Должны ли вы погасить ипотечный кредит с помощью кредита на покупку дома?
По данным Бюро переписи населения США, по состоянию на 2022 год примерно 65% американских домохозяйств владеют собственным домом. За последнее десятилетие средняя цена продажи дома в Соединенных Штатах выросла с чуть менее 240 000 долларов в 2012 году до почти 430 000 долларов в 2022 году, то есть за 10 лет она увеличилась почти на 80%. В свете этого многие домовладельцы увидели справедливости в их доме значительно выросли с тех пор, как они его купили.
Наличие положительного капитала в вашем доме дает домовладельцам возможность извлекать это богатство различными способами. Один из способов получить доступ к этому капиталу — погасить часть или всю ипотеку с помощью кредита под залог дома. В этой статье мы рассмотрим плюсы и минусы этого подхода.
Ключевые выводы
- Ссуда собственного капитала позволяет вам занимать до определенного процента вашего собственного капитала.
- Кредит обеспечен вашим домом, что позволяет процентной ставке быть намного ниже, чем кредитная карта или необеспеченная кредитная линия.
- Некоторые домовладельцы берут эти кредиты, чтобы погасить свои ипотечные кредиты, потому что это потенциально может привести к снижению затрат на финансирование. Но есть и риски.
Вторая ипотека
Есть два основных способа, которыми домовладельцы могут использовать свой собственный капитал для выплаты ипотеки. Первый заключается в использовании обычного кредит под залог дома, который иногда называют «второй ипотекой». По сути, этот вид кредита аналогичен ипотечного кредита, за исключением того, что вместо того, чтобы пойти на покупку дома, он приводит к тому, что заемщик получение Общая сумма наличных денег, которые они могут потратить по своему усмотрению.
Точный размер этой единовременной суммы рассчитывается как процент от общей суммы, которую они имеют в своем доме, при этом обычно используется максимум 85%. Например, если домовладелец имеет ипотечный кредит на 200 000 долларов, но его дом стоит 300 000 долларов, то его собственный капитал составит 100 000 долларов. Если их ссуда собственного капитала предлагает единовременную сумму до 85% их собственного капитала, то они смогут занять до 85 000 долларов. Хотя некоторые домовладельцы используют эти средства для выплаты ипотечного кредита, они также могут взять кредит под залог дома для покрытия других расходов, таких как ремонт кухни или оплата обучения в колледже.
Основная причина, по которой домовладельцы берут кредиты под залог собственного дома для погашения ипотеки, заключается в том, что они думают, что это приведет к снижению ежемесячных платежей. Это может произойти, когда процентные ставки снизились с тех пор, как они впервые купили свой дом, а это означает, что кредит под залог дома будет иметь более низкую процентную ставку, чем их существующая ипотека. В этом сценарии домовладелец возьмет кредит под залог собственного дома, который будет иметь собственную процентную ставку. график амортизации, и срок, и по существу будет рефинансировать часть или всю их существующую ипотеку.
Хотя использование кредита под залог дома для рефинансирования ипотеки может привести к снижению процентных ставок, домовладельцы должны быть тщательно следите за тем, чтобы эта экономия средств не была сведена на нет штрафами за досрочное погашение или затратами на закрытие, которые могут подать заявление. В зависимости от деталей их существующих условий ипотеки, может быть более эффективным просто подождать до следующего имеющиеся возможности или рефинансирование своей ипотеки, либо через своего существующего кредитора, либо через конкурирующую кредитор.
Кредитные линии собственного капитала (HELOC)
Второй способ, с помощью которого домовладельцы могут использовать свой собственный капитал для выплаты ипотечного кредита, заключается в оформлении ипотечного кредита. Кредитная линия собственного капитала (HELOC). Как следует из названия, HELOC — это кредитная линия, обеспеченная вашим домом. Как и вторая ипотека, сумма денег, которую вы можете занять по HELOC, рассчитывается путем взятия процента от вашего собственного капитала, как правило, аналогично тому, который используется для второй ипотеки. Но помимо этих сходств между HELOC и вторыми ипотечными кредитами есть несколько важных различий.
Начнем с того, что HELOC не дают кредитору единовременную сумму в начале кредита. Вместо этого они функционируют как личная кредитная линия, позволяя домовладельцу брать взаймы до определенной суммы, но позволяя ему решать, когда и сколько брать взаймы. Это делает HELOC хорошо подходящими для домовладельцев, которые хотят получить возможность заимствования под залог собственного дома, не имея каких-либо непосредственных планов относительно того, как использовать деньги.
Второе важное различие между HELOC и второй ипотекой заключается в том, что HELOC требует от вас только платить проценты по кредиту каждый платеж, что позволяет заемщику выбирать, когда они возвращают главный. Напротив, вторые ипотечные кредиты следуют строгому графику амортизации, в котором каждый платеж включает как проценты, так и основную сумму. Технически, HELOC предлагают период времени, называемый период розыгрыша, в котором заемщик может платить только проценты. Однако в конце периода выдачи HELOC преобразуется в график амортизации, вынуждая заемщика постепенно выплачивать всю основную сумму, которую он занял.
Третье важное различие между HELOC и вторыми ипотечными кредитами заключается в том, что HELOC предлагают переменные процентные ставки. В ситуациях, когда процентные ставки снизились с тех пор, как вы получили ипотечный кредит, это может сделать использование HELOC погасить часть ипотеки — привлекательный вариант, поскольку это может привести к снижению ежемесячных платежей. общий. Однако, как это часто бывает в финансах, у этого подхода есть свои плюсы и минусы.
Плюсы и минусы
На первый взгляд использование HELOC для погашения ипотечного кредита кажется очень привлекательным вариантом. В конце концов, это может позволить домовладельцу воспользоваться более низкой процентной ставкой, а также отсрочить выплату основного долга по кредиту, потенциально сократив свои ежемесячные платежи на значительную сумму.
Однако главный риск при таком подходе заключается в том, что он подвергает вас процентный риск. HEOC — это ссуда с плавающей процентной ставкой, что означает, что если процентные ставки вырастут, то же самое произойдет и с вашими платежами. Этот риск еще более усиливается, если вы придерживаетесь подхода, предусматривающего выплату только процентов и отсрочку платежа. погашение основного долга, поскольку на этот невыплаченный основной долг будут начисляться проценты по более высокой ставке, как только проценты ставки растут.
Чтобы защититься от этого, домовладельцы выиграют от нагрузочное тестирование свою стратегию погашения ипотеки, рассчитав, сколько дополнительных процентов они могли бы позволить себе покрыть, если процентные ставки действительно вырастут. Точно так же может быть благоразумным откладывать деньги в легкодоступный фонд, который можно использовать для погашения долга. основную сумму быстро, если процентные ставки растут, чтобы не застрять на много месяцев или даже лет с более высокими процентами платежи.
Наконец, домовладельцы должны будут тщательно оценить условия кредитов собственного капитала, которые они рассматривают. Некоторые из важных терминов, с которыми следует ознакомиться, включают в себя, предлагает ли кредит фиксированную или переменную процентную ставку, продолжительность периода розыгрыша или период амортизации, независимо от того, начисляются ли по кредиту простые проценты или амортизированные проценты, а также любые правила или штрафы, касающиеся досрочного погашения главный.
Могу ли я использовать собственный капитал для погашения ипотеки?
Да. Есть много способов использовать собственный капитал для погашения ипотеки, но два наиболее распространенных подхода — это вторая ипотека и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC). Вторые ипотечные кредиты имеют один и тот же платеж каждый месяц и дают вам единовременную сумму в начале кредита, которую вы могли бы использовать для погашения части или всего вашего ипотечного кредита. HEOC — это возобновляемая кредитная линия, которую вы можете снять или погасить по своему усмотрению. Оба этих кредита имеют гораздо более низкие процентные ставки, чем кредитные карты или другие необеспеченные кредиты, потому что они используют ваш дом в качестве залога.
Что произойдет с моим HELOC, когда я выплачу ипотечный кредит?
Когда вы погасите ипотечный кредит, HELOC будет погашен в то же время. Например, если вы продаете свой дом, то, прежде чем вы получите какую-либо выручку от продажи, вам сначала необходимо будет выплатить как ипотеку, так и ваш HELOC. Кредиторы будут иметь право первого требования на выручку от продажи.
Можно ли досрочно погасить кредит под залог недвижимости?
Да, как правило, вы можете досрочно погасить кредит под залог собственного дома, хотя это может варьироваться в зависимости от условий конкретного кредита. В частности, HELOC спроектированы так, чтобы обеспечивать максимальную гибкость, особенно во время начального периода розыгрыша. Ипотечные и вторичные ипотечные кредиты, как правило, также могут быть погашены досрочно, хотя на них могут распространяться правила досрочного погашения и штрафы.
Нижняя линия
В конечном счете, погашение ипотечного кредита с использованием кредита под залог собственного дома может иметь смысл, но это не то решение, к которому следует относиться легкомысленно. Домовладельцы должны убедиться, что они полностью понимают условия кредита, а также разработать финансовый план за то, как они в итоге будут обслуживать и возвращать заемные средства, в том числе под разную процентную ставку условия.