Ассоциации домовладельцев: что нужно знать о ТСЖ

Многие жилые кварталы имеют товарищество собственников жилья (ТСЖ) структура, помогающая поддерживать чистую и сплоченную атмосферу в районе. Кроме того, когда вы покупаете кондоминиумтаунхаус, или дом на одну семью в рамках «плановой застройки» вы также можете столкнуться со структурой ТСЖ.

Хотя ТСЖ иногда избавляет домовладельца от некоторых обязанностей, они также могут брать на себя некоторые обязательства домовладельца. Прежде чем купить дом, который делает вас частью ТСЖ, вот что вам нужно знать и вопросы, которые вы должны задать как ассоциации, так и вам и вашей семье.

Планируемое развитие ТСЖ

Переход к запланированному развитию часто требует, чтобы вы присоединились к ТСЖ сообщества и заплатили его взносы, чтобы помочь покрыть содержание общих частей, общих структур и экстерьеров. Членство также связывает вас с заветами, условиями и ограничениями ассоциации (CC&R). Эти правила могут помешать вашей мечте, например, о фиолетовой входной двери или о том, чтобы оставить свой фургон на подъездной дорожке с тех пор, как CC&R обычно включают положения о внешнем виде вашего дома и транспортных средствах, которые вы можете припарковать за его пределами.

С точки зрения статистики, у американцев один шанс из пяти жить в доме, являющемся частью ТСЖ, согласно анализу данных прикладного микроэкономиста. Вятт Г. Кларк.С тех пор, как была составлена ​​оценка Кларка (в 2017 году), недвижимость с ТСЖ продолжила расти.

Подходит ли вам жизнь в плановой застройке? И если да, то у каких из них есть ТСЖ, которые могут вам больше подойти? Ответы на эти вопросы зависят не только от ваших финансов, но и от вашего энтузиазма по поводу общих удобств, терпимости к правила и положения, а также комфорт с самоуправлением - поскольку за большинством ТСЖ наблюдают добровольцы, которые живут в разработка.

1. Комиссионные сборы широко варьируются

Исследование Trulia, в котором использовались данные опроса американского сообщества, показало, что ежемесячные сборы ТСЖ в 2015 году составляли в среднем 331 доллар в месяц. Средние показатели варьировались от минимума в 218 долларов в месяц в Уоррене, штат Мичиган, до максимума в 571 доллар в Нью-Йорке. Трулия обнаружила, что сборы обычно выше в старых зданиях и комплексах с большим количеством единиц в целом.

По словам Нейта Мартинеса, агента по недвижимости компании RE / MAX Professionals в Глендейле, штат Аризона, количество и размер удобств также влияют на ставки. Например, в комплексе, охраняемом воротами, с клубом и полем для гольфа, вероятно, будет взиматься более высокая плата, чем в случае с минимальной безопасностью и небольшой общей площадью.

Сборы могут различаться даже в пределах застройки из-за различий в площади, расположении и ориентации, все из которых могут повлиять на то, сколько потребуется собственности на содержание.

Наиболее множественные листинговые услуги (MLS) включить сборы ТСЖ в листинг недвижимости. По словам Мартинеса, это должно гарантировать, что вы можете получить доступ к информации через REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com и другие сайты со списками.

Вы также должны узнать, как часто и на сколько увеличивались комиссии. Если можете, получите распечатанную историю взносов ТСЖ по годам за последние 10 лет. Мартинес говорит, что сборы за ТСЖ обычно повышаются не чаще, чем ежегодно. По опыту Мартинеса, увеличение ТСЖ обычно составляет от трех до пяти лет вперед с использованием оценок будущих затрат на коммунальные услуги, рабочую силу, техническое обслуживание и многое другое.

Изучите эти прогнозы, если они доступны. Поскольку это только приблизительные оценки, Мартинес предлагает вам также проверить сумму, на которую сборы могут увеличиваться каждый год в соответствии с уставом ТСЖ. В новом комплексе это исследование может помочь определить, были ли первоначальные сборы ТСЖ привлекательными, даже искусственно, занижены для привлечения домовладельцев и могут значительно вырасти со временем, чтобы покрыть разрыв между доходами и затраты.

В качестве альтернативы может иметь место и обратное, то есть сборы ТСЖ за новую разработку могут немного снизиться. со временем по мере того, как в застройку добавляется больше домов, и все больше домовладельцев могут делить фиксированные расходы.

2. То, что вы получаете, тоже варьируется

Когда вы покупаете дом в управляемом сообществе, вы фактически покупаете набор юридических обязательств и прав в дополнение к физическому жилому пространству, говорит Джон Мэннинг, управляющий брокер RE / MAX on Market в Сиэтл. Точные права, услуги и удобства, за которые несет ответственность ТСЖ, могут варьироваться в зависимости от взимаемых сборов. «В закрытом сообществе может быть обслуживание ворот как единственное соглашение между домовладельцами, или может существовать ТСЖ с юридическими полномочиями управлять гораздо большим количеством», - говорит он.

Посмотрите, что включено (и не включено), что повлияет на ваши семейные финансы. Придется ли вам, например, платить за вывоз мусора? Включены ли коммунальные услуги? Какие? А как насчет кабельного и / или интернет-сервиса?

Имейте в виду, что вы будете платить за льготы, например за удобства для отдыха, независимо от того, пользуетесь вы ими или нет. Узнайте часы работы таких удобств, как бассейны и теннисные корты, чтобы определить, подходят ли они вашему расписанию. Если вы думаете, что захотите поделиться этими удобствами с друзьями или семьей, ознакомьтесь с правилами и тарифами, касающимися использования гостями.

Выровняйте сборы - а также их включения и исключения - по сравнению с другими разработками в этой области, особенно с теми, которые уже включены в ваш короткий список. «Если вы хотите узнать о диапазонах ТСЖ для вашего региона, лучший ресурс будет через профессиональный брокер по недвижимости кто знает об ассоциациях домовладельцев, - говорит брокер Мэннинг.

3. Могут применяться дополнительные сборы

ТСЖ может использовать один из нескольких подходов к управлению финансами. Этот выбор особенно влияет на то, как он финансирует непредвиденные расходы и тому подобное. капитальные вложения как замена системы HVAC.

По словам Джона Мэннинга, управляющего брокера RE / MAX on Market в Сиэтле: «Некоторые ассоциации предпочитают иметь большой запас наличности для выполнения обязательств по техническому обслуживанию, юридических или управленческих обязательств по мере их возникновения. Другие имеют более низкие сборы и полагаются на специальные взносы - средства, взимаемые помимо сборов ТСЖ - за ремонт и техническое обслуживание ». Эти сборы аналогичны налогам налоговые оценки иногда взимаются местными органами власти.

Вот как работает маршрут оценки: когда наступают крупные расходы, такие как замена крыши или лифта - а в резервах ТСЖ не хватает средств для его оплаты - ассоциация может взимать с каждого домовладельца специальную оценка. Эти сборы могут исчисляться тысячами долларов.

По словам Мэннинга, размер резервный фонд будет зависеть не только от подхода ТСЖ, но и от возраста, состояния и удобств здания. Разработки часто составляют многолетние планы ремонтов и капитальных вложений, включая их годовые затраты и ожидаемый остаток в резервном фонде на то время, когда потребуются затраты.

Попросите показать эти документы, обращая особое внимание на то, насколько необходимые расходы совпадают с балансом резервного фонда. При изучении этих таблиц может быть полезна профессиональная помощь. Его компания, по словам Мэннинга, должна «предложить клиентам обсудить финансовую отчетность с CPA [кто является] экспертом по анализу финансовых показателей [событий] ".

ТСЖ должно быть в состоянии предоставить такой список. Спросите также, не планируются ли в будущем какие-либо специальные оценки. Обратите внимание, что эффект масштаба может означать, что специальные оценки для определенных капитальные затраты может быть меньше в ТСЖ, у которых много членов, и выше в ТСЖ меньшего размера, где на аналогичные расходы будет меньше домовладельцев, которые будут его финансировать.

4. Комиссии и одобрение ипотеки

Рассматривая покупку недвижимости в рамках запланированного строительства, вы, конечно же, учитываете влияние взносов ТСЖ на ваши общие финансы. То же самое и с потенциальными ипотечными кредиторами.

Как и в случае с налогами на недвижимость (которые, кстати, не включены в сборы ТСЖ, в лучшем случае развития), банки будут учитывать ваши ежемесячные сборы ТСЖ при принятии решения о размере ипотечного кредита. в состоянии себе позволить. В результате вы можете столкнуться с неприятными компромиссами при выборе собственности. Более высокие сборы ТСЖ могут оставить вам меньшую утвержденную сумму, которую вы потратите на свой дом, по сравнению с выбором альтернативной собственности с низкими сборами или без них.

Интересно, что наличие сборов не обязательно снижает стоимость собственности; во всяком случае, есть свидетельства обратного эффекта. Исследование, проведенное микроэкономистом Кларком, показало, что после уравновешивания размера и местоположения дома недвижимость, входившая в состав ТСЖ, была продана в среднем примерно на 4% дороже, чем та, которая не входила в состав ТСЖ. ассоциация.Он обнаружил, что премия наиболее высока, когда дом и новостройка новые; он снижается с возрастом.

Ваш потенциальный кредитор может предоставить сумму платежа по ипотеке, и у вас уже должны быть цифры налога на имущество и комиссии ТСЖ. Если вы только начинаете поиск жилья и еще не имеете отношений с кредиторами, воспользуйтесь онлайн-калькулятором ипотечного кредита, чтобы оценить вероятный платеж по ипотеке для основной суммы долга, которую вы ищете, и ввести другую важную информацию, в том числе планируемую авансовый платеж.

Опять же, это может предоставить любой кредитор, с которым вы разговариваете. В качестве альтернативы, многие онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов, включая тот, который мы связали выше, также позволяют запрашивать у ипотечных кредиторов котировки по ставкам и максимальным утвержденным суммам.

5. Количество заветов

Поскольку правила и положения любого конкретного ТСЖ могут быть уникальными, не полагайтесь на информацию из вторых рук или прошлый опыт в других разработках, чтобы узнать, каковы правила и договоренности ТСЖ. И хорошенько подумай, сможешь ли ты с ними жить.

Если вы не можете найти CC&R в Интернете, на веб-сайте ТСЖ попросите своего агента по недвижимости приобрести их для вас или получите их, связавшись напрямую с ТСЖ. Обязательно проверьте актуальность документа, прежде чем заходить слишком далеко в процесс покупки.

Вы можете обнаружить, что у вас больше ограничений, чем вы думаете. В дополнение к управлению цветом двери и тому подобному, CC & Rs могут ограничивать высоту роста вашей травы, возможность сажать или убирать деревья, какие типы транспортных средств вы можете парковать. улице или подъездной дорожке (например, нередки случаи запрета на парковку жилых автофургонов), насколько высокими могут быть заборы и какие типы покрытий можно использовать на окнах, выходящих на улицу.

Если экологически чистый образ жизни является личным приоритетом, проверьте зеленые положения ТСЖ, начиная с того, что можно посадить вокруг вашего дома, и как можно поддерживать эту растительность.

Например, некоторые ТСЖ не допускают ксерискапирования, экологически чистой формы озеленения для засушливого климата, и могут ограничивать размер и состав любого сада, который вы сажаете. Правила могут также предписывать использование определенных удобрений, пестицидов или спринклерных систем для ухода за двором и запрещать подобные компостные кучи и солнечные батареи.

Проверьте, нет ли языка, который может помешать или даже затруднить сдачу в аренду вашей собственности. То, что считается обычным, может зависеть от юрисдикции. «В районе Сиэтла часто встречаются запреты на краткосрочную аренду [на время отпуска]. ТСЖ заинтересованы в ограничении процента квартир, не занимаемых собственниками, поскольку ипотечные кредиторы могут неохотно ссужать ссуды на здания с высокой арендуемой заполняемостью », - говорит Мэннинг.

6. Управление конфликтами

Как и в любом сообществе, в рамках запланированного развития возникают разногласия, иногда из-за того, что некоторые жители нарушают или нарушают правила. Перед покупкой узнайте, как устанавливаются и соблюдаются правила, а также какие наказания применяются к нарушителям правил.

Санкции могут быть строгими. В некоторых ТСЖ последствия могут включать в себя наложение штрафа или судебного иска, либо наличие у ТСЖ залог в вашем доме. Обратите особое внимание на то, может ли ТСЖ лишать права выкупа на вашу собственность за неуплату взносов ТСЖ или неуплату штрафов в результате нарушений CC&R.

Спросите о процессе разрешения любых конфликтов, а также о том, как ТСЖ вносит дополнения или изменения в правила.

Запросите список или другой отчет о конфликтах и ​​нарушениях правил, которые ассоциация должна была устранить. Если в этой информации нет подробностей о судебных процессах, спросите о них. Обязательно проверьте любые прошлые, настоящие или ожидающие рассмотрения судебные процессы, в которых участвует ТСЖ. Также просмотрите исход любых таких случаев.

7. Репутация ТСЖ

Поскольку ассоциация по сути служит гипер-местным правительством для сообщества, стоит посмотреть, кто ею управляет и насколько хорошо эти люди работают вместе.

За ТСЖ очень часто наблюдают жители сообщества, которые занимают свои должности в качестве волонтеров и избираются членами ассоциации. Однако некоторые ассоциации полностью управляются профессионально. Если частная компания управляет ТСЖ, изучите ее репутацию перед покупкой. Если у ТСЖ есть сотрудники или компании, которым она поручает задачи, спросите об этих организациях и о той работе, которую они выполняют.

По возможности поговорите с некоторыми из нынешних владельцев здания - желательно с теми, кто не состоит в совете ТСЖ и живет в этом здании несколько лет. Насколько коллегиально функционирует правление? Различия во мнениях обычно решаются вежливо и конструктивно? Обратите внимание на признаки частой, даже постоянной драмы. Как и в случае с некоторыми другими руководящими органами, ТСЖ могут столкнуться с эгоизмом, властными играми и мелкой политикой.

Выделите время для разговора с президентом ТСЖ, чтобы понять, хотите ли вы, чтобы этот человек принимал от вашего имени решения по поводу развития. Спросите президента также об интересе жителей к работе в совете: есть ли у них высокая мотивация или относительное безразличие? Этот разговор также может побудить вас (или нет) однажды стать членом совета директоров, что потребовало бы вашего избрания и отказа от свободного времени для ваших новых обязанностей.

8. Соблюдение ТСЖ

Не полагайтесь на то, что вас правильно предупредят о каких-либо проблемах между ассоциацией и текущим владельцем дома, который вас интересует. Если своевременно не спросить об этих проблемах, это может привести к их унаследованию при вступлении во владение имуществом.

Некоторые потенциальные проблемы могут быть очевидны, например, мертвый или заросший ландшафт или отслаивающаяся краска. И наоборот, внес ли владелец внешние улучшения или другие изменения в собственность без одобрения ТСЖ? Если эти изменения не соответствуют правилам, что могло бы случиться с вами, если бы вы владели недвижимостью? Вы можете заставить владельца устранить проблемы в рамках договора купли-продажи или предоставить наличные при закрытии сделки.

9. Обязанности по страхованию

Как и в случае владения собственностью, страхование в рамках запланированного развития также может быть разделено, при этом ТСЖ покрывает некоторые опасности или области и домовладелец несет ответственность за других.

Это часто предусмотрено законом штата. Во Флориде, например, ТСЖ кондоминиума должно застраховать все общее имущество, которое включает в себя все части здания, вплоть до незавершенного гипсокартона. Между тем, домовладелец несет ответственность за страхование всего личного имущества в своем доме, включая бытовую технику, полы, мебель, оконные рамы и т. Д.

Проверьте закон штата, в котором вы будете жить, чтобы узнать точное разделение требований. Подтвердите, что ТСЖ для объекта недвижимости, который вы рассматриваете, соответствует этим требованиям.

Страхование от катастроф особенно важно, если вы планируете купить квартиру или таунхаус в районе, подверженном крупным стихийным бедствиям, таким как наводнения, землетрясения, метели, лесные пожары, торнадо или ураганы. «На Тихоокеанском Северо-Западе страхование от землетрясений очень распространено [в запланированных застройках], хотя и не требуется», - говорит Мэннинг.

Проверьте, предоставляет ли ТСЖ дополнительное покрытие в качестве привилегии владения в рамках проекта. «[A] дальновидное ТСЖ может сделать кондоминиум более привлекательным», - говорит Мэннинг. Они могут добавить «страхование от землетрясения и других видов страхования от опасностей, [которое] будет отражено в взносах домовладельца в ТСЖ». Вы, конечно, должны подтвердите, распространяется ли такое дополнительное покрытие на районы, за которые домовладелец несет юридическую ответственность, или только на те, которые подпадают под действие ТСЖ. компетенция.

Суть

Жить в запланированной застройке - и частично руководствоваться правилами ТСЖ - может быть смешанным благословением. Он предлагает перспективу обмена некоторого контроля над вашим домом на меньшие обязанности по его содержанию, а также на пользование общими удобствами и безопасностью. Однако он также может заменить разнообразный вид типичного района на более единообразный вид, хотя тот, у которого меньше шансов, что соседский вкус украшения или небрежные привычки обслуживания станут проблемой для ты.

То, насколько хорошо вы примете эти компромиссы, повлияет на то, насколько вы будете счастливы в кондоминиуме или другом запланированном дом." Если вы решили продолжить покупку, обязательно привлеките профессионалов, в том числе агента по недвижимости, кто знаком с планируемыми разработками и ТСЖ, поскольку они имеют ряд необычных аспектов по сравнению с покупкой дома на одну семью.