Инвесторы бегут, так как недвижимость-зомби теряет арендаторов

Инвесторы в коммерческую недвижимость направляются к выходу — или пытаются — по мере роста процентные ставки и опасения по поводу надвигающейся рецессии превращают офисную недвижимость в зомби, а фонды недвижимости реагируют ограничениями на снятие средств.

Блэкстоун Инк. заявил, что его флагманский фонд Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) стоимостью 69 миллиардов долларов сократит сумму, которую инвесторы могут выкупить после резкого увеличения запросов.

«Неудивительно, что вы увидите замедление потоков от индивидуальных инвесторов, когда у вас будет эта своего рода падение рынка», — сказал президент и главный операционный директор Blackstone Джонатан Грей об инвесторе. вызов.

Рост стоимости займов, а также сокращение расходов арендаторами офисов, чьи сотрудники частично или постоянно работают из дома, означают падение прибыли арендодателей. При инфляции, колеблющейся на 40-летнем максимуме, Федеральный резерв установить целевую процентную ставку на уровне 3,75–4%. Хотя это не так высоко, как 6,5% в 2000-х годах, ставки растут самыми быстрыми темпами за десятилетие и почти не показывают признаков замедления. Это, в сочетании с проблемами с цепочками поставок и тенденциями работы на дому, сказалось на рынке недвижимости, который в 2023 году ухудшится.

Как сообщает Financial Times, Боб Кнакал, председатель отдела инвестиционных продаж в JLL, видит растущую орду «зомби» офисных зданий на Манхэттене, которые все еще живы, но не имеют очевидного будущего. Типичный зомби мог быть куплен несколько поколений назад и снабжал ежемесячными чеками постоянно расширяющийся список бенефициаров.

«Сейчас здание неконкурентоспособно с точки зрения сдачи в аренду, потому что ему нужен новый вестибюль, новые лифты, окна и санузлы. А если бы вы подошли к этим 37 людям и сказали: «Знаете что? Вы должны выписать чек на 750 000 долларов, чтобы мы могли отремонтировать здание. «У этих людей будет сердечный приступ», — сказал Кнакал.

BREIT Blackstone заявил на прошлой неделе, что запросы на погашение превысили установленный лимит, и некоторые инвесторы не могут обналичить их до следующего года. Blackstone — не единственная группа, пытающаяся замедлить вывод средств. Starwood Capital Group также уведомила инвесторов, что будет ограничивать вывод средств из своего фонда в размере 14 миллиардов долларов.

Рост запросов на погашение исходит как от индивидуальных инвесторов, так и от институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды. В 2020 году также наблюдался кратковременный рост этих запросов, который был подавлен, когда выяснилось, что арендаторы офисов не уезжают и не сокращают расходы. Однако многие предприятия не отказались от своих офисов, а рост электронной коммерции означал, что склады стали надежной инвестицией, поэтому инвесторы остались на месте.

Теперь, когда процентные ставки продолжают расти, компании умоляют отказаться от своих офисных помещений. Нью-Йорк, крупнейший в мире рынок офисной недвижимости, испытывает особенно сильный удар.

С января акции SL Green и Vornado, два публично торгуемых REIT для крупнейших владельцев офисов в Нью-Йорке упали вдвое.

Повышение процентных ставок сделало пребывание в Нью-Йорке более дорогим для владельцев и застройщиков.

«Если у вас есть срок погашения долга, ваши ставки внезапно удваиваются, и банк заставит вас вложить деньги в актив», — сказал один девелопер Financial Times.

Когда процентные ставки были низкими, инвесторы обращались к коммерческой недвижимости за более высокой доходностью, чем они могли бы получить от владения облигациями с низким уровнем риска или казначейскими обязательствами, и BREIT смог предоставить частным лицам 13% годовая доходность. Blackstone сохраняет оптимизм в отношении того, что фонд по-прежнему будет приносить высокую прибыль.

«Наш бизнес основан на производительности, а не на финансовых потоках, и производительность стабильна», — сказал представитель Blackstone после того, как фирма объявила об ограничениях на погашение.

Увольнения коснулись и рынка недвижимости. Wells Fargo & Co., крупнейший кредитор жилищного кредита среди банков США, заявил на прошлой неделе, что сократит сотни кредитов. ипотека сотрудники.

Индекс FTSE NAREIT All Equity REITs, который отслеживает всех арендодателей, торгуемых на бирже, в этом году снизился более чем на 20%.