Прилагођена средства из операција - дефиниција АФФО
Шта су прилагођена средства из операција - АФФО?
Прилагођена средства из пословања (АФФО) се односе на меру финансијског учинка која се првенствено користи у анализи фондови за улагање у некретнине (РЕИТ). АФФО РЕИТ -а, иако подложан различитим методама израчунавања, генерално је једнак трусту средства од пословања (ФФО) са усклађењима за понављајуће капиталне издатке који се користе за одржавање квалитета основне имовине РЕИТ -а. Калкулација узима у обзир прилагођавање ГААП-ове равне линије закупнине, трошкова лизинга и других материјалних фактора.
кључне Такеаваис
- Прилагођена средства из пословања (АФФО) је финансијска мера која се користи за процену вредности улагања у некретнине (РЕИТ).
- АФФО се заснива на средствима из операција (ФФО), али се сматра пожељнијим јер узима трошкове узимајући у обзир, чиме се прецизније процењују садашње вредности и способност плаћања РЕИТ -а дивиденде.
- Иако не постоји једна званична мера, АФФО формула је у складу са АФФО = ФФО + повећањем ренте - капиталним издацима - износима рутинског одржавања.
Разумевање прилагођених средстава из операција - АФФО
Без обзира на то како стручњаци у индустрији одлучују да израчунају прилагођена средства из операција (АФФО), сматра се да је то тачнија мера заосталог новчаног тока за акционаре од обичног ФФО -а. Иако се ФФО обично користи, не одузима се за капитални издаци потребно за одржавање постојећег портфеља некретнина, тако да не мери сасвим прави преостали новчани ток. Професионални аналитичари преферирају АФФО јер узима у обзир додатне трошкове које има РЕИТ - а такође и додатне изворе прихода, попут повећања станарине. Дакле, Он обезбеђује тачнији основни број приликом процене садашње вредности и бољи предиктор будуће способности РЕИТ -а за плаћање дивиденде. Ово је мера која није ГААП.
Израчунавање прилагођених средстава из операција - АФФО
Прије израчунавања АФФО -а, аналитичар мора прво одредити средства РЕИТ -а из операција (ФФО). ФФО мјери ток новца из одређене листе активности. ФФО одражава утицај активности лизинга и аквизиције РЕИТ -а, као и трошкове камата. ФФО узима у обзир нето приход РЕИТ -а, укључујући амортизација и амортизација, али искључује капитални добици од продаје имовине. Разлози због којих ови добици нису укључени је то што су једнократни догађаји и генерално немају дугорочан ефекат на будући потенцијал РЕИТ-а за зараду.
Формула за ФФО је:
ФФО = нето приход + амортизација + амортизација - капитални добици од продаје имовине
Када се ФФО одреди, АФФО се може израчунати. Иако не постоји једна званична формула, прорачуни за АФФО обично би били нешто попут:
АФФО = ФФО + повећање закупнине - капитални издаци - износи рутинског одржавања
Традиционалне метрике које се користе при процени капитала, као што су зарада по акцији (ЕПС) и однос цене и зараде (П/Е), нису поуздане у процени вредности РЕИТ-а.
Пример прилагођених средстава из операција -
АФФО прорачун
Као пример израчунавања АФФО -а, претпоставимо следеће: РЕИТ је имао 2 милиона долара нето прихода у последњем извештајном периоду. За то време је зарадио 400.000 долара продајом једне своје имовине, а изгубио 100.000 долара продајом друге. Пријављено је 35.000 долара амортизације и 50.000 долара амортизације. Током тог периода, нето повећање закупнине износило је 40.000 УСД; капитални издаци износили су 75.000 долара, а рутинско одржавање 30.000 долара.
С обзиром на ове информације, ФФО се може израчунати као:
ФФО = 2.000.000 УСД + 35.000 УСД + 50.000 УСД - (400.000 УСД - 100.000 УСД) = 1.785.000 УСД.
Из овога се АФФО рачуна као:
АФФО = ФФО + 40.000 УСД - 75.000 УСД - 30.000 УСД = 1.785.000 УСД - 65.000 УСД = 1.720.000 УСД.