Структура плаћања хипотеке објашњена на примеру

А. хипотека је дугорочни зајам осмишљен да вам помогне да купите кућу. Осим отплате главнице, морате платити и камату Плаћања до лендер. Дом и земљиште око њега служе као колатерал. Али ако желите да поседујете дом, морате знати више од ових општих услова. Овај концепт се такође односи на пословање, посебно у вези са фиксним трошковима и тачке искључења.

Историја

Скоро сви који купују кућу имају хипотеку. Стопе хипотеке се често помињу у вечерњим вестима, а нагађања о томе у ком смеру ће се кретати каматне стопе постала је стандардни део финансијске културе.

Савремена хипотека настала је 1934. године када је влада - како би помогла земљи да превазиђе Велику депресију - створила хипотекарни програм који је минимизирао потребну капару за кућу, повећавајући износ који би потенцијални власници могли да купе позајмити. Пре тога, 50%

капара била потребна.Данас је пожељна аконтација од 20%, углавном зато што ако је ваша уплата мања од 20%, од вас се захтева да склопите приватно хипотекарно осигурање (ПМИ), повећавајући месечне уплате.

Пожељно, међутим, није нужно оствариво. Постоје хипотекарни програми доступне које омогућавају знатно ниже уплате, али ако можете управљати са тих 20%, дефинитивно бисте требали.

Исплате хипотеке

Главни фактори који одређују ваша месечна плаћања хипотеке су величина и рок трајања кредита. Величина је износ новца који позајмљујете, а рок је дужина времена које морате да вратите. Генерално, што је дужи рок, нижа је месечна уплата. Зато су хипотеке на 30 година најпопуларније. Када сазнате величину кредита који вам је потребан за ваш нови дом, калкулатор хипотеке је једноставан начин за поређење врста хипотека и разни зајмодавци.

ПИТИ: Компоненте плаћања хипотеке

Четири фактора играју улогу у израчунавању плаћања хипотеке: главница, камата, порези и осигурање (ПИТИ). Док их гледамо, користићемо хипотеку од 100.000 долара као пример.

Директор

Део сваке хипотекарне уплате намењен је отплати главнице. Кредити су структурирани тако да износ главнице враћен зајмопримцу почиње ниско и повећава се са сваком уплатом хипотеке. Исплате у првим годинама примењују се више на камате него на главницу, док се исплате у последњим годинама обрћу према том сценарију.За нашу хипотеку од 100.000 долара главница је 100.000 долара.

Камата

Камата је награда зајмодавца за преузимање ризика и позајмљивање новца. Каматна стопа на хипотеку има директан утицај на величину хипотекарног плаћања: Више каматне стопе значе већа плаћања хипотеке.

Више каматне стопе генерално смањују износ новца који можете позајмити, а ниже каматне стопе га повећавају.Ако је каматна стопа на нашу хипотеку од 100.000 УСД 6%, комбинована месечна главница и камата на 30-годишњу хипотеку би износила око 599,55 УСД-500 УСД камате + 99,55 УСД главнице. Исти кредит са каматом од 9% резултира мјесечном уплатом од 804,62 УСД.

Порези

Пореске некретнине или порез на имовину процењују владине агенције и користе за финансирање јавних услуга, попут школа, полицијских снага и ватрогасних служби. Порезе обрачунава влада годишње, али ове порезе можете плаћати као део својих месечних плаћања. Доспели износ се дели са укупним бројем месечних хипотекарних отплата у датој години. Зајмодавац прикупља уплате и држи их на депозиту све док порез не буде плаћен.

Осигурање

Као и порези на некретнине, осигурање се врши при свакој уплати хипотеке и чува се на депозиту све док рачун не доспе. У овом процесу постоје поређења са ниво премије осигурања. Постоје две врсте осигурања које могу бити укључене у хипотеку. Једно је осигурање имовине, које штити дом и његов садржај од пожара, крађе и других катастрофа. Други је ПМИ, који је обавезан за људе који купују кућу уз капара мању од 20% трошкова. Ова врста осигурања штити зајмодавца у случају да зајмопримац није у могућности да врати кредит. Будући да минимизира ризик неизмирења обавеза по кредиту, ПМИ такође омогућава зајмодавцима да продају зајам инвеститорима, који заузврат могу бити сигурни да ће дуг улагање ће им се вратити. Покриће ПМИ -а може се смањити када зајмопримац има најмање 20% капитала у кући.

Док главница, камате, порези и осигурање чине типичну хипотеку, неки се људи одлучују за хипотеке које не укључују порезе или осигурање као део месечне уплате. Код ове врсте кредита имате мању месечну отплату, али морате сами платити порез и осигурање.

Распоред амортизације

Хипотекарна амортизација распоред пружа детаљан увид у то који део сваке хипотекарне уплате је намењен свакој компоненти ПИТИ. Као што је раније напоменуто, хипотеке за прве године се првенствено састоје од плаћања камата, док се касније исплате састоје првенствено од главнице.

У нашем примеру хипотеке од 100.000 УСД, 30 година, распоред амортизације има 360 исплата. Делимични распоред приказан у наставку показује како се равнотежа између плаћања главнице и камате с временом мења, крећући се ка већој примени на главницу.

Плаћање	Директор	Камата	Главни биланс
1	$99.55	$500.00	$99,900.45
12	$105.16	$494.39	$98,772.00
180	$243.09	$356.46	$71,048.96
360	$597.00	$2.99	$0

Као што графикон приказује, свака уплата износи 599,55 УСД, али се износ намењен главници и каматама мења. На почетку ваше хипотеке, стопа по којој стекнете капитал у свом дому је много спорија. Због тога би могло бити добро извршити додатна плаћања главнице ако вам хипотека дозвољава да то учините без а казна превременог плаћања.Они смањују вашу главницу, што заузврат смањује камате на сваку будућу уплату, водећи вас ка вашем крајњем циљу: отплати хипотеке.

С друге стране, камата је део који се може одбити од пореза у мери у којој то дозвољава закон-ако своје одбитке наведете уместо стандардног одбитка.

Када почну хипотекарна плаћања

Прва хипотекарна отплата доспева месец дана након последњег дана у месецу у коме је куповина куће закључена. За разлику од станарине, која доспијева првог дана у мјесецу за тај мјесец, хипотекарне отплате се исплаћују са заостатком, првог дана у мјесецу, али за претходни мјесец.

Рецимо да се затварање догоди 25. јануара. Трошкови затварања укључују обрачунату камату до краја јануара. Прва потпуна хипотека, која је за месец фебруар, доспева 1. марта.

Као пример, претпоставимо да сте узели почетну хипотеку од 240.000 УСД, на куповину од 300.000 УСД уз 20% аванса. Ваша месечна уплата износи 1.077,71 УСД по 30-годишњој хипотеци са фиксном каматном стопом са каматом од 3,5%. Овај израчун укључује само главницу и камате, али не укључује порез на имовину и осигурање.

Ваша дневна камата је 23,01 УСД. Ово се израчунава тако што се зајам од 240.000 долара прво помножи са каматом од 3,5%, а затим се подели са 365. Ако се хипотека затвори 25. јануара, дугујете 161,10 УСД за седам дана обрачунатих камата до краја месеца. Следећа месечна уплата, која је пуна месечна уплата од 1.077,71 УСД, доспева 1. марта и покрива фебруарску отплату хипотеке.

Све ове информације морате имати унапред. Према правилу ТИЛА-РЕСПА интегрираног откривања података, три обрасца морате вам доставити три дана прије планираног датума затварања-процјену зајма и објављивање на крају. Износ обрачунате камате, заједно са осталим трошковима затварања, наведен је у обрасцу за објављивање закључних података. Можете видети износ кредита, каматну стопу, месечне отплате и друге трошкове и упоредити их са почетном проценом која је дата.

Доња граница

Хипотека је важан алат за куповину куће, омогућавајући вам да постанете власник куће без великих уплата. Међутим, када преузимате хипотеку, важно је разумети структуру ваших плаћања која покривају не само главницу (износ који сте позајмили) већ и камате, порезе и осигурање. Он вам говори колико ће вам времена требати да отплатите хипотеку и, на крају, колико ће бити скупо финансирати куповину ваше куће.