Kdaj potrebujete listino o zaupanju?

Kaj je dokument zaupanja?

Akt zaupanja - znan tudi kot listina zaupanja - je dokument, ki se včasih uporablja pri transakcijah z nepremičninami v ZDA. To je dokument, ki pride v poštev, ko je ena stran najela posojilo pri drugi stranki za nakup a lastnine. Sklepni sporazum predstavlja dogovor med posojilojemalcem in posojilodajalcem, da ima nepremičnina v lasti nevtralne in neodvisne tretje osebe do izplačila posojila.

Čeprav so akti o zaupanju manj pogosti, kot so bili nekoč, jih približno 20 držav še vedno določa uporabo enega in ne a hipoteka, ko gre za financiranje nakupa nepremičnine. Zaupanja so pogosta na Aljaski, v Arizoni, Kaliforniji, Koloradu, Idahu, Illinoisu, Mississippiju, Missouriju, Montani, Severni Karolini, Tennesseeju, Teksasu, Virginiji in Zahodni Virginiji. Nekaj ​​držav - na primer Kentucky, Maryland in Južna Dakota - dovoljuje uporabo tako skladov zaupanja kot hipotek.

Razumevanje dejanj zaupanja

Pri nepremičninski transakciji - recimo pri nakupu stanovanja - posojilojemalec da posojilojemalcu denar v zameno za eno ali več zadolžnic, povezanih z dogovorom o zaupanju. Ta listina prenese pravni naslov na nepremičnino na nepristransko zaupnik, običajno naslovno podjetje, deponiranje podjetje ali banka, ki ga ima kot zavarovanje zadolžnice. Posojilojemalec - pravica do popolnega lastništva - ostaja pri posojilojemalcu, prav tako pri polni uporabi in odgovornosti za nepremičnino.

To stanje se nadaljuje ves čas odplačevanja posojila. Skrbnik ima pravni naslov, dokler ga posojilojemalec ne plača dolga v celoti, ko postane lastništvo nepremičnine posojilojemalca. Če posojilojemalec ne plača posojila, skrbnik prevzame popoln nadzor nad nepremičnino.

Trust Deed vs. Hipoteka

Zaupniški akti in hipoteke se uporabljajo za ustvarjanje pri bančnih in zasebnih posojilih zastavne pravice na nepremičninah, oba pa sta običajno evidentirana kot dolg v okraju, kjer se nahaja nepremičnina.

Vendar pri hipoteki sodelujeta dve stranki: posojilojemalec (ali hipotekarni hipotekarni zavezanec) in posojilojemalec (ali hipotekarni upnik). Nasprotno pa pri zaupnem aktu sodelujejo tri stranke: posojilojemalec (ali skrbnik), posojilojemalec (ali upravičenec) in skrbnik. Skrbnik je lastnik zastavne pravice v korist posojilodajalca; če posojilojemalec ne plača, bo skrbnik sprožil in dokončal izvršba postopek na zahtevo posojilodajalca.

Pridržki in zaupanja

Hipoteke in zaupni akti imajo različne postopke izvršbe. A sodna izvršba je postopek, ki ga nadzoruje sodišče, če posojilodajalec vloži tožbo proti posojilojemalcu zaradi neplačila hipoteke. Postopek je dolgotrajen in drag.

Če posojilojemalec na dražbi ne bo prinesel dovolj denarja za poplačilo zadolžnice, lahko posojilojemalec vloži sodba o pomanjkljivostih proti posojilojemalcu, ki toži za preostanek. Vendar pa ima posojilojemalec tudi po prodaji nepremičnine odkupna pravica: Posojilodajalcu lahko odplačajo v določenem času in pridobijo lastninsko pravico.

Nasprotno pa pogodba o zaupanju posojilodajalcu omogoča hitrejši in cenejši sodni postopek izključitev, mimo sodnega sistema in spoštovanje postopkov, opisanih v aktu o zaupanju, in državno pravo. Če posojilojemalec ne odobri posojila, se nepremičnina da na dražbo s prodajo skrbnika.

Lastnik preide s skrbnika na novega lastnika z zaupnikovo listino po prodaji. Kadar pri prodaji skrbnika ni ponudnikov, se nepremičnina vrne k posojilodajalcu z upravnikovo listino. Ko je nepremičnina prodana, posojilojemalec nima pravice do odkupa.

Poleg tega je skrbnik dolžan posojilojemalcu in posojilodajalcu plačati izkupiček od prodaje po zaključeni prodaji. Skrbnik bo posojilodajalcu plačal preostali znesek dolga in posojilojemalcu plačal vse, kar presega ta znesek, s čimer bo posojilodajalec lahko kupil nepremičnino.

Prednosti in slabosti vlaganja v skrbniška dejanja

Vlagatelji, ki iščejo sočne donose, se včasih obrnejo na nepremičninski sektor - zlasti na sklade zaupanja.

Pri vlaganju v skrbniške pogodbe vlagatelj posoji denar razvijalcu, ki dela na nepremičninskem projektu. Vlagateljevo ime je kot posojilojemalec zapisano v zaupnem aktu. Vlagatelj pobira posojilo za obresti; ko je projekt končan, mu v celoti vrnejo glavnico. Posel običajno olajša posrednik zaupanja.

Kakšen razvijalec vstopi v to ureditev? Banke pogosto nočejo posojati določenih vrst razvoja, na primer srednje velikih komercialnih projektov majhno za velike posojilodajalce, preveliko za male - ali razvijalce s slabimi rezultati ali preveč posojila. Previdni posojilodajalci se lahko tudi razvijalcem premikajo prepočasi, v skrajnem roku za začetek ali dokončanje projekta.

Razvijalci, kot so ti, so pogosto v stiski. Zaradi teh razlogov lahko vlagatelji v skrbniške pogodbe pogosto pričakujejo visoke obrestne mere za svoj denar. Lahko izkoristijo prednosti razpršitve v drug razred sredstev, ne da bi morali biti strokovnjaki za gradnjo ali upravljanje nepremičnin: to je pasivne naložbe.

Vlaganje v skrbniške pogodbe ima določena tveganja in slabosti. Za razliko od delnic naložbe v nepremičnine niso tekočina, kar pomeni, da vlagatelji ne morejo pridobiti svojega denarja na zahtevo. Vlagatelji lahko pričakujejo tudi le obresti, ki jih posojilo ustvari; kakršno koli dodatno povečanje kapitala ni verjetno.

Vlagatelji lahko izkoristijo vsa pravna neskladja v aktu o zaupanju, kar povzroči drage pravne zaplete, ki lahko ogrozijo naložbo. Tipični vlagatelj z malo izkušnjami ima lahko težave, saj za iskanje verodostojnih razvijalcev, projektov in posrednikov potrebuje posebno znanje.

Primer stvarnega zaupanja v resničnem svetu

Kratek obrazec dokument o zaupanju, ki se uporablja v okrožju Austin v Teksasu, zajema zahteve za večino posojilodajalcev. Obrazec se začne z opredelitvijo izrazov in prostorov za posojilojemalca, posojilojemalca in skrbnika, ki izpolnijo svoja imena. Potreben je tudi znesek izposoje in naslov nepremičnine.

Po tem razdelku dokument nadaljuje s prenosom lastninskih pravic in enotnimi zavezami, vključno z:

• Podrobnosti o plačilu glavnice in obresti
• Depozitna sredstva
• Zastavna pravica
• Zavarovanje premoženja in vzdrževanje strukture
• Zasedenost strukture - ki določa, da mora posojilojemalec v 60 dneh začeti prebivati

Obrazec vključuje tudi neenakomerne zaveze, ki določajo neplačilo ali kršitev katerega koli od pogojev pogodbe. In določa, da posojilo, ki ga obravnava dokument, ni a posojilo za lastniški kapital- to je nekaj, od česar bo posojilojemalec prejel denar, vendar eno za nakup nepremičnine.

Zaupni list se konča s prostorom za podpis posojilojemalca, kar je treba storiti v prisotnosti a notar in dve priči, ki se tudi podpišeta.