REITs vs. Паевые инвестиционные фонды в сфере недвижимости: в чем разница?

REITs vs. Паевые инвестиционные фонды недвижимости: обзор

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и паевые инвестиционные фонды недвижимости предлагают диверсификация и простой и доступный способ для индивидуальных инвесторов инвестировать в различные сегменты рынка недвижимости. Они также представляют собой более ликвидный инструмент для инвестиций в этот сектор, чем владение или инвестирование в недвижимость напрямую.

Существует широкий выбор REIT и паевых инвестиционных фондов сектора недвижимости. Прежде чем рассматривать какой-либо тип инструмента, вам необходимо понять основные различия между ними, а также их плюсы и минусы.

REIT

REIT - это корпорация, траст или ассоциация, которые напрямую инвестируют в недвижимость через недвижимость или ипотечные кредиты. Они торгуются на фондовой бирже, их покупают и продают как акции. REIT выплачивают дивиденды в рамках своей структуры. Они требуются Служба внутренних доходов (IRS) выплачивать акционерам большую часть своей налогооблагаемой прибыли (90% и более) в виде дивидендов. Однако компании REIT не платят корпоративный подоходный налог.

Не менее 75% активов REIT должно быть в недвижимости, и не менее 75% его валового дохода должно быть получено за счет арендной платы, процентов по ипотеке или доходов от продажи собственности.

Три основных типа: долевые REIT, ипотечные REIT, и гибридные REIT.

Фонды REIT

Акции REIT владеют и инвестируют в недвижимость, такую ​​как квартиры, офисные здания, торговые центры и отели. Доходы формируются в основном за счет аренды недвижимости, которой они владеют или в которой они участвуют.

REIT может инвестировать широко или сосредоточиться на определенном сегменте, таком как отели, жилая недвижимость, склады, больницы и так далее.

В целом, акции REIT обеспечивают стабильный доход. И поскольку эти REIT генерируют доход за счет сбора ренты, их доход относительно легко спрогнозировать и имеет тенденцию к увеличению со временем.

Ипотечные REIT

Ипотечные REIT (или mREIT) инвестируют в жилищную и коммерческую ипотеку. Эти REIT ссужают деньги на ипотеку, или покупают существующие ипотечные кредиты, или ценные бумаги с ипотечным покрытием (МБС). В то время как долевые REIT обычно получают доход за счет ренты, ипотечные REIT получают доход от процентов по своим долговым инвестициям.

Ипотечные REIT, как правило, работают лучше, чем акции REIT, когда процентные ставки растут.

Гибридные REIT

Гибридные REIT представляют собой комбинацию REIT для акций и ипотечных кредитов. Они владеют недвижимостью и собирают арендную плату, а также инвестируют в ипотечные ценные бумаги. Инвестируя как в ипотеку, так и в твердые активы, гибриды REIT, такие как Two Harbour, используют более сбалансированный подход и могут получать прибыль как в условиях роста, так и в условиях падающих процентных ставок, когда только традиционные акции или только ипотека REIT могут борьба.

Обратите внимание, что перечислено лишь несколько гибридных REIT.

REIT Производительность

REIT обычно работают лучше всего, когда процентные ставки падают, а арендная плата растет. Как акции, приносящие дивиденды, REIT анализируются так же, как и другие акции. Но есть некоторые большие различия, связанные с порядком учета собственности. Так как, например, REIT покупают недвижимость, вы можете увидеть более высокий уровень долга, чем у других типов компаний.

Также важны условия на рынке капитала, а именно институциональный спрос на акции REIT. в короткая перебежка, этот спрос может подавить фундаментальные показатели. Например, акции REIT показали неплохие результаты в 2001 году и в первой половине 2002 года, несмотря на слабые фундаментальные показатели, потому что деньги текли во все страны. класс активов.

На индивидуальном уровне REIT вы хотите видеть сильные перспективы роста доходов, таких как доход от аренды, доход от связанных услуг и FFO. Вы хотите узнать, есть ли у REIT уникальная стратегия улучшения заполняемости и повышения арендной платы.

Промышленный сектор также имеет значение, поскольку специализированные REIT будут получать прибыль, которая зависит от того, какой тип собственности принадлежит. Например, на диаграмме ниже показана доходность REIT по секторам в 2019 году. В том году промышленные объекты и центры обработки данных показали наилучшие результаты, в то время как розничная торговля и системы самообслуживания находились в упадке.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Паевые инвестиционные фонды - это профессионально управляемые объединенные инвестиции, которые вкладываются в различные инструменты, такие как акции и облигации. Покупка инвесторами паевой фонд акции или паи, которые покупаются или выкупаются в текущих ценах фонда. стоимость чистых активов (NAV). NAV рассчитывается один раз в день и основывается на цены закрытия ценных бумаг в портфеле фонда.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости инвестируют в первую очередь в REIT и компании по операциям с недвижимостью, используя профессиональных управляющих портфелем и экспертные исследования. Они дают возможность диверсифицировать операции с недвижимостью с использованием относительно небольшого капитала. В зависимости от их стратегии и целей диверсификации они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем могут быть достигнуты путем покупки только акций REIT, и они также обеспечивают гибкость легкого перехода от одного фонда к другому. Другой.

Одним из преимуществ для розничных инвесторов является аналитическая и исследовательская информация, предоставляемая фондом. Это может включать подробную информацию о приобретенных активах и точку зрения руководства на жизнеспособность и эффективность конкретных инвестиций в недвижимость и как класса активов. Более спекулятивные инвесторы могут инвестировать в семью паевых инвестиционных фондов недвижимости, тактически переоценивая определенные типы собственности или регионы, чтобы максимизировать прибыль.

Результаты деятельности паевого инвестиционного фонда недвижимости

Поскольку они в основном инвестируют в REIT, эффективность паевых инвестиционных фондов недвижимости тесно связана с показателями REIT, которыми они владеют. Однако паевые инвестиционные фонды могут быть менее ликвидными, менее благоприятными для налогообложения и нести более высокие комиссионные за управление, чем REIT или REIT ETF. Хотя реально паевые инвестиционные фонды недвижимости приносят ликвидность классу традиционно неликвидных активов, критики считают, что они не могут сравниться с прямыми инвестициями в реальные имущество.

Особые соображения

REIT и паевые инвестиционные фонды недвижимости предоставляют индивидуальным инвесторам с ограниченным доступом к капиталу либо диверсифицированные или концентрированные инвестиции в недвижимость, потому что они имеют относительно низкие инвестиции минимумы. Когда они обеспечивают диверсификацию, два типа фондов помогают снизить риск.

В зависимости от их инвестиционная стратегияпаевые инвестиционные фонды недвижимости могут быть более диверсифицированным инвестиционным инструментом, чем REIT. Это может сократить транзакционные издержки для тех, кто стремится к большей диверсификации, сосредоточенной в одном или нескольких фондах. У них также есть преимущество профессионального управления портфелем и исследований.

Фонды недвижимости обеспечивают дивидендный доход и возможность прирост капитала для средне- и долгосрочных инвесторов. Помните, что REIT должны распространять не менее 90% налогооблагаемый доход акционерам ежегодно в виде дивидендов.

Стоимость недвижимости имеет тенденцию к увеличению во время инфляции, так как цены на недвижимость и арендная плата растут. Следовательно, REIT и паевые инвестиционные фонды недвижимости могут служить потенциальным хеджированием против инфляции.

Наконец, оба типа фондов недвижимости предоставляют ликвидность в том, что обычно является классом неликвидных активов.

Недостатки

Как и в случае с любыми другими инвестициями, существует риск инвестирования как в REIT, так и в паевые инвестиционные фонды недвижимости. Возврат не гарантируется.

Кроме того, как и в случае со всеми отраслевыми фондами, фонды, специализирующиеся на недвижимости, могут быть более волатильными, чем фонды с более широким кругозором. инвестиционные горизонты, например, фонд, отслеживающий индекс S&P 500. Короче говоря, когда рынок недвижимости дает сбой, фонды в этом секторе страдают. Конечно, когда рынок недвижимости переживает бум, все обстоит как раз наоборот.

Повышение процентных ставок также может повлиять на доходность фондов недвижимости. Например, REIT полагаются на долг или заемные деньги для приобретения недвижимости. Когда процентные ставки растут, растут и расходы по займам, которые могут сократить прибыль.

REIT vs. Пример паевого фонда недвижимости

Например, если вы хотите инвестировать в динамичный и общеизвестно дорогой рынок недвижимости Нью-Йорка, подумайте о компании с соответствующим названием Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) - REIT, который может заявить, что культовый Эмпайр-стейт-билдинг является одним из объектов своего портфеля. В его портфеле шесть торговых и 14 офисных объектов на Манхэттене и в столичном районе Нью-Йорка.

Т. Rowe Price Real Estate (TRREX) является примером паевого инвестиционного фонда сектора (недвижимости) с разнообразными владения. Имея около 40 холдингов, он инвестирует в основном в REIT, а также в публичные компании, связанные с недвижимостью.

Суть

REIT и паевые инвестиционные фонды недвижимости имеют свои различия, но они похожи в том, что они оба предлагают ликвидность и доступный способ получить доступ к диверсифицированным активам недвижимости. Для розничные инвесторы без значительного капитала эти фонды недвижимости создают возможности для инвестирования в широкий спектр объектов недвижимости, которые в противном случае были бы недоступны. В частности, у долгосрочных инвесторов есть потенциал для получения дивидендного дохода и прироста капитала в будущем. Прежде чем инвестировать в любой из них, убедитесь, что вы понимаете различия между ними, а также сопутствующие риски и выгоды.

REIT vs. Часто задаваемые вопросы о паевых инвестиционных фондах в сфере недвижимости

Что такое внебиржевой REIT?

Неторгуемые REIT - это частные инвестиционные фонды в сфере недвижимости, которые профессионально управляются и инвестируют напрямую в недвижимость и не котируются на фондовых биржах. Они доступны только аккредитованным состоятельным инвесторам и обычно требуют значительных минимальных вложений.

Что такое REIT ETF?

ETF REIT - это биржевые фонды (ETF), которые инвестируют большую часть своих активов в долевые ценные бумаги REIT и связанные с ними деривативы. ETF REIT пассивно управляются на основе индекса публично торгуемых владельцев недвижимости.

Что такое индексный фонд REIT?

Как и REIT ETF, индексный фонд REIT - это паевой инвестиционный фонд, который пассивно инвестирует в эталонный индекс недвижимости, такой как MSCI U.S. REIT. Индекс или индекс Dow Jones U.S. REIT, которые в совокупности покрывают около двух третей совокупной стоимости внутреннего публично торгуемого REIT. рынок.

Что такое скрепка REIT?

Скрепка REIT - это структура, которая стремится максимизировать налоговые преимущества, присущие недвижимости. инвестиционные фонды, позволяя компании управлять недвижимостью, которую такие трасты обычно не могут бегать. Такие REIT подвергаются тщательной проверке со стороны регулирующих органов, поскольку в структуре канцелярских скрепок фидуциарные обязательства лежат перед различными группами акционеров, и могут присутствовать внутренние конфликты. Он похож на скрепленный REIT, но более гибкий по структуре.

Что такое Triple Net REIT?

REIT с тройной сеткой - это REIT с долевым участием, который владеет коммерческой недвижимостью, арендованной по системе Triple Net (NNN). В тройная сетка аренда означает, что расходы на техническое обслуживание и ремонт конструкции должны оплачиваться арендатором в дополнение к арендной плате, налогам на недвижимость и страховым взносам. Поскольку эти дополнительные расходы перекладываются на арендатора, арендодатель обычно взимает более низкую базовую арендную плату. Это освобождает REIT от большинства рисков чистой аренды.