Оценки Zillow: не так точны, как вы думаете

Zillow - одна из самых популярных онлайн-баз данных по недвижимости. Компания Zillow, основанная в 2006 году бывшими руководителями Microsoft Ричем Бартоном и Ллойдом Фринком, размещает информацию о миллионах домов на продажу и в аренду в США и Канаде. Пользователи могут искать дом в определенном районе, используя различные критерии, включая, помимо прочего, цены, количество спален и ванных комнат, площадь в квадратных футах, тип дома и другие удобства.

Одна из ключевых особенностей Zillow - это Zestimates, популярный потребительский инструмент, позволяющий узнать, сколько стоит дома. Эти оценки основаны на информации из таких источников, как сопоставимые продажи и общедоступные данные. Запущенный в 2011 году с информацией о 90 миллионах домов, Zestimates расширил свой охват, предоставляя пользователям данные о более чем 100 миллионах домов в Соединенных Штатах.

Хотите ли вы узнать, насколько изменилась стоимость вашего дома, если ваш дом оценочная стоимость достаточно высок, чтобы позволить вам

рефинансирование, или интересно узнать, сколько ваш коллега потратил на свой новый дом, Zestimates предлагает пользователям отправную точку в оценке дома.

Но есть несколько причин, по которым эти цифры могут быть не такими точными, как вам хотелось бы.

Неточная основная информация

Zillow's уникальный алгоритмы обновлять свою коллекцию значений свойств несколько раз в неделю на основе информации как из общедоступных данных, так и данных, отправленных пользователями. Согласно Zillow, общенациональный средний уровень ошибок для Zestimate для домов на рынке составляет 1,9%, в то время как Zestimate для домов вне рынка имеет средний уровень ошибок 6,9%. Но Zestimates точны настолько, насколько точны стоящие за ними данные, поэтому, если количество спален или ванные комнаты в доме, его квадратные метры или размер участка на Zillow неточны, Zestimate будет быть прочь.

Пользователи могут исправить эти ошибки. Однако Zillow предупреждает, что обновление сведений об объекте недвижимости не приведет к немедленному изменению его Zestimate, а иногда вообще не приведет к каким-либо изменениям. Например, наличие четвертой ванной комнаты не обязательно будет иметь большое значение для дома в вашем городе. Таким образом, ввод этой информации может вообще не иметь никакого эффекта.

Наряду с принятием данных, отправленных пользователями, Zillow решает проблемы неточности, сообщая диапазоны оценочных значений для отдельных свойств. Чем меньше диапазон, тем надежнее Zestimate, потому что это означает, что у Zillow больше данных по этому свойству. Глядя на верхнюю и нижнюю границы диапазона, вы сможете лучше понять, сколько стоит дом.

Ошибки в ключевых цифрах

При оценке Zillow учитывает дату и цену последней продажи. В некоторых областях эта информация составляет большую часть этой цифры. Но если эта информация неточна, она может сбить с толку Zestimate. А поскольку сопоставимые продажи также влияют на Zestimate дома, ошибка в записи цены продажи одного дома может повлиять на Zestimates других домов в этом районе.

Zestimate также учитывает фактические налог на недвижимость оплачено, исключения из налога оценки, а также другие общедоступные данные о налоге на имущество. Однако оценка собственности налогового инспектора может быть неточной. В базе данных налогового инспектора может быть ошибка, связанная с основной информацией об объекте недвижимости, в результате чего оценочная стоимость быть слишком высоким или слишком низким.

Домовладельцы, которые видят расхождения, могут сообщить в Zillow неверные данные о продажах или налоговую отчетность.

Где обновления?

Иногда домовладелец улучшает или модернизирует собственность, что должно увеличить стоимость дома. Но Zillow может не знать об этих факторах. То есть, если у местного оценщика налога на имущество нет этой информации. Если домовладелец получает разрешение от города на модернизацию, эта информация может быть передана в налоговые органы и внесена в публичный реестр. Zillow может обновлять свои объявления только тогда, когда эта информация доступна.

Например, если вы добавляете в дом разрешенную пятую спальню, и налоговый инспектор сочтет, что повышение класса обслуживания увеличивает стоимость вашего дома, эта информация, вероятно, попадет в Zestimate вашего дома в какой-то точка. Но если в вашем доме новенькая дизайнерская кухня это не требовало каких-либо серьезных разрешенийНесмотря на то, что в доме вашего соседа есть оригинальная кухня 1975 года, компания Zillow оценит оба дома одинаково, даже если цена продажи вашего дома может быть выше.

Однако обновления не всегда так важны, как вы думаете. Это во многом зависит от местных условий на рынке жилья и от того, какие проекты вы реализовали. Так что только потому, что стоимость вашего дома на Zillow не изменилась с тех пор, как вы добавили эту спальню или реконструировали кухню, не думайте, что вы сможете прибавить к Zestimate еще 30 000 долларов. И наоборот, если Zillow говорит, что ваш дом стоит 300 000 долларов, но вы знаете, что не обновляли его так сильно. как и аналогичные дома в вашем районе, он может быть продан дешевле или может занять больше времени, чтобы найти покупатель.

Оборачиваемость жилья

Чем больше продаж домов в вашем районе, тем больше у Zillow данных о том, сколько покупатели думают о стоимости этих домов. Это делает Zestimates более точными. Так что, если вы живете на горячем рынке в районе залива Сан-Франциско, ваш Zestimate может быть более точным, чем если бы вы живете в сельском городке, где люди остаются в своих домах десятилетиями, а продажи редки.

Обновления алгоритма Зиллоу

Zillow обновляет свой алгоритм, так как предлагает больше способов повысить его точность. Когда это происходит, Zestimates может значительно измениться, даже если ничего не изменилось ни в этих домах, ни в недвижимость рынок.

В январе 2019 года Zillow объявила, что заключила контракт на 1 миллион долларов с командой специалистов по обработке данных и инженеров, чтобы помочь повысить точность Zestimates сайта. Команда использовала различные факторы, влияющие на стоимость дома, включая общедоступные данные, время в пути, дорожный шум и другую информацию, чтобы учесть ее в своем алгоритме.

Компания стала предметом коллективного иска, поданного в 2017 году домовладельцами из Чикаго, которые утверждали, что она ввела в заблуждение покупателей жилья, предоставив им очень низкие цифры. Истцы также заявили, что большинство пользователей относились к Zestimates как к оценкам. Согласно отчету MarketWatch, Zillow заявила, что иск не имеет оснований, отрицая, что его Zestimates были оценками. Вместо этого он назвал их точкой отсчета, с которой пользователи могут начать поиск домашних ценностей.

Суть

Zillow не пытается скрыть недостатки своих Zestimates от потребителей, и вы также не можете ожидать совершенно точных оценок от конкурирующих сайтов. Смысл в том, чтобы домовладельцы использовали цены от Zestimates в качестве общего ориентира и сравнивали эти цифры с другими источниками. Это ни в коем случае не следует рассматривать как оценку. Сравнительный анализ рынка от местного агент по недвижимости и профессиональная оценка дома - лучший способ узнать его ценность.

Даже эти инструменты несовершенны: иногда подобные дома не продаются в последнее время, и оценщики- которые всего лишь люди - могут быть несколько субъективными в своих оценках. В конце концов, невозможно получить точную оценку стоимости дома, но есть только рекомендации, которые мы иметь возможность следить за покупкой, продажей, подачей заявки на ссуду и когда нам нужно знать стоимость дома.