Понимание индекса жилищного строительства Case-Shiller

В Индекс Кейса-Шиллера, официально известный как индекс цен на жилье S&P / Case-Shiller, был разработан в 1980-х годах тремя экономистами - Алланом Вайсом, Карлом Кейсом и Робертом Шиллером. Позже эти люди создали компанию, чтобы продавать свои исследования по отслеживанию цен на жилье по всей территории США. была приобретена компанией Fiserv, Inc., которая сводит в таблицу данные, лежащие в основе индекса, распространяемого Standard & Бедные.

Фактически, индекс Кейса-Шиллера - это не просто индекс, а составленный из нескольких индексов:

• В Национальный индекс цен на жилье отслеживает изменения в стоимости жилого жилья, отслеживая покупную цену и стоимость перепродажи домов на одну семью. Он охватывает девять основных отделов переписи в США.
• 10-город сводный индекс охватывает Бостон, Чикаго, Денвер, Лас-Вегас, Лос-Анджелес, Майами, Нью-Йорк, Сан-Диего, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия.
• Сводный индекс из 20 городов включает все вышеперечисленные города, а также Атланту, Шарлотт, Кливленд, Даллас, Детройт, Миннеаполис, Феникс, Портленд (Орегон), Сиэтл и Тампу.
instagram viewer
• Есть также 20 индивидуальных индексов городских районов для всех перечисленных выше городов.

Каждый из этих индексов, помимо национального индекса, который рассчитывается ежеквартально и публикуется на последний вторник февраля, май, август и ноябрь публикуются в последний вторник каждого месяца в 9 часов утра. СТАНДАРТНОЕ ВОСТОЧНОЕ ВРЕМЯ. Имеется двухмесячный период задержки данных, поэтому отчет, выпущенный в мае, будет охватывать только продажи жилья до марта.

Что делает и что не отслеживает индекс

Каждый индекс измеряет изменения цен на отдельные дома для одной семьи с использованием метод повторных продаж, который сравнивает продажные цены на одни и те же объекты недвижимости с течением времени. Новое строительство исключено. Поскольку эти дома ранее не продавались, невозможно подсчитать, как изменились их продажные цены, пока у них не будет двух владельцев.

Типы продаж, отслеживаемые индексами Case-Shiller, называются сделки купли-продажи оружия. Это сделки, при которых дом был продан по цене рыночная стоимость а данные о продажных ценах можно использовать для получения точной картины рынка жилья. Сделка, по которой мать продала свой дом сыну по выгодной цене ниже рыночной, не будет включена ни в один индекс Кейса-Шиллера. Выкупа продажи включаются в индексы, потому что продажа между банком и физическим лицом считается как продажей на расстоянии вытянутой руки, так и повторной продажей.

Квартиры и кооперативы не включены ни в один из основных индексов. Однако существуют отдельные индексы квартир, которые отслеживают цены на квартиры на пяти основных рынках: Бостоне, Чикаго, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.

Из индекса также исключаются свойства, название которых изменилось (например, собственность, которая до недавнего времени считалась домом, но теперь кондоминиум не будет включен), продажи непосредственно перед или после того, как недвижимость была кардинально изменена (например, дом с двумя спальнями, переделанный в дом с пятью спальнями), а также транзакции, которые, по всей видимости, содержат ошибки в данных (дом, проданный за 100000 долларов, который позже был продан за 10000 долларов, за пример).

Почему цены на жилье имеют значение

Даже если вы не покупаете и не продаете дом, цены на жилье являются показателем того, как работает экономика в целом. Уверены ли люди в том, что сейчас хорошее время для крупных и дорогостоящих инвестиций? Насколько хорошо работает конкретный географический регион с экономической точки зрения? Как работают предприятия, которые имеют большую долю в жилищном секторе? Индекс Case-Shiller дает представление обо всех этих показателях.

Можно даже косвенно воспользоваться изменениями цен на жилье, инвестируя во фьючерсы и опционы S & P / Case-Shiller Home Price Indexes на Чикагская товарная биржа. Этот тип инвестиций рекомендуется для таких предприятий, как недвижимость и недвижимость девелоперы, банки, ипотечные кредиторы и поставщики жилья, чтобы помочь им снизить риск их крупных долей в жилищном секторе. Даже предприятия, которые мало или совсем не связаны с жильем, могут захотеть инвестировать в эти продукты, чтобы диверсифицировать свой портфель и управлять инвестиционными рисками.

Наконец, многие люди вложили в свои дома, по крайней мере, столько же, если не больше, сколько они вкладывают в акции. Таким образом, динамика цен на жилье оказывает значительное влияние на общую стоимость их портфелей.

Два альтернативных индекса цен на жилье в США

Индекс цен на жилье (HPI)

В Федеральное агентство жилищного финансирования США (FHFA), установленный в соответствии с Законом о жилищном строительстве и восстановлении экономики от 2008 года,публикует ежеквартальный индекс цен на жилье (HPI). HPI охватывает 400 мегаполисов во всех 50 штатах и ​​содержит данные с 1970-х годов.

FHFA HPI - это своего рода всеобъемлющий термин для нескольких индексов, созданных FHFA и основанных на десятках миллионов продаж домов. Уилл Доернер, контролирующий экономист отдела исследований и статистики FHFA, отмечает, что для выделения различных рыночных сегментов, FHFA производит три основных типа индексов: HPI только для покупок, HPI для всех транзакций и расширенных данных. HPI.

HPI всех транзакций, например, включает рефинансирование, а не только покупки, в то время как Годовой ИЧП включает наиболее детализированные данные: вплоть до уровня почтового индекса, округа и переписного участка. HPI только для покупок, например, является наиболее часто цитируемым в средствах массовой информации. HPI с расширенными данными включает в себя ипотечные кредиты FHA и информацию из общедоступных источников, что позволяет данным охватывать весь рынок домов, которые продаются ниже соответствующего лимита ссуды.

FHFA также составляет другие альтернативные индексы для практиков и исследователей. HPI без бедствий не включает потери права выкупа и короткие продажи. Ежегодный HPI предлагает данные для детализированных географических уровней, таких как более 2000 округов, 19 000 почтовых индексов и 50 000 участков переписи.

Индекс цен на жилье по кредитам

Индекс цен на жилье от ссуды, рассчитанный CoreLogic, также использует данные о повторных продажах, но они настроены гораздо более полно. CoreLogic HPI охватывает более 7100 почтовых индексов, более 930 основных статистических областей (CBSA) и более 1300 округов, расположенных во всех 50 штатах и ​​округе Колумбия, на момент публикация. Несмотря на то, что данные имеют отставание в пять недель, CoreLogic ежемесячно восстанавливает свои национальные наборы данных с нуля.

Индексы цен на жилье за ​​рубежом

Соединенные Штаты - не единственная страна, которая составляет индексы цен на жилье.

• Главный индекс Канады - это Национальный композитный индекс цен на жилье, который также использует метод повторных продаж. Он объединяет данные о продажах домов на одну семью в таких городах, как Ванкувер, Калгари, Торонто, Оттава, Монреаль и Галифакс.
• Постоянный индекс цен на жилье tsb в Ирландии рассчитывается постоянным tsb Group Holdings, P.L.C., крупным поставщиком розничных финансовых услуг на внутреннем банковском рынке Ирландии. Фактически, Группе принадлежит около 15% ипотечных жилищных кредитов страны.Этот индекс учитывает размер, тип, местоположение и другие характеристики дома перед тем, как присвоить ему значение с помощью сложной техники, известной как многомерный линейный регрессионный анализ.
• Главный индекс Соединенного Королевства - это Индекс цен на жилье в Галифаксе, названный в честь Галифакса, подразделения Lloyd's Banking Group и крупнейшего ипотечного кредитора Великобритании. В этом индексе также используется многомерный линейный регрессионный анализ.

Суть

Индекс Кейса-Шиллера - широко используемый и уважаемый барометр рынка жилья США и экономики в целом. Но это не единственный барометр, на который нужно смотреть. Для любого серьезного инвестора в недвижимость или другого типа инвестора следует также учитывать альтернативные жилищные индексы США, а также иностранные HPI.