Kako deluje možnost najema in pomaga pri predplačilu za dom

Kaj je možnost najema?

Možnost najema je pogodba, ki najemodajalcu daje možnost nakupa najete nepremičnine med ali ob koncu obdobja najema. Lastniku tudi onemogoča, da bi nepremičnino prodajal komur koli drugemu. Ko se rok izteče, mora najemnik možnost uporabiti ali pa jo izgubiti. Možnost najema je znana tudi kot najem z možnostjo nakupa.

Kako deluje možnost najema

Možnost najema daje potencialnemu kupcu večjo prilagodljivost kot standardna najemno-nakupna pogodba, ki od najemnika zahteva, da po koncu najema kupi stanovanje. Kupec (najemnik) in lastnik se vnaprej dogovorita o ceni stanovanja. Cena je običajno pri trenutni tržni vrednosti stanovanja, kar najemniku omogoča, da v prihodnje kupi dom po današnji ceni.

Za to možnost lastnik najemniku običajno zaračuna vnaprejšnjo pristojbino, ki je lahko 1% prodajne cene stanovanja. Pristojbina se nanaša na akontacijo, če se najemnik ob koncu najema odloči za nakup stanovanja.

Možnost najema je še posebej v pomoč tistim, ki morda ustvarjajo kredit ali nimajo dovolj prihranka za polog. Vendar pa je treba upoštevati nekatere značilnosti možnosti najema.

Zahteve za možnost najema

Možnosti najema imajo lastnikom nepremičnin kompromis, saj lahko izgubijo možnost prodaje nepremičnine za višjo ceno. Najemniki v zameno za najem z možnostjo lizinga plačujejo več, kot bi sicer plačali.

Plačila najemnine

Lastnik poleg standardne mesečne najemnine zaračunava tudi možnost nakupa po današnji ceni, ko se najem izteče. Premija je lahko odstotek, dodan trenutni najemnini, na primer 10% doplačila od standardne mesečne najemnine za stanovanje te velikosti.

Premija, ki jo pogosto imenujemo najemnina, postane del vnaprejšnjega plačila za dom, če se najemnik odloči za nakup stanovanja. Najemnik pa izgubi dodatni denar, plačan nad standardno najemnino, če stanovanja po koncu najema ne kupite.

Nekateri lastniki lahko vzamejo enkratno gotovinsko plačilo, ki se pogosto imenuje "dragoceno nadomestilo", kar je podobno premiji, plačani za možnost na finančnih trgih. To ni varščina za nakup nepremičnine, kar pomeni, da se ne vrača. Znesek se giblje od simbolične pristojbine do 5% pričakovane nakupne cene.

Bančno financiranje z možnostjo najema

Dobra novica za najemodajalce je, da banke običajno dovolijo, da celotna sredstva premije nad najemninami gredo v polog za nakup stanovanja. Če pa je bila najemnina po tržni ceni, banka ne sme dovoliti, da se katero koli od sredstev uporabi za nakupno ceno. Pomembno je, da kupci pri več bankah preverijo svoje politike glede financiranja hipoteke za dom z možnostjo najema.

Trajanje možnosti najema

Opcija je lahko katero koli obdobje, o katerem se lastnik nepremičnine in najemnik dogovorita, običajno pa je eno do tri leta. Pogodba o najemni pogodbi določa tudi kupnino nepremičnine na začetku najema ali kako bo ta cena določena na koncu opcije.

Razlogi za uporabo možnosti najema

Obstaja več razlogov, zakaj lahko najemnik in lastnik skleneta možnost najema. Pomembno je razmisliti, ali koristi pri sklenitvi pogodbe odtehtajo pomanjkljivosti.

Zakaj najemniki vstopajo v možnost najema

Potencialni kupec ima lahko veliko razlogov, da uporabi možnost najema, namesto da bi nepremičnino kupil takoj na začetku. Pomembno vprašanje je, da za nakup nimate dovolj denarja ali kredita. Najem lahko potencialnemu kupcu omogoči, da prihrani denar za nakup in hkrati ustvari svoj kredit z rednimi, pravočasnimi plačili.

Najemnik ima možnost v prihodnje kupiti nepremičnino po današnjih cenah. Če najemnik danes nima prihranjenega denarja za nakup stanovanja, vendar je zaskrbljen, da se bo vrednost stanovanja v naslednjih nekaj letih povečala, je možnost najema dobra izbira. Tudi če ima najemnik rad dom, šolsko okrožje ali sosesko, možnost najema odvzame dom s trga - najemodajalec lahko prihrani dovolj, da ga kupi, ko se najem izteče.

Tudi če ima potencialni kupec sredstva za nakup nepremičnine, se tega morda ne bo želel takoj zavezati. Na primer, če je potencialni kupec iz drugega kraja, bi morda želel živeti v novem mestu, preden se odloči za nakup. Ali pa bodo morda še vedno prodali svojo staro lastnino, preden bodo lahko kupili novo nepremičnino.

Nazadnje, nepremičnina morda ne izpolnjuje pogojev za določena posojila, vključno z a Posojilo VA, zaradi potrebnih popravil ali nadgradenj. Potencialni kupec lahko z najemom najprej naredi te izboljšave, da se kasneje lahko kvalificira za posojilo.

Zakaj lastniki vstopajo v možnost najema

Lastnik nepremičnine lahko sklene pogodbo o najemu, ker je imel težave pri neposredni prodaji hiše. Z možnostjo lahko nepremičnina postane privlačnejša za različne vrste potencialnih kupcev.

Če lastnik stanovanja razmišlja o prodaji doma v nekaj letih, možnost najema omogoča lastniku, da pobere premijo nad sedanjim trgom za najem. V najslabšem primeru je, da najemnik hiše ne kupi; lastnik daje na trg za prodajo in zadržuje dodatna plačana sredstva nad standardno mesečno najemnino.

Pri prodaji nepremičnine zdaj, namesto da bi jo prodali pozneje, se lahko pojavijo tudi davčna vprašanja. Možnost, čeprav ni jamstvo za kasnejšo prodajo, povečuje verjetnost, da ima lastnik na koncu možnosti pripravljenega kupca.

Posebni premisleki

Zavarovanje najemnika je običajno potreben za osebne stvari najemnika. Najemnikovo zavarovanje ščiti pred izgubo vrednosti predmetov in pohištva v hiši. Pomembno je tudi, da mora imeti lastnik v tem primeru tudi zavarovanje lastnika stanovanja se v času trajanja najema zgodi nekaj, kar bi lahko negativno vplivalo na vrednost nepremičnine, na primer požar oz poškodbe zaradi vode.

Nevarnost pri ocenjevanju bi morala biti vključena v pogodbo o najemu. Z drugimi besedami, ko se najem izteče, bi se lahko vrednost stanovanja zmanjšala. Ocena zagotavlja posodobljeno vrednost nepremičnine pred nakupom in prodajo.

Pomembno je izračunati natančen znesek denarja, ki ga bo lastnik moral plačati na koncu možnosti najema. Ne pozabite, da lastnik odvzema hišo s trga in se z vstopom v možnost najema odreče morebitnemu povečanju tržne vrednosti doma. Lastnik bo želel dobiti ustrezno nadomestilo, ker hiše ne bo mogel prodati drugi osebi, ki jo je bila pripravljena kupiti.

Tisti, ki razmišljajo o možnosti najema ali možnosti najema, bi morali v idealnem primeru imeti odvetnika, ki ga pozna s posli z možnostjo najema pregleda drobni tisk in se prepričajte, da ni nobenih presenečenj, ko traja najem konča.

Primer možnosti najema lastnine

Recimo, da želi najemodajalec prodati svoj dom v vrednosti 500.000 USD. Hiša ima dolgoletnega najemnika, ki trenutno varčuje za nakup lastnega doma. Obe strani bi lahko poskusili srečo na stanovanjskem trgu, vendar bo verjetno trajalo nekaj mesecev, da bo najemodajalec našel ustreznega kupca, najemnik pa primernega prodajalca. Poleg tega bi prodaja hiše zahtevala, da lastnik nepremičnine zapusti najemnike, s čimer izgubi vir mesečnega dohodka.

Namesto tega bi lahko najemodajalec najemniku ponudil možnost najema, kar bi olajšalo prehod za obe strani. Pri tipični možnosti najema bi potencialni kupec-najemnik plačal dodatnih 3-5% cene hiše (15.000 do 25.000 USD) kot opcijsko pristojbino, pa tudi dodatno premijo k njihovi mesečni najemnini. V zameno bi imeli možnost kupiti hišo v dveh letih po današnji ceni. Mesečne premije bi prispevale k predplačilu.

Ta ureditev deluje v korist obeh strani, čeprav obstaja kompromis. Kupec-najemnik lahko za dom sklene ugodno ceno, če pa ne uporabi možnosti nakupa, bo plačal več denarja, kot bi ga plačal za navadno najemnino. Poleg tega so lahko odgovorni tudi za stroške vzdrževanja, ki so običajno v pristojnosti najemodajalca. Prodajalec-najemodajalec na začetku zasluži več, vendar izgubijo možnost, da sprejmejo višjo ponudbo.

Pogosta vprašanja o najemu lastnika

Kako lastniški najem deluje za avto?

A najem avtomobilaali najem avtomobila, uporablja podobno posojilno pogodbo kot možnost najema. Kupec najemnik plača vnaprejšnje vnaprejšnje plačilo in tedenska plačila. Vendar ni možnosti nakupa - kupec je ob koncu obdobja najema popolnoma lastnik avtomobila. Ta ureditev na koncu stane manj kot posojilo z dodatnimi posojili in ne zahteva preverjanja kredita; vendar je veliko dražje kot nakup avtomobila z dobro kreditno sposobnostjo.

Kako najdete najem lastnih domov?

Po mnenju podjetja Homelight je eden od načinov, kako najti dom v najemu, iskanje zastopnikov ali posrednikov s programom za najem v last. Možen je tudi neposreden stik s prodajalci - mnogi lastniki nepremičnin bodo morda želeli prodati svojo nepremičnino, ne da bi imeli težave z nepremičninskim posrednikom. Nazadnje je mogoče najti tudi najemne pogodbe za lastnike na trgu izključitve. Dogovor o oddaji hiše v najem v lastninsko pravico bi lastnikom zagotovil stalen dohodek in pot do prodaje hiše.

Kako napišete pogodbo o najemu lastnika?

Na spletu je na voljo veliko vzorčnih pogodb o najemu in lastnih predlogov. Zaradi obsega finančne obveznosti pa bi bilo pametno, da odvetnik pregleda vašo najemno pogodbo.

Ali lastniški najem prispeva k oblikovanju vašega kredita?

Po Experian-u se o pogodbah o najemu lastništva običajno ne poroča kreditnim birojem, zaradi česar je malo verjetno, da bodo prikazani v vašem kreditnem poročilu. Vedno pa lahko od svojega najemodajalca zahtevate, da poroča o vaših plačilih najemnine, s čimer pripomorete k dvigu kreditne sposobnosti. Seveda to zmanjšuje obe smeri - zamuda ali zamuda pri plačilu lahko zmanjša vaš kredit.

Spodnja črta

Možnosti najema so priljubljen način za lastnike stanovanj, da si zagotovijo potencialnega kupca, ne da bi morali dati nepremičnino na trg. Najemnik po plačilu vnaprejšnje pristojbine pridobi pravico do nakupa stanovanja po koncu najema, pogosto za ugodnejšo ceno. Ta ureditev daje potencialnim kupcem stanovanj dodatno prilagodljivost in jim omogoča, da si ustvarijo prihranke in kredit, ko se pripravljajo na nakup stanovanja.