Зашто бисте требали размотрити претпостављену хипотеку?

Ан претпостављена хипотека омогућава купцу имовине да преузме хипотеку од продавца имовине. За претпостављену хипотеку могу постојати користи и за купца и за продавца. Међутим, све зависи од купца који има способност да преузме претпостављену хипотекарну стопу, која је често нижа од преовлађујуће тржишне стопе. Осим тога, претпостављена хипотека помаже купцу да избегне одређене трошкове поравнања. Уопштено говорећи, кредити дати током последњих 20 година хипотеке ретко се могу претпоставити, са изузетком ВА и ФХА кредити.

Купац није једина страна која има користи од претпостављене хипотеке. Продавац има удео у арбитража или наплаћивањем веће цене имовине, захтевајући од купца да плати трошкове затварања које је продавац може претрпети или захтевати готовинско плаћање половине уштеђевине купца у договореном року.

На пример, ако је тренутна каматна стопа 8%, претпостављена хипотекарна стопа 5%, а купац планира да живи у кући пет година, продавац би могао захтевати половину честобез попуста

очекиване уштеде за петогодишњи период. У таквом случају, претпостављена хипотека може продавачу користити чак и више него купцу!

Ево неких предности и недостатака претпостављених хипотека и за купце и за продавце.

Предности

• Ако је претпостављена каматна стопа нижа од тренутних тржишних стопа, купац одмах штеди новац.
• Такође су мањи трошкови затварања повезани са преузимањем хипотеке. Ово може уштедети новац како за продавца тако и за купца. Ако купац стјече нижу каматну стопу, продавачу ће можда бити лакше преговарати о цијени ближе праведној тржишној цијени.
• Продавац такође може имати користи од употребе хипотеке као маркетиншке стратегије за привлачење купаца. Нису све хипотеке претпостављиве и продавац би могао да преузме предност над тржишном конкуренцијом.

Недостаци

• Купац који преузима хипотеку може захтевати велику количину готовине или узети другу хипотеку. Ако се кућа вреднује по цијени већој од хипотеке која остаје на кући, купац мора надокнадити разлику. Кућа би могла бити на тржишту за 350.000 долара, али хипотека је претпостављена само 200.000 долара. Купац ће морати да уложи 150.000 долара.
• Друга хипотека је проблематична јер су укључена два хипотекарна зајмодавца, а уговорни детаљи су сложени у случајевима када купац не изврши обавезу плаћања. Штавише, претпоставка о другом кредиту негира предности кредита који се може претпоставити.

Коначно, ВА и ФХА кредити се могу претпоставити под условом да купац добије кредитно одобрење од хипотекарног зајмодавца. Ова непредвиђена ситуација није стављена на зајмодавца, који се слаже да се кредит може узети, већ је то начин на који зајмодавац може да утврди да ли је купац кредитно способан. У таквим случајевима продавац неће примити никакав профит од арбитраже, али купац мора платити додатне накнаде ВА или ФХА.