Автоматизированная модель оценки (AVM) Определение

Что такое автоматизированная модель оценки (AVM)?

Автоматическая модель оценки (AVM) - это термин, обозначающий услугу, в которой используются математические или статистические данные. моделирование в сочетании с базами данных существующей недвижимости и транзакций для расчета недвижимости значения. Большинство автоматизированных моделей оценки сравнивают стоимость аналогичных объектов недвижимости в один и тот же момент времени.

Многие оценщики и даже Уолл-стрит учреждения используют эти AVM для оценки жилой недвижимости. Готовые к употреблению AVM также есть на сайтах со списком недвижимости, таких как Zillow и Trulia.

Как работают автоматизированные модели оценки (AVM)?

Отчеты по автоматизированной модели оценки (AVM) основаны на технологиях, включая запатентованные алгоритмы, и могут быть получены за секунды кредиторами и агентами. Обычно они содержат как гедонистический модель (вид статистической регрессионный анализ) и индекс повторных продаж, которые взвешиваются и анализируются для получения оценки цены. AVM обычно включают в себя стоимость налогового инспектора, всю соответствующую информацию о рассматриваемой собственности - например, ее историю продаж - и анализ продаж аналогичной собственности.

Они также используются для поддержки андеррайтинга для ипотека и жилищные ссуды, решения о рефинансировании, а также помощь в уменьшении убытков и кредитных рисков управленческая деятельность, такая как вывод на рынок холдингов недвижимости при институциональных инвестициях портфели. В то время как изначально AVM использовались для оценки жилой недвижимости, их использование распространилось на другие типы, включая коммерческую недвижимость.

(AVM) поставщики предлагают свои услуги множеству клиентов, включая агентов по недвижимости, брокеров, ипотечных кредиторов и крупные финансовые учреждения. К ведущим поставщикам AVM относятся CoreLogic, Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию (Фредди Мак), VeroValue и Equifax. Общественность может использовать их через бесплатные сайты потребительской недвижимости.

Плюсы и минусы автоматизированных моделей оценки (AVM) в недвижимости

Несмотря на их широкое использование в настоящее время, AVM вызывают определенные споры, особенно по поводу того, как они сравниваются с традиционными личными оценками.

Преимущества ПТрМ

Преимущества использования AVM перед физическими оценками аналогичны преимуществам любой автоматизированной системы перед человеческими усилиями. По сути, они экономят время, деньги и силы. Они могут производить многочисленные вычисления и сравнения за секунды, и им не нужно физически выезжать, чтобы просмотреть собственность или аналогичные свойства ("comps" являясь ключевым фактором при оценке и оценке конкретного объекта недвижимости).

Все это снижает стоимость оценки собственности или нескольких свойств. AVM особенно полезны при оценке стоимости всего портфеля недвижимости. После настройки AVM можно эксплуатировать с небольшими затратами.

Алгоритмы не только дешевле и быстрее, но и не подвержены человеческим ошибкам или злоупотреблениям. Как объективные автоматы, они устраняют предвзятость и субъективность из уравнения. Таким образом, снижается риск мошенничества или преднамеренного занижения цен - хотя, конечно, компьютерные программы можно взломать или манипулировать ими.

Недостатки ПТрМ

Для того, чтобы AVM работал хорошо, необходимы высококачественные данные в достаточном количестве, чтобы быть репрезентативными. В этом его уязвимость.

Наиболее часто упоминаемый недостаток АВМ заключается в том, что при определении стоимости они не учитывают (и не могут) учитывать фактическое состояние собственности. Они просто предполагают среднее состояние, которое может быть точным, а может и нет. Они не могут заметить детали или вариации состояния.

ПТрМ хороши для сравнения, но что, если их не хватает? сопоставимая недвижимость или транзакционные данные о записи? По этой причине недавно построенные свойства особенно сложно оценить, а AVM, будучи довольно буквальными, обычно не имеют воображения, чтобы придумать что-то, что могло бы служить в качестве компромисса. И поскольку AVM работает на основе известных факторов - исторических данных, - он упускает нематериальные факторы, которые могут повысить или понизить оценку.

Наконец, AVM может работать только с предоставленными данными, и всегда существует опасность того, что данные будут введены неправильно. Информация, которой он располагает, также может быть устаревшей, что делает AVM ненадежными на быстро меняющихся рынках недвижимости.

Суть

Основные поставщики автоматизированных моделей оценки рекламируют их точность, всеобъемлющий охват и экономию времени. ПТрМ имеют дело со средними показателями. Таким образом, они особенно эффективны там, где недвижимость очень типична. В регионах с большим диапазоном типов и стилей они могут быть менее точными и полезными.

Несмотря на то, что их использование растет, ПТрМ не вытеснили оценки человеческих оценок, не в последнюю очередь потому, что большинство Ипотечные кредиторы требуют, чтобы индивидуальная оценка имущества проводилась сертифицированным оценщиком в человек. Из-за опасений по поводу их точности некоторые участники отрасли предлагают просматривать результаты нескольких AVM как способ получить более полную картину и повысить уверенность в своих отчетах.