Opredelitev hipoteke s spremenljivo obrestno mero
Kaj je hipoteka s spremenljivo obrestno mero?
Hipoteka s spremenljivo obrestno mero je vrsta stanovanjskega posojila, pri katerem obrestna mera ni fiksna. Namesto tega bodo plačila obresti prilagojena na ravni nad določeno referenčno ali referenčno obrestno mero, kot je Londonska medbančna obrestna mera (LIBOR) + 2 točki. Posojilojemalci lahko ponudijo posojilojemalcem spremenljiva obrestna mera obresti v času trajanja hipotekarnega posojila. Ponujajo lahko tudi hibrid hipoteka z nastavljivo obrestno mero (ARM), ki vključuje začetno fiksno obdobje, ki mu sledi spremenljiva obrestna mera, ki se nato občasno ponastavi.
Pogoste sorte hibridnega ARM vključujejo 5/1 ARM, s 5-letnim določenim rokom, ki mu sledi spremenljiva obrestna mera za preostanek posojila (običajno še 25 let).
Ključni obroki
- Hipoteka s spremenljivo obrestno mero uporablja nihajočo obrestno mero za del ali ves čas posojila, namesto da bi imela ves čas fiksno obrestno mero.
- Spremenljiva obrestna mera bo najpogosteje uporabila indeksno obrestno mero, na primer obrestno mero LIBOR ali Fed, nato pa nanjo dodala še posojilno maržo.
- Najpogostejši primer je hipoteka z nastavljivo obrestno mero ali ARM, ki ima običajno začetno obdobje s fiksno obrestno mero nekaj let, čemur sledijo redne prilagodljive obrestne mere za preostanek posojila.
Osnove hipoteke z variabilno obrestno mero
Hipoteka s spremenljivo obrestno mero se razlikuje od a hipoteka s fiksno obrestno mero pri čemer so obrestne mere v določenem delu trajanja posojila strukturirane kot spremenljive in niso fiksne. Posojilodajalci ponujajo hipotekarna posojila s spremenljivo obrestno mero in prilagodljivo obrestno mero z različnimi strukturami variabilnih obrestnih mer.
Na splošno lahko posojilojemalci v celoti ponujajo posojilojemalce amortizirajoče ali amortiziranih posojil, ki vključujejo različne strukture obresti s spremenljivo obrestno mero. Posojila z variabilno obrestno mero so običajno naklonjena posojilojemalcem, ki menijo, da se bodo sčasoma obrestne mere znižale. V okolju s padajočimi obrestnimi merami lahko posojilojemalci izkoristijo znižanje obrestnih mer brez refinanciranja, saj se njihove obrestne mere znižujejo s tržno obrestno mero.
Dolgoročna posojila s spremenljivo obrestno mero bodo posojilojemalcem zaračunavala obresti s spremenljivo obrestno mero skozi celotno življenjsko dobo posojila. Pri posojilu s spremenljivo obrestno mero bo posojilojemalčeva obrestna mera temeljila na indeksirani obrestni meri in morebitni zahtevani marži. Obrestna mera za posojilo lahko kadar koli med življenjsko dobo posojila niha.
Spremenljive stopnje
Spremenljive stopnje so strukturirane tako, da vključujejo indeksirana obrestna mera na katerega a variabilna marža je dodan. Če se posojilojemalcu zaračuna spremenljiva obrestna mera, mu bo v postopku zavarovanja dodeljena marža. Večina hipotek s spremenljivo obrestno mero bo tako vključevala popolnoma indeksirano obrestno mero, ki temelji na indeksirani obrestni meri in marži.
Indeksirana obrestna mera pri hipoteki z nastavljivo obrestno mero je razlog, da v celoti indeksirana obrestna mera za posojilojemalca niha. Pri izdelkih s spremenljivo obrestno mero, kot je ARM, posojilodajalec izbere posebno referenčno vrednost, za katero bo indeksiral osnovno obrestno mero. Indeksi lahko vključujejo LIBOR, posojilojemalčev osnovna cenain različne vrste ameriških zakladnic. Indeksirana obrestna mera izdelka s spremenljivo obrestno mero bo razkrita v kreditni pogodbi. Vsaka sprememba indeksirane obrestne mere bo povzročila spremembo v celoti indeksirane obrestne mere posojilojemalca.
Marža ARM je druga komponenta, ki je v celoti indeksirana posojilojemalčeva obrestna mera za hipoteko s prilagodljivo obrestno mero. V ARM zavarovalnica določi stopnjo ARM stopnje, ki se doda indeksirani obrestni meri, da se ustvari v celoti indeksirana obrestna mera, ki jo mora posojilojemalec plačati. Posojilojemalci z visoko kreditno kakovostjo lahko pričakujejo nižjo stopnjo ARM, kar ima za posledico splošno nižjo obrestno mero za posojilo. Posojilojemalci z nižjo kreditno kakovostjo bodo imeli višjo stopnjo ARM, zaradi česar bodo morali plačati višje obrestne mere obresti na njihovo posojilo.
Nekateri posojilojemalci se lahko kvalificirajo za plačilo samo indeksirane obrestne mere, ki jo lahko posojilojemalci z visoko kreditno kakovostjo zaračunajo v posojilo s spremenljivo obrestno mero. Indeksirane obrestne mere se običajno primerjajo s posojilojemalčevimi osnovna cena; lahko pa ga primerjamo tudi z LIBOR. Zakladne obrestne mere. Posojilo s spremenljivo obrestno mero posojilojemalcu zaračuna obresti, ki se spreminjajo s spremembo indeksirane obrestne mere.
Primer hipotek s spremenljivo obrestno mero: hipotekarna posojila s spremenljivo obrestno mero (ARM)
Hipotekarna posojila z nastavljivo obrestno mero (ARM) so pogosta vrsta hipotekarnih posojil s spremenljivo obrestno mero, ki jih ponuja hipoteka posojilodajalci. Ta posojila posojilojemalcu zaračunavajo fiksno obrestno mero v prvih nekaj letih posojila, nato pa sledi spremenljiva obrestna mera.
Pogoji posojila se razlikujejo glede na ponudbo določenega izdelka. Na primer, v a 2/28 ARM posojilojemalec bi plačal dve leti obresti s fiksno obrestno mero, nato pa 28 let variabilnih obresti, ki se lahko kadar koli spremenijo.
Pri posojilu ARM 5/1 bi posojilojemalec prvih pet let plačeval obresti s fiksno obrestno mero, po tem pa obresti s spremenljivo obrestno mero, medtem ko je v posojilo s spremenljivo obrestno mero 5/1 bi se obresti posojilojemalca s spremenljivo obrestno mero vsako leto ponastavile na podlagi popolnoma indeksirane obrestne mere v času ponastaviti datum.