Как работает вариант аренды и помогает внести первоначальный взнос за дом

Что такое вариант аренды?

Вариант аренды - это соглашение, которое дает арендатору возможность приобрести арендованную недвижимость в течение или в конце периода аренды. Это также не позволяет владельцу предлагать недвижимость на продажу кому-либо еще. По истечении срока арендатор должен либо воспользоваться опционом, либо отказаться от него. Вариант аренды также известен как аренда с правом выкупа.

Как работает вариант аренды

Вариант аренды дает потенциальному покупателю большую гибкость, чем стандартный договор аренды-купли-продажи, который требует, чтобы арендатор выкупил дом по окончании срока аренды. Цена дома согласовывается заранее между покупателем (арендатором) и владельцем. Цена обычно соответствует текущей рыночной стоимости дома, что позволяет арендатору купить дом в будущем по сегодняшней цене.

В этом случае владелец обычно взимает с арендатора предоплату, которая может составлять 1% от продажной цены дома. Плата идет на первоначальный взнос, если арендатор решает купить дом в конце срока аренды.

Вариант аренды особенно полезен для тех, кто, возможно, строит свой кредит или не имеет достаточно сбережений для первоначального взноса. Однако есть несколько особенностей вариантов аренды, которые следует учитывать.

Требования к варианту аренды

Варианты аренды предполагают компромисс для владельцев недвижимости, поскольку они могут потерять возможность продать недвижимость по более высокой цене. Взамен арендаторы платят больше за аренду с возможностью аренды, чем они платили бы в противном случае.

Арендные платежи

Владелец взимает премию в дополнение к стандартной ежемесячной арендной плате за возможность покупки по сегодняшней цене после окончания аренды. Премия может представлять собой процент, добавленный к текущей арендной плате, например 10% надбавку к стандартной ежемесячной арендной плате за дом такого размера.

Премия, которую часто называют арендным кредитом, становится частью первоначального взноса за дом, если арендатор использует опцион на покупку дома. Однако арендатор лишается дополнительных денег, уплаченных сверх стандартной арендной платы, если дом не будет приобретен в конце срока аренды.

Некоторые владельцы могут получить единовременный платеж наличными, часто называемый «ценным вознаграждением», который аналогичен премии, уплачиваемой за опцион на финансовых рынках. Это не залог при покупке недвижимости, то есть он не возвращается. Сумма колеблется от комиссии за токен до 5% от ожидаемой цены покупки.

Банковское финансирование с возможностью аренды

Хорошая новость для арендаторов заключается в том, что обычно банки позволяют всем средствам страховой премии сверх арендных платежей идти на первоначальный взнос при покупке дома. Однако, если арендная плата была по рыночной ставке, банк может не разрешить использовать какие-либо средства в счет покупной цены. Важно, чтобы покупатели проконсультировались с несколькими банками, чтобы определить свою политику в отношении финансирования ипотеки для дома с возможностью аренды.

Срок аренды

Сроком опциона может быть любой период, о котором договариваются собственник и арендатор, но обычно он составляет от одного до трех лет. В договоре об аренде также оговаривается покупная цена собственности в начале аренды или то, как эта цена будет определяться в конце срока действия опциона.

Причины использовать вариант аренды

Есть несколько причин, по которым арендатор и владелец могут заключить договор аренды. Важно подумать, перевешивают ли преимущества какие-либо недостатки от заключения соглашения.

Почему арендаторы выбирают вариант аренды

У потенциального покупателя может быть много причин использовать вариант аренды, а не сразу покупать недвижимость в самом начале. Главное, чтобы у вас было недостаточно денег или кредита для совершения покупки. Аренда может позволить потенциальному покупателю сэкономить деньги на покупке и в то же время увеличить свою кредитоспособность за счет регулярных и своевременных платежей.

Арендатор имеет шанс приобрести недвижимость в будущем по сегодняшним ценам. Если у арендатора сегодня нет денег, сэкономленных на покупку дома, но он обеспокоен увеличением стоимости дома в следующие несколько лет, вариант аренды - хороший выбор. Кроме того, если арендатору нравится дом, школьный округ или окрестности, вариант аренды снимает дом с продажи, позволяя арендатору сэкономить достаточно, чтобы купить его по окончании срока аренды.

Даже если у потенциального покупателя есть средства для покупки недвижимости, он может не захотеть брать на себя обязательства сразу. Например, если потенциальный покупатель из другого места, он может захотеть жить в новом городе, прежде чем совершить покупку. Или они могут продать свою старую собственность, прежде чем смогут купить новую.

Наконец, недвижимость может не соответствовать критериям получения определенных кредитов, в том числе VA кредит, в связи с необходимостью ремонта или модернизации. Взяв в аренду сначала, потенциальный покупатель может внести эти улучшения, чтобы впоследствии получить ссуду.

Почему собственники выбирают вариант аренды

Владелец недвижимости может заключить договор аренды, потому что у него возникли проблемы с продажей дома сразу. Опция может сделать недвижимость более привлекательной для разных типов потенциальных покупателей.

Кроме того, если домовладелец думает продать дом через несколько лет, вариант аренды позволяет владельцу получить премию, превышающую текущую рыночную стоимость аренды. В худшем случае арендатор не купит дом; владелец размещает его на рынке для продажи и оставляет выплаченные дополнительные средства сверх стандартной ежемесячной арендной платы.

Также могут возникнуть налоговые проблемы, связанные с продажей недвижимости прямо сейчас, вместо того, чтобы продавать ее позже. Опцион, хотя и не является гарантией продажи позже, повышает вероятность того, что у владельца есть покупатель, готовый уйти в конце срока действия опциона.

Особые соображения

Страхование арендатора обычно требуется для личных вещей арендатора. Страхование арендатора защищает от потери стоимости вещей и мебели в доме. Кроме того, важно, чтобы у собственника было обязательство иметь страховку домовладельца на случай что-то происходит в течение срока аренды, что может отрицательно повлиять на стоимость имущества, например, пожар или повреждение водой.

Оценка непредвиденных обстоятельств должны быть включены в договор аренды. Другими словами, когда договор аренды заканчивается, стоимость дома могла снизиться. Оценка предоставляет обновленную стоимость недвижимости до того, как совершится купля-продажа.

Важно рассчитать точную сумму денег, которая должна быть выплачена владельцу в конце срока аренды. Помните, что владелец снимает дом с рынка и отказывается от прироста рыночной стоимости дома, заключая договор аренды. Владелец захочет получить адекватную компенсацию за невозможность продать дом другому человеку, который был готов его купить.

Тем, кто рассматривает вариант аренды или вариант аренды на покупку, в идеале должен быть знакомый юрист. с сделками с опционом на аренду, чтобы просмотреть мелкий шрифт, чтобы убедиться, что нет никаких сюрпризов, когда срок аренды заканчивается.

Пример аренды в собственность

Предположим, домовладелец хочет продать свой дом стоимостью 500 000 долларов. В доме есть долгосрочный арендатор, который в настоящее время копит на покупку собственного дома. Обе стороны могли попытать счастья на рынке жилья, но, вероятно, домовладельцу потребуется несколько месяцев, чтобы найти подходящего покупателя, а арендатору - подходящего продавца. Более того, продажа дома потребует от владельца недвижимости освободить арендаторов, тем самым потеряв источник ежемесячного дохода.

Вместо этого арендодатель может предложить своему арендатору вариант аренды, что упростит переход для обеих сторон. В типичном варианте аренды потенциальный покупатель-арендатор будет платить дополнительно 3-5% от стоимости дома (15 000-25 000 долларов США) в качестве платы за опцион, а также дополнительную премию к своей ежемесячной арендной плате. Взамен у них была бы возможность купить дом через два года по сегодняшней цене. Ежемесячные взносы будут способствовать первоначальному взносу.

Такое расположение идет на пользу обеим сторонам, хотя есть и компромисс. Покупатель-арендатор может зафиксировать выгодную цену на дом, но если они не воспользуются возможностью покупки, они заплатят больше денег, чем они заплатили бы за обычную аренду. Кроме того, они также могут нести ответственность за эксплуатационные расходы, которые обычно несет домовладелец. Продавец-домовладелец сначала зарабатывает больше денег, но теряет шанс принять более высокое предложение.

Аренда в собственность Часто задаваемые вопросы

Как аренда автомобиля работает?

А аренда автомобиля с выкупом, или аренда автомобиля в собственность, использует соглашение о ссуде, аналогичное варианту аренды. Арендатор-покупатель вносит предоплату, а также еженедельные платежи. Однако возможности покупки нет - в конце периода аренды автомобиль полностью переходит в собственность покупателя. Эта договоренность в конечном итоге стоит меньше, чем субстандартная ссуда, и не требует проверки кредитоспособности; однако это намного дороже, чем покупка машины с хорошей кредитной историей.

Как найти жилье в аренду?

Согласно Homelight, один из способов найти дом с правом аренды - это поискать агентов или брокерских контор с программой аренды с правом владения. Также можно напрямую связаться с продавцами - многие владельцы недвижимости могут захотеть продать свою собственность, не обращаясь к риэлтору. Наконец, на рынке отчуждения также можно найти договор аренды с правом выкупа. Договор аренды с правом собственности на дом до выкупа обеспечит владельцам стабильный поток доходов и возможность продать дом.

Как оформить договор аренды на собственный договор?

В Интернете доступно множество образцов договоров аренды с правом владения и шаблонов. Однако из-за размера финансовых обязательств было бы разумно поручить юристу рассмотреть ваш договор аренды с правом собственности.

Помогает ли аренда в собственность увеличить ваш кредит?

По словам Experian, о договорах аренды с правом владения обычно не сообщают в кредитные бюро, поэтому вероятность их появления в вашем кредитном отчете маловероятна. Однако вы всегда можете попросить арендодателя сообщить о ваших арендных платежах, что поможет поднять ваш кредитный рейтинг. Конечно, это обоюдоострое: пропущенный или просроченный платеж может привести к уменьшению вашего кредита.

Суть

Варианты аренды - это популярный способ для домовладельцев найти потенциального покупателя без необходимости выставлять недвижимость на продажу. После внесения предоплаты арендатор получает право купить дом в конце срока аренды, часто по льготной цене. Такой порядок дает дополнительную гибкость потенциальным покупателям жилья, позволяя им накапливать свои сбережения и кредиты, когда они готовятся к покупке дома.