Како функционишу хипотеке само за камате?

Ако желите месечну уплату на свој рачун хипотека то је ниже од оног што можете добити по зајму са фиксном каматном стопом, можда бисте били привучени хипотека само за камате. Ако не плаћате главницу неколико година на почетку рока кредита, имаћете бољи месечни проток готовине.

Али шта се дешава када истекне период само за камате? Ко нуди ове кредите? И када има смисла набавити га? Ево кратког водича за ову врсту хипотеке.

Како су структуриране хипотеке само за камате

Најосновније, хипотека без камата је она у којој плаћате само камате за прву неколико година - обично пет или десет - и када тај период истекне, почињете да плаћате и главницу и камата. Ако желите да плаћате главницу током периода само за камате, можете, али то није услов кредита.

Обично ћете видети зајмове само за камате структуриране као 3/1, 5/1, 7/1 или 10/1 хипотеке са подесивом каматном стопом (АРМ). Зајмодавци кажу да су избори 7/1 и 10/1 најпопуларнији код зајмопримаца. Генерално, период без камата једнак је периоду са фиксном каматном стопом за кредите са прилагодљивом каматном стопом. То значи да, на пример, ако имате АРМ 10/1, плаћали бисте камату само првих десет година.

По принципу АРМ само за камате, након завршетка уводног периода, каматна стопа ће се прилагођавати једном годишње (одатле долази „1“) на основу референтне каматне стопе, као што је ЛИБОР плус маржа коју одређује зајмодавац. Референтна стопа се мења како се мења тржиште, али маржа је унапред одређена у тренутку подизања кредита.

Ограничење ограничења камата Промене каматних стопа. Ово важи за све АРМ-ове, не само за АРМ-ове само за камате. Тхе почетно ограничење каматне стопе на 3/1 АРМ и 5/1 АРМС обично су два, каже Цасеи Флеминг, службеник за позајмице из Ц2 Финанциал Цорп у Сан Диегу и аутор књиге "Водич за зајам: Како добити најбољу могућу хипотеку. "То значи да ако је ваша почетна каматна стопа три посто, како се период без камата завршава у четвртој или шестој години, ваша нова каматна стопа неће бити већа од пет посто. На 7/1 АРМ -овима и 10/1 АРМ -има, почетна граница стопе је обично пет.

Након тога, повећање стопа обично је ограничено на два посто годишње, без обзира на уводни период АРМ -а. Доживотне границе су скоро увек пет одсто изнад почетне каматне стопе на кредит, каже Флеминг. Дакле, ако је ваша почетна стопа три посто, могла би се повећати на пет посто у осмој години, седам посто у деветој години и максимално на осам посто у десетој години.

Када истекне период само за камате, морат ћете почети отплаћивати главницу током остатка рока кредита-на а потпуно амортизован основу, у зајмодавцу говорити. Данашњи зајмови без камата немају балон плаћања; обично нису ни дозвољени по закону, каже Флеминг. Дакле, ако је пуни рок трајања 7/1 АРМ 30 година, а период без камата седам година, у осмој години ваша месечна уплата ће бити поново израчунати на основу две ствари: прво, нове каматне стопе, и друго, отплате главнице за преостала 23 године.

Зајмови само са каматом са фиксном каматном стопом

Хипотеке само са фиксном каматом нису тако честе. Уз 30-годишњи зајам само с каматом на фиксну камату, могли бисте плаћати камату само десет година, а затим преосталих 20 година плаћати камату плус главницу. Под претпоставком да током првих десет година нисте ништа уложили у главницу, ваша месечна уплата би се значајно повећала у години 11, не само зато што бисте почели отплаћивати главницу, већ и зато што бисте главницу отплаћивали само 20 година уместо 30 године. С обзиром да не плаћате главницу током периода само за камате, када се стопа врати, ваша нова камата се заснива на целокупном износу кредита. Зајам од 100.000 долара са каматом од 3,5 одсто коштао би само 291,67 долара месечно током првих десет година, али 579,96 долара месечно током преосталих 20 година (скоро двоструко).

Током 30 година, зајам од 100.000 УСД коштао би вас 174.190,80 УСД - израчунато као (291,67 УСД к 120 плаћања) + (579,96 УСД к 240 плаћања). Да сте узели кредит од 30 година са фиксном каматном стопом по истој каматној стопи од 3,5 одсто (као што је горе поменуто), ваши укупни трошкови током 30 година били би 161 656,09 УСД. То је 12.534,71 УСД више камате на зајам само за камате, а додатни трошак камате је разлог зашто не желите да задржите зајам само за камате током целог рока. Ваша стварна трошак камата биће мање, међутим, ако узмете одбитак пореза на хипотекарне камате.

Да ли су ове врсте кредита широко доступне?

Пошто је толико зајмопримаца упало у проблеме са зајмовима само за камате током мехур године, банке оклевају да понуде производ данас, каже Иаел Исхакис, потпредседник ФМ Хоме Лоанс у Бруклину, НИ, и аутор књиге „Комплетан водич за куповину куће."

Флеминг каже да су већина позајмице са променљивом каматном стопом на фиксни период од пет, седам или десет година. Јумбо кредит је врста неусклађеног кредита. За разлику од усклађених кредита, ненаплативи кредити обично не испуњавају услове за продају предузећима која спонзорише влада, Фанние Мае и Фреддие Мац - највећи купци усклађених хипотека и разлог зашто су усклађени кредити тако широко доступни.

Када Фанние и Фреддие купују кредите од хипотекарних зајмодаваца, они дају више новца на располагању зајмодавцима за издавање додатних кредита. Неусаглашени кредити, попут зајмова само за камате, имају ограничен број секундарно хипотекарно тржиште, па је теже пронаћи инвеститора који жели да их купи. Више кредитора држи ове кредите и сервисира их интерно, што значи да имају мање новца за давање додатних кредита. Стога зајмови само за камате нису тако широко доступни. Чак и ако зајам без камата није велики кредит, он се и даље сматра неусклађеним.

Будући да зајмови само за камате нису толико доступни као, рецимо, зајмови са фиксном каматом на 30 година, „најбољи начин да пронађете добре само за камате зајмодавац је преко угледног брокера са добром мрежом, јер ће бити потребно озбиљне куповине да се пронађу и упореде понуде “, рекао је Флеминг каже.

Упоређивање трошкова

„Повећање каматне стопе за функцију само за камате варира од зајмодавца и по дану, али рачунајте да ћете каматну стопу платити најмање 0,25 одсто премије“, каже Флеминг.

Слично, Вхитнеи Фите, председница Ангел Оак Хоме Лоанс у Атланти, каже да је камата на хипотеку само за камате отприлике 0,125 до 0,375 одсто више од стопе за амортизујући зајам са фиксном каматном стопом или АРМ, у зависности од појединости.

Ево како би ваша месечна плаћања изгледала са зајмом од 100.000 УСД само за камате у поређењу са кредитом са фиксном каматном стопом или потпуно амортизујућим АРМ-ом, сваки по типичној стопи за ту врсту кредита:

• Седмогодишња АРМ без камата, 3,125 одсто: месечна уплата од 260,42 УСД
• 30-годишњи конвенционални зајам са фиксном каматном стопом (не само за камате), 3,625 процената: 456,05 УСД месечне отплате
• Седмогодишња, потпуно амортизујућа АРМ (30-годишња амортизација), 2,875 процената: 414,89 УСД месечне уплате

По овим стопама, краткорочно, АРМ без камата ће вас коштати 195,63 УСД мање месечно по 100 000 УСД позајмљених за првих седам година у поређењу са 30-годишњим зајмом са фиксном каматном стопом и 154,47 УСД мање месечно у поређењу са потпуно амортизујућим 7/1 АРМ.

Немогуће је израчунати стварну вредност доживотни трошак зајма само са каматом са подесивом каматном стопом када га подигнете јер не можете унапред знати на шта ће се каматна стопа ресетовати сваке године. Не постоји ни начин да се утврде трошкови, каже Флеминг, мада можете одредити животни век ограничење каматне стопе и реч из вашег уговора. Ово би вам омогућило да израчунате минималне и максималне животне трошкове и знате да ће ваши стварни трошкови пасти негде између. „То би ипак био огроман распон“, каже Флеминг.

Доња граница

Хипотеке само за камате могу бити изазовне за разумевање, а ваша плаћања ће се значајно повећати када истекне период само за камате. Ако је ваш зајам само за камате АРМ, ваша плаћања ће се повећати још више ако се повећају камате, што је сигурна опклада у данашњем окружењу са ниским каматним стопама. Ови зајмови су најбољи за софистициране зајмопримце који у потпуности разумеју како раде и на које ризике преузимају.