Како израчунати РОИ на некретнини за изнајмљивање

Један од главних разлога зашто људи улажу је повећање својих улагања богатство. Иако се мотивације могу разликовати међу инвеститорима - неки ће можда желети новац за пензију, други могу изабрати чарапе одвојите новац за друге животне догађаје, попут рођења бебе или за венчање - зарада новца је обично основа свега инвестиције. И није важно где стављате свој новац, да ли иде на берзу, тржиште обвезница или некретнина.

Некретнине су материјална имовина која се састоји од земљишта и опћенито укључује све структуре или ресурсе који се налазе на том земљишту. Инвестиционе некретнине су један пример улагања у некретнине. Људи обично купују инвестиционе некретнине са намером да зараде новац од прихода од закупа. Неки људи купују инвестиционе некретнине са намером да их продају након кратког времена.

Без обзира на намјеру, за инвеститоре који диверзификују свој инвестициони портфолио некретнинама важно је мјерити повраћај улагања (РОИ) за утврђивање профитабилности имовине. Ево кратког прегледа РОИ -а, како га израчунати за вашу некретнину за изнајмљивање и зашто је важно да знате РОИ некретнине пре него што купите некретнину.

Шта је повраћај улагања (РОИ)?

Поврат улагања мери колико новца, или профит, врши се на улагање као проценат од цене тог улагања. Показује колико се ефикасно и ефикасно инвестициони долари користе за стварање профита. Познавање повраћаја улагања омогућава инвеститорима да процене да ли је улагање новца у одређену инвестицију мудар избор или не.

РОИ се може користити за било које улагање - акције, обвезнице, штедни рачун и комад некретнине. Израчунавање значајног поврата улагања за стамбену некретнину може бити изазовно јер се прорачунима може лако манипулисати - одређене варијабле се могу укључити или искључити у прорачун. То може постати посебно тешко када инвеститори имају могућност плаћања готовином или подизања а хипотека на имању.

Овде ћемо прегледати два примера за израчунавање поврата улагања у стамбену некретнину за изнајмљивање: куповину у готовини и ону која се финансира хипотеком.

Формула за повраћај улагања

Да бисте израчунали профит или добитак од било које инвестиције, прво узмите укупан повраћај инвестиције и одузмите првобитну цену инвестиције.

Да бисмо израчунали проценат повраћаја улагања, узимамо нето добитили нето добит од инвестиције и поделите је са првобитном ценом.

$\mathrm{Р.}\mathrm{О.}\mathrm{И.}=\frac{\mathrm{Г.}\mathrm{а.}\mathrm{и.}\mathrm{н.}\mathrm{о.}\mathrm{н.}\mathrm{И.}\mathrm{н.}\mathrm{в.}\mathrm{е.}\mathrm{с.}\mathrm{т.}\mathrm{м.}\mathrm{е.}\mathrm{н.}\mathrm{т.}-\mathrm{Ц.}\mathrm{о.}\mathrm{с.}\mathrm{т.}\mathrm{о.}\mathrm{ф.}\mathrm{И.}\mathrm{н.}\mathrm{в.}\mathrm{е.}\mathrm{с.}\mathrm{т.}\mathrm{м.}\mathrm{е.}\mathrm{н.}\mathrm{т.}}{\mathrm{Ц.}\mathrm{о.}\mathrm{с.}\mathrm{т.}\mathrm{о.}\mathrm{ф.}\mathrm{И.}\mathrm{н.}\mathrm{в.}\mathrm{е.}\mathrm{с.}\mathrm{т.}\mathrm{м.}\mathrm{е.}\mathrm{н.}\mathrm{т.}}$РО.И=Ц.остофИнвестментГ.аинонИнвестмент−Ц.остофИнвестмент​

На пример, ако купите деонице АБЦ -а за 1.000 УСД и продате их две године касније за 1.600 УСД, нето добит је 600 УСД (1.600 - 1.000 УСД). РОИ на залихама је 60% [600 УСД (нето добит) ÷ 1.000 УСД (цена) = 0,60]).

Израчунавање поврата улагања у некретнине за изнајмљивање

Горња једначина изгледа довољно једноставно, али имајте на уму да постоји низ променљивих које долазе у обзир са некретнинама које могу утицати на РОИ бројке. Ово укључује поправку и трошкови одржавања, и методе фигурирања полуга- износ новца позајмљеног са каматом за почетно улагање. Наравно, финансирање услови могу у великој мери утицати на укупну цену инвестиције.

РОИ за готовинске трансакције

Израчунавање поврата улагања у некретнину прилично је једноставно ако некретнину купујете готовином. Ево примера некретнине за изнајмљивање која је купљена готовином:

• Платили сте 100.000 долара у готовини за изнајмљивање некретнине.
• Тхе затварање трошкова износили су 1.000 долара, а трошкови преуређења износили су 9.000 долара, што је ваше укупно улагање на 110.000 долара за некретнину.
• Прикупљали сте 1.000 долара за изнајмљивање сваког месеца.

Годину касније:

• Зарадили сте 12.000 долара прихода од изнајмљивања за тих 12 месеци.
• Трошкови, укључујући рачун за воду, порез на имовину, и осигурање, износило је 2.400 долара за годину. или 200 УСД месечно.
• Твој годишњи принос износио 9.600 долара (12.000 - 2.400 долара).

Да бисте израчунали РОИ имовине:

• Поделите годишњи приход (9 600 УСД) са износом укупне инвестиције или 110 000 УСД.
• РОИ = 9 600 УСД – 110 000 УСД = 0,087 или 8,7%.
• Ваш повраћај улагања је био 8,7%.

РОИ за финансиране трансакције

Израчунавање РОИ -а за финансиране трансакције је више укључено.

На пример, претпоставимо да сте купили исту некретнину за изнајмљивање од 100.000 УСД као горе, али уместо да платите готовину, узели сте хипотеку.

• Тхе капара за хипотеку је било потребно 20% куповне цене, или 20.000 УСД (продајна цена од 100.000 УСД к 20%).
• Трошкови затварања били су већи, што је типично за хипотеку, и износили су унапред 2.500 УСД.
• Платили сте 9.000 долара за преуређење.
• Ваш укупан износ исклучени лични трошкови износили 31 500 УСД (20 000 УСД + 2 500 УСД + 9 000 УСД).

Такође постоје стални трошкови хипотеке:

• Претпоставимо да сте узели кредит на 30 година са фиксних 4% каматна стопа. На позајмљених 80.000 долара, месечна отплата главнице и камате била би 381,93 долара.
• Додаћемо истих 200 УСД месечно за покривање воде, пореза и осигурања, чинећи вашу укупну месечну уплату 581,93 УСД.
• Приход од закупа од 1.000 УСД месечно износи 12.000 УСД за годину.
• Месечни новчани ток износи 418,07 УСД (1.000 УСД закупнине - 581,93 УСД хипотека).

Годину дана касније:

• Зарађивали сте 12.000 УСД укупног прихода од изнајмљивања за годину на 1.000 УСД месечно.
• Ваш годишњи повраћај износио је 5.016,84 УСД (418,07 УСД к 12 месеци).

Да бисте израчунали РОИ имовине:

• Поделите годишњи приход са изворним трошковима из сопственог џепа (предујам од 20.000 УСД, трошкови затварања од 2.500 УСД и преградња за 9.000 УСД) да бисте одредили повраћај улагања.
• РОИ = 5.016,84 УСД = 31.500 УСД = 0.159.
• Ваш повраћај улагања је 15,9%.

Хоме Екуити

Неки инвеститори додају куће капитал у једначину. Власнички капитал је тржишна вредност имовине умањена за укупан износ заосталог кредита. Имајте на уму да власнички капитал није новац у благајни. Морали бисте да продате некретнину да бисте јој приступили.

Да бисте израчунали износ капитала у вашем дому, прегледајте своју хипотеку распоред амортизације да бисте сазнали колико је ваших хипотекарних уплата отишло на отплату главнице кредита. Ово повећава капитал у вашем дому.

Износ капитала може се додати годишњем приносу. У нашем примеру, амортизација распоред зајма је показао да је током првих 12 месеци исплаћено укупно 1.408,84 УСД главнице.

• Нови годишњи принос, укључујући део капитала, износи 6.425,68 УСД (5.016,84 УСД годишњи приход + 1.408,84 УСД капитал).
• РОИ = 6.425,68 УСД = 31.500 УСД = 0,20.
• Ваш повраћај улагања је 20%.

Важност РОИ -а за некретнине

Познавање повраћаја улагања за било коју инвестицију омогућава вам да будете информисанији инвеститор. Пре него што купите, процените своје трошкове и издатке, као и приход од изнајмљивања. Ово вам даје прилику да га упоредите са другим, сличним некретнинама.

Након што га сузите, можете одредити колико ћете зарадити. Ако у било ком тренутку схватите да ће ваши трошкови и издаци премашити ваш повраћај улагања, можда ћете морати да одлучите да ли желите да га искористите и надате се да ћете поново остварити профит - или продати како не бисте изгубили.

Друга разматрања

Наравно, могући су додатни трошкови поседовање некретнине за изнајмљивање, као што су трошкови поправки или одржавања, које би требало укључити у прорачуне, што на крају утиче на РОИ.

Такође, претпоставили смо да се некретнина изнајмљивала свих 12 мјесеци. У многим случајевима долази до слободних радних места, посебно између станара, па морате у прорачунима узети у обзир недостатак прихода за те месеце.

Доња граница

Повраћај улагања за некретнине за изнајмљивање је другачији него код других улагања: Може се значајно разликовати, у зависности од тога да ли се некретнина финансира хипотеком или плаћа готовином. Као опште правило, што се мање готовине унапред плати као предујам за некретнину, већи ће бити салдо хипотекарног кредита, али ће и ваш повраћај улагања бити већи.

Насупрот томе, што је више готовине плаћено унапред и мање се задужујете, нижи је ваш повраћај улагања, јер би ваш почетни трошак био већи. Другим речима, финансирање вам омогућава да краткорочно повећате РОИ, јер су ваши почетни трошкови мањи.

Важно је користити доследан приступ при мерењу повраћаја улагања за више некретнина. На пример, ако укључите капитал куће у процену једне некретнине, требало би да укључите капитал других некретнина приликом израчунавања РОИ -а за ваш портфолио некретнина. Ово може пружити најтачнији приказ вашег инвестиционог портфолија.