ФХА вс. Конвенционални зајмови: у чему је разлика?

ФХА вс. Конвенционални зајмови: Преглед

Потрошачи се квалификују за различите врсте хипотеке на основу њихових финансијских профила. Многи хипотекарни кредити обично су конвенционални кредити. Али постоје и други које подржава и осигурава Савезна стамбена управа (ФХА). Иако оба омогућавају потрошачима да финансирају куповину куће, постоји неколико кључних разлика између њих.

ФХА кредити омогућити зајмопримце са ниским до умереним приходима које власништво над станом могу и олакшати финансирање због недостатка или лошег кредитна историја, или зато што немају довољно уштеде. Они који испуњавају услове за кредит ФХА захтевају нижу цену капара. А кредитни захтеви нису ни приближно тако строги као други хипотекарни кредити - чак и они са кредитним резултатом испод 580 могу добити финансирање. Ове зајмове не одобрава сама ФХА. Уместо тога, напредују их зајмодавци одобрени од ФХА.

Људи са утврђеним кредитом и ниским нивоом дуг, с друге стране, обично испуњавају услове за конвенционалне хипотеке

. Ове кредите углавном нуде приватна лица хипотекарни зајмодавци попут банака, кредитних задруга и других приватних компанија. За разлику од ФХА кредита, ове хипотеке не подржава нити осигурава влада.

Зајмови Федералне стамбене управе (ФХА)

Кредити Федералне стамбене управе (ФХА) су федерално осигурани и издају их зајмодавци одобрени од ФХА, укључујући банке, кредитне уније, и друге зајмодавне компаније. ФХА кредити су намењени зајмопримцима са ограниченом штедњом или нижим кредитним резултатима.

Зајмови ФХА могу се користити за куповину или рефинансирање породичних кућа, вишепородичне куће са до четири јединице, кондоминијуми, те одређене произведене и мобилне кућице. Постоје и посебне категорије кредита ФХА које се могу користити за новоградњу или за финансирање обнове постојеће куће.

Будући да су кредити ФХА-е федерално осигурани-што значи да су зајмодавци заштићени у случају да зајмопримац задане вредности на хипотеку - ови зајмодавци могу понудити повољније услове зајмопримцима који се иначе не би квалификовали за стамбени кредит, укључујући ниже каматне стопе. То значи да се такође лакше квалификовати за кредит ФХА него за конвенционални кредит.

Квалификацијски стандарди ФХА кредита чине куповину станова приступачнијом за већи број људи. Од 2020. можете позајмити до 96,5% вриједности куће путем ФХА кредита. Подносиоци захтева за хипотеку ФХА са кредитне оцене чак 580 се може одобрити за стамбени кредит - под условом да имају довољно за покриће 3,5% аванса. Они чији кредитни резултати падну испод 580 могу се и даље квалификовати, али генерално морају да смање најмање 10% набавна цена. Већина зајмодаваца тражи од подносилаца захтева за хипотеку ФХА да имају кредитне оцене између 620 и 640 за одобрење. Ови зајмови које подржава влада могу такође имати додатне затварање трошкова које не захтевају конвенционални кредити.

Конвенционални зајмови

Конвенционални зајам је хипотекарни зајам који не подржава владина агенција. Конвенционалне кредите добијају и сервисирају приватни хипотекарни зајмодавци, као што су банке, кредитне задруге и други финансијске институције. Конвенционални кредити су присутни највише ризик за зајмодавце пошто их савезна влада не осигурава. Из тог разлога, зајмодавци проширују конвенционалне хипотеке на подносиоце захтева који имају најјаче финансијске профиле. Конвенционално капара захтеви се крећу од 3% до 20%, у зависности од хипотекарног производа.

Да би се квалификовали за конвенционални зајам, потрошачи обично имају одличне кредитне извештаје без значајних недостатака и кредитне оцене од најмање 680. Конвенционални зајам каматне стопе варирају у зависности од износа предујма, потрошачевог избора хипотекарног производа и тренутних тржишних услова. Већина конвенционалних кредита долази са фиксним каматама, што значи да се стопа никада не мења током трајања кредита. Зајмопримци могу рефинансирати ако се стопе промене.

Конвенционални зајмови се могу поделити у две категорије -у складу и неусклађено кредити. Усклађени конвенционални зајмови следе стандарде кредитирања које су поставиле Савезна национална удружења хипотека (Фанние Мае) и Савезна корпорација за хипотекарне кредите за куће (Фреддие Мац).

Посебна разматрања

Осигурање хипотеке

Од зајмопримаца се може захтевати да плате хипотекарно осигурање, у зависности од услова хипотеке и висине аванса. За разлику од других врста осигурање, хипотекарно осигурање штити зајмодавца - а не уговарача осигурања - ако зајмопримац престане да плаћа и не изврши своје финансијске обавезе.

Хипотекарно осигурање уграђено је у сваки ФХА кредит. Премије се плаћају на два различита начина. Први се врши авансним плаћањем, које се може уплатити у кредит и плаћати током целог живота. Други начин је месечно плаћање. Зајмопримци који могу смањити 10% или више плаћају ове премије 11 година. Свако ко уплати предујам мањи од 10% мора уплатити ове премије током трајања хипотеке.

Већина зајмодаваца радије издаје конвенционалне кредите за највише 80% тржишна вредност куће - еквивалентно уплати 20% аванса. Проценат вредности куће који је представљен износом кредита означен је кредит вредности (ЛТВ) однос. На пример, зајмопримац који спусти 15% (45.000 УСД) на кућу вредну 300.000 УСД захтева кредит од 255.000 УСД. Ово би дало однос ЛТВ од 85%. Зајмодавци захтевају ЛТВ однос од 80% или мање као начин да се заштите од ризика да зајмопримац неће отплатити хипотеку. Због тога људи са конвенционалним хипотекама који уплаћују мање од 20% аконтације плаћају хипотекарно осигурање - тзв. приватно хипотекарно осигурање (ПМИ) - док њихов однос ЛТВ не достигне 80%.

ПМИ може коштати између 0,3% и 1,5% износа вашег кредита годишње. Као и друге врсте хипотекарног осигурања, ПМИ плаћа зајмопримац и има за циљ да заштити зајмодавца од финансијског губитка ако је приморан да форецлосе на имању. Приходи од ПМИ-а могу се користити од стране зајмодаваца за покривање трошкова повезаних са поновном продајом куће која је под оврхом.

Остали кредити које подржава Влада

Кредити ФХА нису једина врста кредита које подржава држава. Постоје још две врсте програма зајмова осигураних од државних агенција-ВА кредити и УСДА кредити.

Зајмови за борачка питања (ВА) подржани су Америчко министарство за питања ветерана. Ови кредити су доступни квалификованим припадницима оружаних служби, њиховим супружницима и другим корисницима. ВА кредити не захтевају предујам и обично не наплаћују хипотекарно осигурање.

Кредити су доступни зајмопримцима у руралним подручјима преко Министарство пољопривреде САД (УСДА). Намијењени су купцима кућа са ниским до умјереним приходима и не захтијевају предујам. Такође може постојати већа флексибилност са захтевима за кредитну способност.