Definícia a vzorec pomeru pôžičky k hodnote (LTV)

Aký je pomer pôžičky k hodnote (LTV)?

Pomer pôžičky k hodnote (LTV) je posúdenie rizika pôžičky, ktoré finančné inštitúcie a ďalší veritelia skúmajú pred schválením hypotéky. Hodnotenia pôžičky s vysokým pomerom LTV sa zvyčajne považujú za pôžičky s vyšším rizikom. Ak je teda hypotéka schválená, úver má vyššiu úrokovú sadzbu.

Navyše, pôžička s vysokým pomerom LTV môže vyžadovať, aby dlžník kúpil poistenie hypotéky na vyrovnanie rizika pre veriteľa. Tento typ poistenia sa nazýva súkromné ​​poistenie hypotéky (PMI).

Pochopenie pomeru pôžičky k hodnote (LTV)

Záujemcovia o kúpu domu môžu ľahko vypočítať pomer LTV domu. Toto je vzorec:

​LTVratio=APVMA​kde:MA=Výška hypotékyAPV=Ocenená hodnota majetku​

Pomer LTV sa vypočíta vydelením požičanej sumy hodnotou ocenený hodnota majetku vyjadrená v percentách. Napríklad, ak kúpite dom ocenený na 100 000 dolárov za jeho odhadovanú hodnotu a zarobíte 10 000 dolárov akontácia, požičiate si 90 000 dolárov. Výsledkom je pomer LTV 90% (t.j. 90 000/100 000).

Stanovenie pomeru LTV je kritickou súčasťou hypotéky upisovanie. Môže byť použitý v procese kúpa domu, refinancovanie súčasnú hypotéku na nový úver alebo pôžičku naakumulovanú vlastné imanie v rámci nehnuteľnosti.

Veritelia hodnotia pomer LTV, aby určili úroveň rizika, ktoré podstupujú pri upísaní hypotéky. Keď dlžníci požiadajú o pôžičku na sumu, ktorá je na úrovni alebo blízko odhadovanej hodnoty (a preto má vyšší pomer LTV), veritelia vnímajú, že existuje väčšia pravdepodobnosť, že sa pôžička dostane do predvolené. Dôvodom je, že v majetku je vybudované veľmi málo vlastného imania. Výsledkom je, že v prípade a zabaveniemôže byť pre veriteľa ťažké predať dom natoľko, aby pokryl nesplatený hypotekárny zostatok a napriek tomu mal z transakcie zisk.

Hlavnými faktormi, ktoré majú vplyv na pomery LTV, sú výška zálohy, predajná cena a odhadovaná hodnota nehnuteľnosti. Najnižší pomer LTV je dosiahnutý s vyššou zálohou a nižšou predajnou cenou.

Ako LTV používajú veritelia

Pomer LTV je iba jedným z faktorov pri určovaní oprávnenosti na zabezpečenie hypotéky, a pôžička na vlastný kapitál, alebo a úverový rámec. Môže však hrať podstatnú úlohu v úrokovej sadzbe, ktorú je dlžník schopný zabezpečiť.

Väčšina veriteľov ponúka žiadateľom o hypotéku a vlastné imanie najnižšiu možnú úrokovú sadzbu, keď je ich pomer LTV 80%alebo nižší.Vyšší pomer LTV nevylučuje schválenie hypotéky pre dlžníkov, aj keď úroky z pôžičky môžu stúpať so zvyšujúcim sa pomerom LTV. Napríklad dlžník s pomerom LTV 95% môže byť schválený na hypotéku. Ich úroková sadzba však môže byť o celý percentuálny bod vyššia ako úroková sadzba poskytovaná dlžníkovi s pomerom LTV 75%.

Ak je pomer LTV vyšší ako 80%, môže sa vyžadovať nákup dlžníka súkromné ​​poistenie hypotéky (PMI). K celkovej sume pôžičky na ročnom základe sa tak môže pridať kdekoľvek od 0,5% do 1%. Napríklad PMI so sadzbou 1% pri pôžičke 100 000 dolárov by k celkovej sume zaplatenej za rok (alebo 83,33 dolára za mesiac) pridalo ďalších 1 000 dolárov. PMI platby sú povinné, kým pomer LTV nie je 80% alebo nižší. Pomer LTV sa bude znižovať tak, ako budete splácať pôžičku a ako sa hodnota vášho domu časom zvyšuje.

Všeobecne platí, že čím nižší je pomer LTV, tým väčšia je pravdepodobnosť, že bude pôžička schválená, a tým nižšia bude pravdepodobne úroková sadzba. Navyše, ako dlžník je menej pravdepodobné, že budete musieť kupovať súkromné ​​poistenie hypotéky (PMI).

Aj keď nie je zákonom, že veritelia vyžadujú 80% pomer LTV, aby sa dlžníci vyhli dodatočným nákladom na PMI, je to prax takmer všetkých veriteľov. Výnimky z tejto požiadavky sa niekedy robia pre dlžníkov, ktorí majú vysoký príjem, nižší dlh alebo majú veľké investičné portfólio.

Príklad LTV

Predpokladajme napríklad, že si kúpite dom za cenu 100 000 dolárov. Majiteľ je však ochotný ho predať za 90 000 dolárov. Ak zaplatíte zálohu 10 000 dolárov, vaša pôžička je vo výške 80 000 dolárov, čo má za následok pomer LTV 80% (t. J. 80 000/100 000). Ak by ste chceli zvýšiť sumu zálohy na 15 000 dolárov, váš hypotekárny úver je teraz 75 000 dolárov. To by znamenalo, že váš pomer LTV bude 75% (t.j. 75 000/100 000).

Variácie pravidiel pomeru pôžičky k hodnote

Rôzne typy pôžičiek môžu mať rôzne pravidlá, pokiaľ ide o požiadavky na pomer LTV.

Pôžičky FHA

Pôžičky FHA sú hypotéky určené pre dlžníkov s nízkymi až strednými príjmami. Vydáva ich veriteľ schválený FHA a sú poistené spoločnosťou Federálna správa bývania (FHA). Pôžičky FHA vyžadujú nižšie minimálne zálohy a kreditné skóre ako mnohé konvenčné pôžičky. Pôžičky FHA umožňujú počiatočný pomer LTV až 96,5%, vyžadujú však a poistné na hypotéku (MIP) ktorá trvá tak dlho, ako máte túto pôžičku (bez ohľadu na to, ako nízky pomer LTV nakoniec ide).Mnoho ľudí sa rozhodne refinancovať svoje pôžičky FHA, keď ich pomer LTV dosiahne 80%, aby sa eliminovala požiadavka MIP.

Pôžičky VA a USDA

Pôžičky VA a USDA - dostupné súčasným a bývalým armádam alebo ľuďom vo vidieckych oblastiach - nevyžadujú súkromné ​​poistenie hypotéky, aj keď pomer LTV môže byť až 100%. Pôžičky VA aj USDA však majú ďalšie poplatky.

Fannie Mae a Freddie Mac

Domov Fannie Mae's HomeReady a Freddie Mac's Home Možné hypotekárne programy pre dlžníkov s nízkymi príjmami umožňujú pomer LTV 97%. Vyžadujú však poistenie hypotéky, kým pomer neklesne na 80%.

Pre pôžičky FHA, VA a USDA sú k dispozícii zjednodušené možnosti refinancovania. Tieto zriekajú sa požiadaviek na hodnotenie, takže pomer LTV domu nemá vplyv na pôžičku. Pre dlžníkov s pomerom LTV viac ako 100% - známy tiež ako „pod vodou“ alebo „hore nohami“ - Fannie Mae K dispozícii je aj možnosť refinancovania s vysokou hodnotou pôžičky a refinancovanie s rozšírenou úľavou od Freddieho Mac možnosti.

LTV vs. Kombinovaná LTV (CLTV)

Kým pomer LTV sa pozerá na vplyv jedného hypotekárneho úveru pri kúpe nehnuteľnosti, kombinovaná hodnota pôžičky (CLTV) pomer je pomer všetkých zaistených pôžičiek na nehnuteľnosť k hodnote nehnuteľnosti. To zahŕňa nielen primárnu hypotéku používanú v LTV, ale aj akékoľvek druhé hypotéky, pôžičky na vlastný kapitál alebo úverové linky alebo iné záložné práva. Veritelia používajú pomer CLTV na určenie rizika potenciálneho kupujúceho v prípade zlyhania, ak je viac ako jedna pôžička použité - napríklad ak budú mať dve alebo viac hypoték alebo hypotéku plus pôžičku na vlastný kapitál alebo úverový rámec (HELOC). Vo všeobecnosti sú veritelia ochotní požičiavať s pomerom CLTV 80% a vyšším a dlžníkom s vysokým úverovým ratingom. Primárni veritelia bývajú k požiadavkám CLTV štedrejší, pretože ide o dôkladnejšie opatrenie.

Pozrime sa na rozdiel trochu bližšie. Pomer LTV berie do úvahy iba primárny zostatok hypotéky na dom. Ak je teda primárny zostatok hypotéky 100 000 dolárov a domáca hodnota 200 000 dolárov, LTV = 50%.

Zoberme si však príklad, ak má aj druhú hypotéku vo výške 30 000 dolárov a HELOC 20 000 dolárov. Hodnota kombinovanej pôžičky sa teraz stane (100 000 dolárov + 30 000 dolárov + 20 000 dolárov / 200 000 dolárov) = 75%; oveľa vyšší pomer.

Tieto kombinované úvahy sú obzvlášť dôležité v prípade, ak sa hypotekárny záložný úver nedostane do omeškania a zabaví sa.

Nevýhody hodnoty pôžičky (LTV)

Hlavnou nevýhodou informácií, ktoré LTV poskytuje, je to, že zahŕňajú iba primárnu hypotéku, ktorú vlastník domu je dlžníkom a nezahŕňa do svojich výpočtov ďalšie povinnosti dlžníka, ako napríklad druhú hypotéku alebo vlastný kapitál pôžička. CLTV je preto inkluzívnejším meradlom schopnosti dlžníka splácať pôžičku na bývanie.