Eminent Domain: что происходит с обратной ипотекой?
Право выдающегося владения используется государственным органом, когда дом или другое имущество конфискуется, чтобы освободить место для общественного проекта, такого как новая дорога, мост или школа.
Пункт о изъятиях Пятой поправки к Конституции США требует, чтобы владелец получил справедливую компенсацию за убытки. Суды постановили, что это означает, что владельцу собственности должны быть выплачены Справедливая рыночная стоимость имущества.
В типичной ипотеке суммы может быть достаточно для оплаты нового дома, потому что собственный капитал домовладельца увеличивается по мере выплаты ипотеки. Однако ситуация может быть несколько иной, если домовладелец вынес обратная ипотека.
Ключевые выводы
- Выдающиеся случаи доменных имен в отношении недвижимости, заложенной с обратной ипотекой, редки, но они могут произойти и могут вызвать осложнения для заемщиков.
- В отличие от традиционные форвардные ипотечные кредиты, домовладелец капитал уменьшается количество обратных ипотечных кредитов, что потенциально может оставить немного больше, чем необходимо для погашения кредита, и недостаточно для нового дома, даже если за осужденное имущество будет получена справедливая рыночная стоимость.
- Доля стоимости дома заимствована, и то, повышается ли стоимость на конкретном внутреннем рынке, являются двумя критическими факторами.
Как работает Eminent Domain
Принудительное отчуждение это право правительства, будь то федеральное, государственное или муниципальное, изымать частную собственность для общественного пользования после уплаты справедливая компенсация. Эта практика встречается во многих странах под разными названиями. Это может показаться несправедливым по отношению к владельцам собственности, и довольно распространены случаи выдающихся доменов, особенно когда владельцы считают, что они не получили справедливой компенсации.
Eminent Domain и обратная ипотека
Компенсационного платежа в сочетании с долей в доме может быть достаточно для оплаты нового дома или, по крайней мере, для обеспечения первоначального взноса по новой ипотеке. Но если у домовладельца есть обратная ипотека, у домовладельца может не хватить оставшегося капитала в доме, чтобы погасить кредит и купить новое жилье с использованием компенсационного платежа.
Их шансы могут быть более благоприятными, если домовладелец имеет значительную долю в собственности. В доме может быть увеличилась в цене поскольку была получена обратная ипотека, или домовладелец мог сохранить значительный капитал в доме, заняв лишь ограниченную сумму.
Наихудший сценарий возникает, когда домовладелец забрал значительную часть стоимости недвижимости в обратные платежи по ипотеке, и у него не было достаточно времени (или достаточно удачи), чтобы насладиться существенным увеличением стоимость недвижимости. В таких случаях государственная оплата может значительно меньше стоимости замены.
Важный
Домовладельцы могут столкнуться с дополнительными расходами, такими как оценка и переезд, которые не обязательно покрываются во всех известных случаях домена.
Домашняя стоимость
Проблема возникает, когда заемная сумма оставляет домовладельца с небольшой долей в собственности и, следовательно, с небольшим количеством реальных денежных средств от урегулирования с выносящим приговор органом.
В 2012 году домовладельцу из Орегона предложили ровно столько денег, чтобы погасить ее обратную ипотеку, когда Министерству транспорта штата понадобился ее дом для дорожного проекта. Государственное агентство в конце концов согласилось позволить женщине, которой тогда было за 80, жить в доме, принадлежащем агентству, без арендной платы до тех пор, пока она в нем нуждалась.
Во времена быстрого роста стоимости дома такие ситуации менее вероятны. Стоимость дома, вероятно, превысит сумму, взятую взаймы несколько лет назад, отмечает Дэвид Хенсон, управляющий партнер Henson and Fuerst of Raleigh, Северная Каролина, специалист в области выдающегося домена и связанного с ним имущественного права.
Однако на рынках жилья случаются колебания вниз. Хотя закон в разных штатах различается, осуждающие органы и суды вряд ли будут рассматривать долг домовладельца.
Стоимость недвижимости по сравнению с Долг
«Важным фактором действительно является то, какова стоимость имущества до того, как они его заберут, какова стоимость имущества и каков ущерб в результате», — говорит Хенсон. «Долг не имеет значения в отношении того, как согласовываются или судятся возмещения убытков, если дело идет к суду присяжных».
Многие домовладельцы в такой ситуации сталкиваются с дополнительными расходами, такими как оценка сборы и расходы на переезд, которые не обязательно покрываются в случаях с выдающимися доменами.
Как и в случае традиционной форвардной ипотеки, язык соответствующего кредитного договора имеет решающее значение. В нем должно быть указано, что происходит в случае осуждение имущества. В нем также должно быть указано, что выручка должна быть передана домовладельцу, хотя кредитор должен будет одобрить окончательную договоренность.
Как работает Eminent Domain?
Выдающийся домен — это право местного, государственного или федерального правительства приобретать собственность, которая считается необходимой для общественного блага. Пятая поправка к Конституции США требует, чтобы владельцы такой собственности получали справедливую компенсацию. Как правило, это означает, что владельцам собственности будет выплачиваться справедливая рыночная стоимость.
Как процедура выдающегося домена влияет на обратную ипотеку?
Воздействие во многом такое же, как и при традиционной или форвардной ипотеке. То есть правительство платит владельцу собственности, который затем должен будет оплатить любой непогашенный остаток по ипотечному кредиту.
В лучшем случае владелец, имеющий значительную долю в собственности, может заменить ее, используя государственную плату.
При обратной ипотеке собственный капитал владельца уменьшается на сумму займа плюс проценты и другие затраты на погашение. В таких случаях акционерного капитала и государственных выплат вместе взятых может оказаться недостаточно для покупки нового дома.
Как я могу защитить свою собственность от Eminent Domain?
Мало кто может сделать, чтобы защитить свою собственность из выдающегося домена. Невозможно предвидеть будущие потребности общества или правительства. Это может показаться несправедливым, но у владельцев недвижимости не так много возможностей защитить свою собственность от конфискации государством.
Суть
Выдающееся осуждение домена может сильно осложнить финансовое и жилищное положение домовладельцы, использующие обратную ипотеку, особенно если большая часть собственного капитала дома была отозван.