный риск. Сюда входят индивидуальные имущественные риски и потенциальное отсутствие спроса на недвижимость со стороны домовладельцев или арендаторов.

Если вы рассматриваете стратегию покупки и продажи, вы также должны определить, достаточно ли у вас навыков, чтобы раскрыть проблемная продажа свойства или закрепитель-верх. В этой транзакционной стратегии важно выяснить, может ли капитал быть обращен достаточно раз в течение данного инвестиционного периода, чтобы преодолеть транзакционные издержки. Они включают маклерство, финансирование и плата за закрытие.

Суть

Выбор между двумя рассматриваемыми стратегиями зависит от вашей конкретной финансовой ситуации и целей. Тем не менее, стратегия долгосрочного владения, как правило, больше подходит для тех, кто использует недвижимость в качестве основной части своих общих инвестиционных портфелей.

С другой стороны, сдавать недвижимость обычно лучше, когда недвижимость используется в качестве дополнения или тактики увеличения прибыли.

Инвесторы, желающие накопить богатство и получать доход от своих вложений в недвижимость, должны рассмотреть возможность владения недвижимостью на длительный срок. Они могут использовать капитал, встроенный в портфель, для финансирования других инвестиционных возможностей, с возможностью в конечном итоге продать недвижимость на более высоком рынке.

Замена собственности - это тактика, которая лучше всего подходит для периодов, когда перспективы на рынках акций и облигаций невысоки. Это также может сработать для людей, пытающихся реализовать краткосрочные прирост капитала до тех пор, пока позволяет рынок жилья.