Инвестиции во внегосударственную собственность

Покупка и владение недвижимостью редко бывает легким или простым делом. Когда рассматриваемая недвижимость находится в отдаленном месте, проблемы множатся. Тем не менее, инвестирование в недвижимость за пределами штата может показаться привлекательным, если вы живете в районе, где недвижимость стоит дорого. Это также может быть привлекательно, если у вас уже есть свой дом, но вы хотите разнообразить ваши вложения. Вы можете просто захотеть владеть загородный дом. Или ваши мотивы могут сочетать все эти причины и многое другое.

Тем не менее, перед тем, как сделать предложение, необходимо рассмотреть следующие вопросы.

Причины для покупки

Если вы живете в месте, где цены заоблачные, например, в Сан-Франциско или Нью-Йорке, о местных инвестициях в недвижимость или даже о местном домовладении не может быть и речи. Вы хотите посмотреть на те области, где рынок

основы надежны, но затраты на недвижимость значительно ниже.

С другой стороны, если вы живете в районе с низкими или падающими ценами на недвижимость, вы можете арендовать дом и инвестировать в недвижимость в другом месте.

Рентабельность инвестиций - ключ к успеху

В любом случае вы можете обнаружить, что рентабельность инвестиций (ROI) лучше в другом месте, чем дома. Это большая причина, по которой многие покупают за пределами региона, в котором они живут. Цена, признательность ставки, ипотечный кредит расходы, налоги, жилищные правила, условия рынка аренды и другие факторы могут быть более благоприятными в другом штате и будут способствовать потенциальной рентабельности инвестиций в недвижимость.

Проблемы, которые следует учитывать

У вас не будет такого же глубокого, повседневного знания об удаленном рынке, которое у вас есть о рынке, на котором вы живете. У вас нет глубокого понимания лучших районов—или худшее. Вам придется полагаться на исследования, молву, интуицию и мнение любых нанимаемых вами профессионалов.

Еще одна проблема - понять законы и правила, касающиеся владения недвижимостью и налогов на недвижимость в целевой области. Даже если вы читаете каждую строчку местных кодексов и постановлений, то, что там написано на бумаге, и то, что происходит в реальном мире, не всегда совпадают. Поговорите с владельцами недвижимости в этом районе, чтобы лучше понять местные проблемы.

Сети за пределами штата

Чтобы ваш инвестиционный план был успешным, вам понадобятся хорошие контакты в этом районе. Это не только агент по недвижимости. Вам может понадобиться менеджер по недвижимости, ремонтник и подрядчик в ближайшее время.

Секрет успеха многих иностранных инвесторов - найти и нанять отличных управление недвижимостью Компания. Их работа будет заполнить свободные места, собирать арендную плату, ремонтировать и справляться с чрезвычайными ситуациями.

Если вы жили в этом районе, вы могли бы управлять собственностью самостоятельно. Если вы живете далеко, профессиональное управление недвижимостью - это дополнительные расходы, которые вам просто необходимо понести, чтобы обезопасить свои вложения.

Опытный строитель и управляющий недвижимостью Расти Мидор отмечает: «Независимо от того, насколько выгодна сделка с недвижимостью, она хороша лишь настолько, насколько хорошо ею можно управлять».

Осложнения

Даже если в вашей платежной ведомости есть компания по управлению недвижимостью, вам все равно придется время от времени посещать свою собственность, чтобы убедиться, что то, что вам говорят менеджеры и арендаторы, соответствует действительности. Это дополнительные временные и денежные затраты, которые необходимо учитывать.

Кроме того, при покупке арендуемой недвижимости, особенно арендуемой за пределами штата, вы, вероятно, столкнетесь с более высокими страхование домовладельцев ставки, выше проценты по ипотеке ставки и выше авансовый платеж требования. Кредиторы считают арендную плату более рискованной, чем ипотека с собственником.

Вы также усложните свою налоговую ситуацию, владея арендуемой недвижимостью и получая доход более чем в одном штате. Возможно, вам понадобится нанять подоходный налог профессиональный, чтобы держать вас в благосклонности налоговых органов.

Как далеко идти

Рассмотрев все эти факторы, вы можете обнаружить, что будучи владельцем или покупателем инвестиционная недвижимость рядом с домом - намного проще и дешевле.

На самом деле, подумайте об этом. Даже Сан-Франциско и Нью-Йорк находятся в пределах пары часов от менее дорогой недвижимости, и даже в местах с низкими ценами есть солидные районы, расположенные довольно близко.

Перед покупкой за пределами штата

Если вы все еще намерены покупать за пределами штата, обязательно прислушайтесь к этим дополнительным предупреждениям. Не покупайте зрелище незамеченным. Онлайн-информация об объекте недвижимости может быть устаревшей или неполной. Местный агент по недвижимости или владелец недвижимости могут солгать, чтобы закрыть сделку.

Если вы невольно станете владельцем неприятной собственности, которая нарушает законы о здоровье и безопасности, вы можете оказаться на крючке из-за нарушений кода, исправление которых требует много времени и денег. Если недвижимость пустует достаточно долго, могут возникнуть проблемы с техническим обслуживанием, которые можно решить только с помощью бульдозера, и вы можете оказаться на крючке из-за счета за снос.

Пройти осмотр

Убедитесь, что вы лично осмотрите недвижимость и наймите профессионала для осмотра.

Поиск качественных арендаторов особенно важен для заочные арендодатели. Вы не будете там, чтобы пристально следить за поведением ваших арендаторов или их обращением с недвижимостью или заставлять их платить, если арендная плата просроченный. Помимо найма первоклассной компании по управлению недвижимостью, вы хотите иметь арендаторов, которые не причинят вам или вашей управляющей компании головной боли.

Получите предварительное одобрение

Во время посещения найдите время, чтобы встретиться с различные кредиторы и изучите различные типы ипотечных кредитов и процентные ставки, доступные на местном уровне. Лучше всего получить предварительно одобрено для ипотеки, так как это сократит время, необходимое для закрытия сделки, как только вы найдете загородный дом своей мечты.

Наконец, если вы никогда не владели недвижимостью, покупка вашей первой недвижимости за пределами штата является очень рискованной. Независимо от того, сколько книг вы прочитаете о владении недвижимостью, ничто не заменит опыта.

Как заставить это работать

Если вы собираетесь покупать за пределами штата, подумайте о покупке в районе, с которым вы знакомы, например, в студенческом городке или в вашем родном городе. Полезно знать местность.

В качестве бонуса, если вы покупаете в районе, который вы все равно посещаете, ваше путешествие на досуге может стать хотя бы частично не облагается налогом, потому что вы добавите бизнес-компонент к этим поездкам, чтобы проверить свои свойство.

Что можно и что нельзя

Покупайте в районе, который немного похож на местность, в которой вы живете, например, по климату, демографии или возрасту собственности, чтобы иметь некоторое представление о том, с чем вы имеете дело. Если вы всю жизнь прожили в пригороде Калифорнии 1960-х годов, не покупайте викторианский дом в Бостоне.

Не покупайте недвижимость с высоким риском. По словам Райана Л., покупайте в районе, в основном занимаемом владельцами, чтобы привлечь арендаторов, которые несут меньший экономический риск. Hinricher, партнер-основатель инвестиционной компании по продаже домов Investor Nation. Он отмечает, что для качественной собственности обычно требуется меньше обслуживания и ремонта. «Эти объекты также сдаются в аренду быстрее, поскольку они обычно имеют современную планировку и достаточное количество спален и ванных комнат».

Наконец, как упоминалось ранее, очень важно создать отличную сеть профессионалов, которые помогут вам и иногда сами посещают вашу собственность.

Альтернативы за пределами штата

Есть и другие способы инвестировать в недвижимость в другом месте. Один из вариантов - это инвестиционный фонд недвижимости (REIT) или Биржевой фонд REIT (ETF). Это похоже на инвестирование в акции, и вы можете выбрать REIT с профиль риска / доходности это соответствует тому, что вы ищете.

Точно так же, как владельцу акций не нужно принимать решения о управлении компанией, когда вы владеете акциями REIT, у вас не будет никаких головных болей, связанных с фактическим владением собственностью.