Что важнее - цена дома или процентная ставка?

Два сдвига на рынке жилья побуждают потенциальных покупателей жилья звонить агентам по недвижимости. Первое - это падение цен на жилье, второе - невысокое. ставки по ипотечным кредитам. Решение о том, какой фактор более важен, может иметь значение в нескольких областях. Самое важное может быть в вашем кошельке.

Влияние на ежемесячный платеж

Предположим, вы начали процесс поиска дома, когда процентная ставка составляла 4%. Вы видели квартиру с одной спальней на продажу за 100 000 долларов. Вы рассчитали свой 30-летний ежемесячный платеж по ипотеке на 80 000 долларов - сумму, которую вы будете закладывать после 20% первоначального взноса и ваших заключительных расходов. Ваш ежемесячный платеж составит 382 доллара.

Вы решаете, что можете сделать лучше, чем этот платеж и ставка, поэтому вы ждете шесть месяцев, и процентная ставка снижается до 2%. Однако квартира по соседству, которую вы хотите сейчас, стоит 120 000 долларов. Вы кладете 20% плюс расходы на закрытие, и вам остается ипотечный кредит в размере 96 000 долларов. Ваш ежемесячный платеж по 30-летней ипотеке составляет 355 долларов. Ваш платеж снизился на 27 долларов.

Если бы цены на недвижимость в вашем предполагаемом районе не выросли с ценовой отметки 100 000 долларов США с который вы начали, и у вас была процентная ставка 2%, ваш ежемесячный платеж по ипотеке был бы $296. Вы можете собрать следующую информацию, чтобы положить в ипотечный калькулятор чтобы узнать, какими будут ваши платежи.

Влияние на авансовые платежи

В примере с кондоминиумом, который вырос со 100 000 до 120 000 долларов, ваш ежемесячный платеж упал из-за более низкой процентной ставки. Но поможет ли вам более низкий платеж, если бы у вас не было дополнительных 4000 долларов для более крупного первоначального взноса? Разница в первоначальном взносе может исключить возможность покупки дома, который вы хотите, или вообще выбить вас из рынка покупателя, если вы не можете найти более дешевый район. Кроме того, потеря этих дополнительных 4000 долларов повлияет на вашу способность платить за неожиданный ремонт дома, уменьшит сумму ваших чрезвычайных сбережений и уменьшит вашу способность позволить себе обставить свой новый дом.

Сосуществующие низкие ставки и низкие цены

Как узнать, что такое низкая ставка? Вы можете найти исторические ставки по ипотеке и цены на жилье на сайте Freddie Mac. Например, в 2020 году процентные ставки и цены на жилье оставались сравнительно низкими по сравнению с предыдущим и последующими тремя-пятью годами.

Конечно, нет никаких гарантий, что история повторится и создаст другие рынки жилья с относительно низкими ценами и низкими ценами. Согласно опросу Reuters, проведенному в июне 2020 года аналитиками рынка недвижимости, цены на жилье остались стабильными, несмотря на пандемию. Многие эксперты прогнозируют еще один сильный рынок жилья в 2021 году. Если вам нужно купить дом в ближайшее время, ждать, когда снова появится идеальный рынок, не всегда реально.

Влияние на подвижность

Процентные ставки не имеют большого значения, если вы можете легко позволить себе платежи и планируете прожить в своем доме пять лет или меньше. Хотя это никогда не является гарантией того, что цены на жилье не упадут дальше, вы можете просмотреть ориентировочные цены на жилье за ​​последние 10 лет, выбрав адрес в районе, где вы изучаете, в Интернете.

Всегда сравнивайте значения по соседству, а не по стране или по городу. Структура цен на жилье сильно различается от района к району и от штата к штату. Вероятность того, что вы будете должны больше, чем стоит ваш дом (так называемый «подводный мир»), будет меньше, если вы купите дом, когда ваш местный рынок недвижимости находится ниже своего пика.

Фактор ТСЖ

Не каждый дом, который вы рассматриваете, будет в запланированном или закрытом сообществе или кондоминиуме с товарищество собственников жилья (ТСЖ). Но если это именно то, что вам нужно, знайте, что сборы ТСЖ часто дороже для более дорогих домов и могут подняться выше, когда больше домов пустует. Почему?

ТСЖ покрывают общие услуги, такие как уход за газонами, обслуживание кондоминиумов, клубов, бассейнов, теннисных кортов и / или частных улиц. Когда меньшее количество домовладельцев разделяют расходы, сборы ТСЖ повышаются. Как и в случае с другими историческими данными, вам следует связаться с потенциальными ТСЖ и узнать их ставки за последние 10 лет.

Вам также следует спросить о максимальных комиссиях и о факторах, влияющих на повышение и понижение ставок. Всегда ищите информацию о сборах ТСЖ по всем домам, которые вы рассматриваете. Сборы ТСЖ могут быть ниже для дома с немного более высокой ценой, особенно если предлагается меньше услуг. В условиях низких процентных ставок платежи ТСЖ могут представлять чрезмерную ежемесячную нагрузку, поэтому убедитесь, что эти платежи учтены в вашем ежемесячном бюджете.

Рефинансирование

Преимущество покупки дома по более низкой цене по сравнению с более низкой процентной ставкой заключается в том, что в будущем ваш дом может быть рефинансирован или изменен. Если процентные ставки снизятся, вы сможете снизить свои расходы. По сути, проблема с высокими начальными процентными ставками может быть смягчена в будущем, если ставки снизятся.

Если процентная ставка вашего текущего дома значительно выше, чем текущие ставки, спросите потенциальных ипотечных банкиров, сколько будет стоить изменение вашего кредита. Диапазон может быть от бесплатных до тысяч долларов. Нет никакой гарантии, что процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся, но вы можете убедиться, что сможете позволить себе рефинансирование, если они снизятся.

Суть

Решение о покупке дома всегда должно основываться главным образом на вашей способности позволить себе ежемесячный доход. оплата, первоначальный взнос, ремонт дома и меблировка, при этом у вас еще есть достаточно средств на случай чрезвычайной ситуации фонд. Всегда учитывайте такие факторы, как сборы ТСЖ и возможность погасить ипотечный кредит, если вам нужно действовать быстро.

В идеале покупайте, когда и процентные ставки, и цены на жилье низкие. Если это невозможно, рассчитайте как краткосрочные, так и долгосрочные издержки более низкой процентной ставки по сравнению с более низкой покупной ценой. Когда числа станут наиболее понятными, сделайте свой ход.