Разумевање онога што Фанние Мае ради

Постоји велика шанса да сте чули за Фанние Мае. Али да ли знате шта ради и како функционише?

Тхе Савезна национална хипотекарна асоцијација (ФНМА), типично позната као Фанние Мае, је предузеће под покровитељством владе (ГСЕ) које је Конгрес основао 1938. Велика депресија као део Нев Деал -а. Основано је како би се стимулисало тржиште станова стављањем на располагање више хипотека зајмопримцима са умереним до ниским приходима.

Фанние Мае не потиче нити даје хипотеке зајмопримцима. Али их купује и гарантује преко секундарног хипотекарног тржишта. У ствари, то је један од два највећа купца хипотека на секундарно тржиште. Други је њен брат, Савезна корпорација за хипотекарне кредите за стамбене кредите, или Фреддие Мац, још једно предузеће под покровитељством владе које је створио Конгрес.

Фанние Мае'с Еарли Даис

Раних 1900 -их, добијање хипотеке - а камоли куће - није био лак задатак. Многи људи нису могли себи приуштити осигурање предујма, а кредити су готово увијек били краткорочни-не попут оних с дугорочним амортизација периодима за које знамо данас. У ствари, када су многи кредити доспели у то време, обично су захтевали велике балон плаћања од дужника.

Банка би извршила наплату ако власник куће не може извршити уплату или рефинансирање. То би постало тешко са почетком Велике депресије. Годишње стопе оврхе су расле сваке године од 1926. године (прве године су се задржале бројке) до 1934. године, када је стопа достигла врхунац од преко 12%.

Конгрес Сједињених Држава је одговорио стварањем Фанние Мае. Циљ је био помоћи стварању тока стамбеног финансирања доступног свима на сваком тржишту. То је довело до дугорочног финансирања Фиксна каматна стопа хипотеке, омогућавајући власницима кућа да рефинансирају своје кредите у било ком тренутку током свог кредита.

Године 1968. Фанние Мае је почела да се финансира продајом акција и обвезница након што их је влада уклонила из федералног буџета.Фанние Мае задржала је везе са владом као ГСЕ, међутим, са управним одбором који се састоји од највише 13 чланова.Такође је ослобођен локалних и државних такси.

Стварање ликвидности

Улагањем у хипотекарно тржиште, Фанние Мае ствара више ликвидност за зајмодавце као што су банке, штедљиви кредитне задруге, што им заузврат омогућава да преузму или финансирају више хипотека. Хипотеке које купује и гарантује морају испуњавати строге критеријуме. На пример, ограничење за конвенционални зајам за породичну кућу 2021. године износи 548.250 УСД (са 510.400 УСД 2020.) за већину подручја и 822.375 УСД (са 765.600 УСД 2020.) за подручја са високим трошковима. Ова подручја укључују Хаваје, Аљаску, Гуам и америчка Дјевичанска острва, гдје су просјечне вриједности кућа изнад основне вриједности за најмање 115%.

Да би пословао са Фанние Мае, хипотекарни зајмодавац мора да се придржава Изјаве о субприме позајмици коју је издала савезна влада. Изјава се бави неколико ризика повезаних са субприме кредити, као што су ниске уводне стопе праћене већим варијабилним стопама; врло висока ограничења за то колико се каматна стопа може повећати; ограничено на документацију о приходима; и карактеристике производа због којих је вероватно често рефинансирање кредита. 

Године 2020, Фанние Мае је стекла 1,4 трилиона долара у облику породичних и вишепородичних кредита, што је највећој количини ликвидности на хипотекарном тржишту било које године у историји Фанние Мае. То је помогло људима широм земље да купе, рефинансирају и изнајме око три милиона кућа.

Хипотекарне хартије од вредности

Након што је купила хипотеке на секундарном тржишту, Фанние Мае их удружује у формирање хипотекарне хартије од вредности (МБС). МБС су хартије од вредности обезбеђене имовином обезбеђене хипотеком или скупом хипотека. Хипотекарне хартије од вредности Фанние Мае купују институције као што су осигуравајућа друштва, пензиони фондови и инвестиционе банке. Он гарантује плаћања главнице и камате на свој МБС.

Фанние Мае такође има свој портфолио, који се обично назива задржаним портфељем. Ово улаже у сопствене хипотекарне хартије од вредности, као и у хартије од вредности других институција. Фанние Мае издаје дуг тзв агенцијски дуг да финансира свој задржани портфолио.

Финансијска криза

Фанние Мае се јавно трговала од 1968. године.До 2010. трговало се на Њујоршка берза (НИСЕ). Било је уклоњен са листе након хипотекарне, стамбене и финансијске кризе након што су њене дионице пале испод минималних капиталних захтјева које је одредила Њујоршка берза. Сада тргује у слободној продаји.

Неетичка пракса позајмљивања довела је до кризе. Током стамбеног бума средином 2000-их, зајмодавци су снизили своје стандарде и нудили стамбене кредите зајмопримцима са лошим кредитима. Године 2007., становање балон експлозије, и стотине хиљада ових зајмопримаца је отишло у банкрот, што је довело до онога што је било познато као субприме топљење. То је имало снажан ефекат на кредитна тржишта, што је довело до застоја финансијских тржишта и створило најтежу рецесију у последњих неколико деценија у Сједињеним Државама.

Владино преузимање и спашавање

У другој половини 2008, влада је преузела Фанние Мае и Фреддие Мац преко а конзерваторство Савезног комитета за стамбене финансије. У то време, обојица су држали 4,9 трилиона долара у обвезницама и хипотекарним хартијама од вредности. Америчко министарство финансија обезбедило је 191,5 милијарди долара да би оба била солвентна. У суштини, америчка влада је интервенисала како би вратила поверење на тржишту обећањем да ће спасити лоше кредите и спречити даљи пад на тржишту станова. Од маја 2019. савезна влада примила је 292 милијарде долара исплате дивиденди од Фанние Мае и Фреддие Мац -а.

Опције кредита

Фанние Мае сада нуди низ различитих пословних иницијатива и кредитних опција власницима кућа, радећи са зајмодавцима како би помогла људима који би иначе могли имати потешкоћа у добијању финансија.

• Хипотека ХомеРеади: Овај производ омогућава власницима кућа да осигурају финансирање и купе кућу уз ниску уплату. Зајмопримци се квалификују ако имају низак до умерен приход и кредитну способност испод 620. Људи са резултатима изнад 620 добијају боље цене.
• 3% аконтације: Још један извор за власнике кућа који можда немају приступ довољним средствима да осигурају велику уплату.
• Пожељна ХФА: Овај програм помаже власницима кућа да приступе приступачном финансирању путем локалних и државних агенција за финансирање становања и других зајмодаваца. Висину прихода зајмопримаца одређује ХФА, и не постоје захтеви за купце по први пут.
• РефиНов: Фанние Мае нуди хипотекарним власницима са ниским приходима нову опцију рефинансирања кроз њихов програм „РефиНов“. Програм захтева смањење каматне стопе власника куће за најмање 50 базних поена и уштеду од најмање 50 УСД при месечној хипотеци власника куће. Да би били подобни, власници кућа морају зарађивати на или испод 80% средњег прихода своје површине (АМИ).

Потпуна листа производа и њихови описи доступни су на Фанние Мае'с веб сајт.

Измене зајма

Након краха хипотеке, Фанние Мае се почела фокусирати модификације кредита. Од септембра 2008. Фанние Мае и Фреддие Мац довршиле су отприлике 2,37 милиона измјена кредита.Измене зајма мењају услове постојеће хипотеке како би зајмопримци избегли дефаултинг на њихове хипотеке, завршивши оврхом и на крају изгубивши свој дом. Измене могу укључивати нижу каматну стопу или продужити рок кредита. Измена кредита такође може смањити месечна плаћања.

Доња граница

Фанние Мае је успела да се преокрене од када је била на ивици 2008. Данас је она највећи заговорник 30-годишњих хипотека са фиксном каматном стопом и остаје кључни механизам за олакшавање власништва над кућама.