Razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) Opredelitev in formula

Kakšno je razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV)?

Razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) je ocena kreditnega tveganja, ki jo finančne institucije in drugi posojilodajalci preučijo, preden odobrijo hipoteko. Običajno se ocene posojil z visokim razmerjem LTV štejejo za posojila z višjim tveganjem. Če je hipoteka odobrena, ima posojilo višjo obrestno mero.

Poleg tega lahko posojilojemalec zahteva nakup posojila z visokim razmerjem LTV hipotekarno zavarovanje za izravnavo tveganja za posojilodajalca. Ta vrsta zavarovanja se imenuje zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI).

Razumevanje razmerja med posojilom in vrednostjo (LTV)

Zainteresirani kupci stanovanj lahko enostavno izračunajo razmerje LTV doma. To je formula:

​LTVratjazo=APVMA​kje:MA=Znesek hipotekeAPV=Ocenjena vrednost nepremičnine​

LTV razmerje se izračuna tako, da se izposojeni znesek deli z ocenjen vrednost nepremičnine, izražena v odstotkih. Na primer, če kupite hišo, ocenjeno na 100.000 USD za njeno ocenjeno vrednost, in naredite 10.000 USD polog, si boste izposodili 90.000 USD. Posledično je razmerje LTV 90% (tj. 90.000/100.000).

Določanje razmerja LTV je kritična sestavina hipoteke zavarovanje. Lahko se uporablja v procesu nakup stanovanja, refinanciranje tekočo hipoteko v novo posojilo ali zadolževanje proti akumuliranemu pravičnost znotraj nepremičnine.

Posojilodajalci ocenijo razmerje LTV, da določijo stopnjo izpostavljenosti tveganju, ki ga prevzamejo pri prevzemu hipoteke. Ko posojilojemalci zahtevajo posojilo v znesku, ki je po ocenjeni vrednosti ali blizu nje (in ima zato višje razmerje LTV), posojilodajalci menijo, da obstaja večja verjetnost, da bo posojilo vloženo privzeto. To je zato, ker je v lastnini zelo malo lastniškega kapitala. Posledično se v primeru a izvršba, lahko posojilodajalec težko proda stanovanje za dovolj, da pokrije neporavnano hipotekarno stanje in še vedno ustvari dobiček iz transakcije.

Glavni dejavniki, ki vplivajo na razmerja LTV, so znesek pologa, prodajna cena in ocenjena vrednost nepremičnine. Najnižje razmerje LTV je doseženo z višjim vplačilom in nižjo prodajno ceno.

Kako posojilodajalci uporabljajo LTV

Koeficient LTV je le en dejavnik pri določanju upravičenosti do zavarovanja hipoteke, a posojilo za lastniški kapitalali a kreditna linija. Lahko pa igra pomembno vlogo pri obrestni meri, ki jo posojilojemalec lahko zagotovi.

Večina posojilodajalcev vlagateljem hipotekarnih in lastniških vrednostnih papirjev ponuja najnižjo možno obrestno mero, če je njihovo razmerje LTV 80%ali manj.Višji količnik LTV ne izključuje posojilojemalcev pri odobritvi hipoteke, čeprav se obresti za posojilo lahko povečajo, ko se razmerje LTV poveča. Na primer, posojilojemalec z razmerjem LTV 95% se lahko odobri za hipoteko. Njihova obrestna mera pa je lahko za celotno odstotno točko višja od obrestne mere, dane posojilojemalcu z razmerjem LTV 75%.

Če je razmerje LTV višje od 80%, bo morda moral posojilojemalec kupiti zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). To lahko letno prišteje od 0,5% do 1% k skupnemu znesku posojila. Na primer, PMI s stopnjo 1% pri posojilu v višini 100.000 USD bi k skupnemu znesku, plačanemu na leto (ali 83,33 USD na mesec), dodal dodatnih 1000 USD. Plačila PMI so potrebna, dokler razmerje LTV ni 80% ali manj. Ko plačujete posojilo in ko se vrednost vašega doma sčasoma povečuje, se bo razmerje LTV zmanjšalo.

Na splošno je nižji koeficient LTV večja možnost, da bo posojilo odobreno in nižja bo obrestna mera. Poleg tega je kot posojilojemalec manj verjetno, da boste morali kupiti zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI).

Čeprav posojilojemalci ne uporabljajo zakona, ki zahteva 80 -odstotno razmerje LTV, da bi se posojilojemalci izognili dodatnim stroškom PMI, je to praksa skoraj vseh posojilodajalcev. Izjema od te zahteve so včasih posojilojemalci, ki imajo visok dohodek, nižji dolg ali imajo velik naložbeni portfelj.

Primer LTV

Recimo, da kupite dom, ki ocenjuje 100.000 USD. Vendar pa ga je lastnik pripravljen prodati za 90.000 dolarjev. Če vplačate 10.000 USD, je vaše posojilo 80.000 USD, kar ima za posledico razmerje LTV 80% (torej 80.000/100.000). Če bi znesek položnice povečali na 15.000 USD, je vaše hipotekarno posojilo zdaj 75.000 USD. Tako bi bilo vaše razmerje LTV 75% (tj. 75.000/100.000).

Spremembe pravil razmerja med posojilom in vrednostjo

Različne vrste posojil imajo lahko drugačna pravila glede razmerja LTV.

Posojila FHA

Posojila FHA so hipoteke, namenjene posojilojemalcem z nizkimi do zmernimi dohodki. Izdaja jih posojilodajalec, ki ga je odobrila agencija FHA, in je zavarovan pri Zvezna stanovanjska uprava (FHA). Posojila FHA zahtevajo nižji minimalni polog in kreditne ocene kot številna običajna posojila. Posojila FHA omogočajo začetno razmerje LTV do 96,5%, vendar zahtevajo a premija hipotekarnega zavarovanja (MIP) ki traja toliko časa, kolikor imate to posojilo (ne glede na to, kako nizko bo razmerje LTV na koncu).Mnogi se odločijo, da bodo refinancirali svoja posojila FHA, ko njihov LTV doseže 80%, da se odpravi zahteva MIP.

Posojila VA in USDA

Posojila VA in USDA - na voljo trenutnim in nekdanjim vojakom ali tistim na podeželju - ne zahtevajo zasebnega hipotekarnega zavarovanja, čeprav je lahko razmerje LTV celo do 100%. Vendar pa imajo posojila VA in USDA dodatne pristojbine.

Fannie Mae in Freddie Mac

FanRey Mae's HomeReady in Freddie Mac Home Možni hipotekarni programi za posojilojemalce z nizkimi dohodki dopuščajo razmerje LTV 97%. Vendar pa zahtevajo hipotekarno zavarovanje, dokler razmerje ne pade na 80%.

Za posojila FHA, VA in USDA so na voljo racionalizirane možnosti refinanciranja. Te zahteve za opustitev ocenjevanja, tako da razmerje LTV doma ne vpliva na posojilo. Za posojilojemalce z razmerjem LTV nad 100% - znano tudi kot "pod vodo" ali "na glavo" - Fannie Mae's Na voljo sta tudi možnost refinanciranja visokega posojila in izboljšano refinanciranje Freddie Mac opcije.

LTV vs. Kombinirani LTV (CLTV)

Medtem ko razmerje LTV preučuje vpliv enega hipotekarnega posojila pri nakupu nepremičnine, je kombinirano posojilo do vrednosti Razmerje (CLTV) je razmerje med vsemi zavarovanimi posojili na nepremičnini in vrednostjo nepremičnine. To ne vključuje samo primarne hipoteke, uporabljene v LTV, ampak tudi vse druge hipoteke, posojila za lastniški kapital ali kreditne linije ali druge zastavne pravice. Posojilodajalci z razmerjem CLTV določijo tveganje neplačila potencialnega kupca stanovanj, če je na voljo več kot eno posojilo uporabljeni - na primer, če bodo imeli dve ali več hipotek ali hipoteko plus posojilo za stanovanjski kapital ali kreditno linijo (HELOC). Na splošno so posojilodajalci pripravljeni posojati po razmerjih CLTV 80% in več ter posojilojemalcem z visokimi bonitetnimi ocenami. Primarni posojilodajalci so ponavadi velikodušnejši pri zahtevah CLTV, saj je to temeljitejši ukrep.

Poglejmo malo razliko. Koeficient LTV upošteva le primarno hipotekarno stanje na domu. Če je torej primarno hipotekarno stanje 100.000 USD, vrednost doma pa 200.000 USD, je LTV = 50%.

Upoštevajte pa primer, če ima tudi drugo hipoteko v višini 30.000 USD in HELOC v višini 20.000 USD. Kombinirano posojilo v vrednosti zdaj postane (100.000 USD + 30.000 USD + 20.000 USD / 200.000 USD) = 75%; precej višje razmerje.

Ti združeni premisleki so še posebej pomembni, če hipotekarni upnik neplača in nasprotuje unovčitvi.

Slabosti posojila v vrednosti (LTV)

Glavna pomanjkljivost informacij, ki jih ponuja LTV, je, da vključujejo le primarno hipoteko, ki jo je lastnik stanovanja dolguje in v svoje izračune ne vključuje drugih obveznosti posojilojemalca, na primer drugo hipoteko ali lastniški kapital posojilo. Zato je CLTV bolj vključujoče merilo sposobnosti posojilojemalca, da odplača stanovanjsko posojilo.