Пословне некретнине (ЦРЕ) Дефиниција

Шта је комерцијална некретнина (ЦРЕ)?

Пословне некретнине (ЦРЕ) су некретнине које се користе искључиво у пословне сврхе или за обезбедити радни простор, а не као животни простор, који би уместо тога представљао стамбени простор имање. Најчешће су пословне некретнине изнајмљен закупцима да обављају активности које стварају приход. Ова широка категорија некретнина може укључивати све, од једне продавнице до огромног тржног центра.

Комерцијалне некретнине обухватају неколико категорија, као што су малопродаје свих врста, пословни простор, хотели и одмаралишта, тржни центри, ресторани и здравствене установе.

Основе комерцијалних некретнина

Пословне некретнине заједно са стамбеним некретнинама чине две примарне категорије непокретности. Стамбене некретнине укључују грађевине резервисане за становање људи, а не за комерцијалну или индустријску употребу. Као што му назив говори, комерцијалне некретнине се користе у трговини, а некретнине за изнајмљивање које се користе као стамбене јединице за станаре класификоване су као комерцијалне активности за станодавца.

Пословне некретнине се обично категоришу у четири класе, у зависности од функције:

1. пословни простор;
2. индустријска употреба;
3. вишепородична изнајмљивање; и
4. малопродаја.

Појединачне категорије се такође могу даље класификовати. Пословни простор, на пример, често се карактерише као класа А, класа Б или класа Ц.

• Класа А. представља најбоље зграде у смислу естетике, старости, квалитета инфраструктуре и локације.
• Класа Б. зграде су обично старије и нису конкурентне-гледано по цени-као зграде класе А. Инвеститори често циљају ове зграде ради обнове.
• Класа Ц. Најстарије зграде, обично старије од 20 година, налазе се у мање атрактивним подручјима и захтевају одржавање.

Имајте на уму да неки зонирање и надлежни за издавање дозвола даље разбијају индустријско власништво - локације које се користе за производњу и производњу робе, посебно тешке робе - али већина је сматра подскупом комерцијалне стварности имање.

Комерцијални закупи

Нека предузећа поседују зграде које заузимају. Међутим, типичнији случај је да се пословни простор даје у закуп. Обично инвеститор или група инвеститора поседује зграду и наплаћује закупнину од сваког предузећа које тамо послује. Комерцијалне стопе закупа - цена заузимања простора у наведеном периоду - обично се наводе у доларима годишње закупнине по квадратном метру. Насупрот томе, стопе стамбених некретнина наводе се као годишњи износ или месечна закупнина.

Комерцијални закупи ће обично трајати од једне године до 10 година или више, са пословним и малопродајним простором у просеку између пет и 10 година закупа. Ово се може упоредити са више краткорочних годишњих или месечних закупа станова.

У а Студија из 2017 коју је спровела компанија за аналитику тржишта некретнина ЦБРЕ Гроуп, Инц., аналитичар Алек Красиков открио је да је термин - дужина - закупа пропорционалан величини простора који се даје у закуп. Надаље, подаци су показали да би закупци узимали дугорочне закупе како би закључали цијене у растућем тржишном окружењу. Али то није њихов једини покретачки фактор. Неки станари са захтевима за велике просторе склопиће дугорочни закуп због ограничене доступности имовине која одговара њиховим потребама.

Постоје четири примарне врсте закуп комерцијалне имовине, од којих сваки захтева различите нивое одговорности од станодавца и закупца.

• А. појединачни нето закуп чини закупца одговорним за плаћање пореза на имовину.
• А. двоструко нето (НН) закуп чини закупца одговорним за плаћање пореза на имовину и осигурања.
• А. тројни нето (ННН) закуп чини закупца одговорним за плаћање пореза на имовину, осигурање и одржавање.
• Под а бруто закуп, закупац плаћа само закупнину, а станодавац плаћа порез на имовину зграде, осигурање и одржавање.

Управљање комерцијалним некретнинама

Посједовање и одржавање закупљених пословних некретнина захтијева потпуну и сталну употребу управљање од стране власника. Власници некретнина би могли запослити комерцијалну фирму за управљање некретнинама која ће им помоћи у проналажењу, управљању, и задржати закупце, надгледати закуп и могућности финансирања, и координирати одржавање имовине и тржишност. Специјализовано знање једне компаније за управљање комерцијалним некретнинама корисно је јер се правила и прописи који уређују такву имовину разликују од државе до земље, округа, општине и индустрије и величине.

Често станодавац мора успоставити равнотежу између максимизирања станарине и минимизирања слободних радних места и промета закупаца. Промет може бити скуп за власнике ЦРЕ -а јер се простор мора прилагодити тако да задовољи посебне потребе различитих станара - рецимо ако се ресторан усељава у имање које је некад заузимао студио за јогу.

Улагање у пословне некретнине

Улагање у комерцијалне некретнине може бити уносно и послужити као заштита од нестабилности тржишта акција. Инвеститори могу зарадити новац захваљујући уважавању имовине када продају, али већина прихода долази од закупнине станара.

Директна улагања

Инвеститори могу да користе директне инвестиције где постају газде кроз власништво над физичком имовином. Људи који највише одговарају директном улагању у комерцијалне некретнине су они који или имају знатну количину знања о индустрији или који могу запослити фирме које то имају. Пословне некретнине су високоризична и високо награђена улагања у некретнине. Такав инвеститор ће вероватно бити појединац са високом нето вредношћу јер улагање у ЦРЕ захтева знатну количину капитала.

Идеална некретнина је у подручју са ниском понудом ЦРЕ и великом потражњом што ће дати повољне стопе закупа. Снага локалне економије у области такође утиче на вредност куповине ЦРЕ.

Индиректна улагања

Алтернативно, инвеститори могу улагати на комерцијално тржиште посредно кроз власништво над различитим тржишним хартијама од вредности, као што су инвестициони фондови за некретнине (РЕИТс), средства којима се тргује на берзи (ЕТФ -ови) који улажу у акције повезане са комерцијалном имовином или улажући у компаније које се баве тржиштем комерцијалних некретнина, попут банака и некретнина.

Предности комерцијалних некретнина

Једна од највећих предности пословних некретнина су атрактивне каматне стопе. У подручјима гдје је количина нове изградње ограничена земљиштем или законом, комерцијалне некретнине могу имати импресивне приносе и значајне мјесечне приходе готовински токови. Индустријске зграде се генерално изнајмљују по нижој стопи, мада имају и ниже режијске трошкове у поређењу са канцеларијским торњем.

Комерцијалне некретнине такође имају користи од упоредиво дужих уговора о закупу са закупцима од стамбених некретнина. Ова дуга дужина закупа даје власнику комерцијалних некретнина знатну количину стабилности новчаног тока, све док дугорочни станари заузимају зграду.

Осим што нуде стабилан, богат извор прихода, комерцијалне некретнине нуде и потенцијал за повећање капитала, све док је имовина добро одржавана и ажурирана. И, као и сви облици некретнина, то је посебна класа имовине која може пружити ефикасну диверсификација могућност уравнотеженог портфолија.

Недостаци комерцијалних некретнина

Правила и прописи су примарно одвраћање за већину људи који желе да директно улажу у пословне некретнине. Порези, механика куповине и одговорности за одржавање комерцијалне имовине закопани су у слојеве легала. Ови захтеви се мењају према државним, окружним, индустријским, величинама, зонирању и многим другим ознакама. Већина инвеститора у комерцијалне некретнине имају или специјализовано знање или плате за њих.

Још једна препрека је повећан ризик који доноси промет закупаца, посебно релевантан у економији у којој неочекивано затварање малопродаје оставља некретнине празне уз мало претходног обавештења.

Што се тиче становања, захтеви за садржајем једног станара обично одражавају захтеве претходних или будућих станара. Међутим, са пословном имовином, сваки станар може имати веома различите потребе које захтевају скупо реновирање. Власник зграде тада мора прилагодити простор како би прилагодио специјализовану трговину сваког закупца. Пословни објекат са ниским ценама упражњено место али велики промет станара ипак може изгубити новац због трошкова реновирања за нове станаре.

За оне који желе да инвестирају директно, куповина пословне некретнине је много скупља понуда од стамбене некретнине. Штавише, док су некретнине, генерално, међу више неликвидан класа имовине, трансакције за пословне зграде се крећу посебно споро.

Изгледи и прогнозе комерцијалних некретнина

Америчко тржиште комерцијалних некретнина претрпело је велики удар током рецесије 2008-2009, али је од 2010. године доживело годишњи раст. Ови добици помогли су да се надокнаде скоро сви губици у доба рецесије.

Тхе „Изгледи за тржиште некретнина у САД за 2019, "годишњи извештај који је издала ЦБРЕ верује:

Иако је касно у економском циклусу, изгледи остају врло добри за све четири главне врсте имовине комерцијалних некретнина. Вредности ће бити минимално уважене, али би приход требало да остане здрав.

Међутим, други показатељи указују на то да је тржиште комерцијалних некретнина досегло врхунац у циклусу раста након рецесије. Према калифорнијској фирми за некретнине Тен-Кс Гровтх, цене комерцијалних некретнина завршиле су 2018. само 1% у односу на 2017.

А. Извештај Тен-Кс приметили су да коначни укупан износ за пословну некретнину 2018. потврђује њихово виђење цена у касном економском циклусу. Истраживање компаније открило је да се број слободних радних места повећава, раст станарина успорава, а тржишне каматне стопе расту.

Како преноси Форбес, сектор малопродаје, посебно, доказао је а болна тачка на ширем тржишту комерцијалних некретнина, пошто су се широко распрострањена затварања продавница интензивирала у 2017. години и наставила у 2018. години. На пример, популарни трговачки центар РЕИТ Вестфиелд Цорпоратион опазио је да им је цена акција опала за око 30% између средине 2016. и краја 2017. пре него што је преокренула неке губитке до јануара 2018. године. Унибаил-Родамцо СЕ је купио Вестфиелд за 15,8 милијарди долара, стварајући Унибаил-Родамцо-Вестфиелд (УРВ).

Већина компанија, међутим, сматра да је тржиште некретнина свеукупно здраво. Ј.П. Морган, у свом „Изгледу комерцијалних некретнина за 2019. Морган предвиђа да ће се овај темпо успорити, али да ће се наставити и да неће доживети пад све до 2019.

Имајте на уму да глобални догађаји 2020. нису заиста узроковали знатан пад вриједности некретнина, а вриједности некретнина остале су стабилне или чак су порасле, слично као и берза, која се опоравила од драматичног пада у другом кварталу 2020. године подједнако драматичним ралијем који је прошао кроз други квартал 2021. Ово је кључна разлика између економског пада који се догодио 2020. и онога што се десило деценију раније. Оно што није познато је да ли ће потребно удаљено радно окружење које је започело 2020. за већину Американаца имати дугорочан утицај на потребе корпоративних канцеларија.