2/28 Хипотека са подесивом стопом (2/28 АРМ) Дефиниција

Шта је хипотека са подесивом каматом 2/28 (2/28 АРМ)?

Хипотека са подесивом каматом од 2/28 (2/28 АРМ) је врста стамбеног кредита на 30 година који има почетни двогодишњи период фиксне каматне стопе. Након овог двогодишњег периода, стопа варира на основу индексна стопа плус а маржа.

Почетна каматна стопа је обично испод просечне стопе конвенционалних хипотека, али се прилагодљива стопа касније може значајно повећати. Будући да банке не зарађују много на почетној стопи задиркивања, 2/28 АРМ -ова укључује велике трошкове пенали пре плаћања током прве две године.

Разумевање 2/28 хипотека са подесивом стопом

2/28 АРМ -а постали су популарни током бума некретнина почетком 2000 -их, када су скочиле цене конвенционална хипотека плаћања ван домашаја многих купаца. На пример, конвенционална 30-годишња хипотека од 300.000 долара носила би месечне исплате од 1.610 долара. Али АРМ 2/28 са почетном стопом задиркивања од 3% захтевао би месечне уплате од само 1.265 УСД.

Постоје и друге АРМ структуре, попут 5/1, 5/5, и 5/6 АРМ -ова, који имају петогодишњи уводни период након чега слиједи прилагођавање стопе сваких пет година, односно сваких шест мјесеци. Значајно је да се 15/15 АРМ -а прилагођавају једном након 15 година, а затим остају фиксни за остатак кредита. Мање су честе 2/28 и 3/27 АРМ. У првом случају, фиксна каматна стопа се примењује само прве две године, након чега следи 28 година прилагодљивих стопа; код ове последње, фиксна стопа је три године, са прилагођавањима у свакој од наредних 27 година. У овим случајевима, стопе се прилагођавају полугодишње.

Потенцијалне замке 2/28 АРМ -ова

Потенцијални улов хипотеке са подесивом каматном стопом од 2/28 је да се након две године стопа прилагођава сваких шест месеци, обично навише, АРМ маржом изнад и изнад индексне стопе, као што је Лондонска међубанкарска понуда (ЛИБОР). 2/28 АРМ-ова имају неке уграђене безбедносне функције, као што је а доживотна горња граница каматне стопе и ограничава колико стопа може да се повећава или смањује са сваким периодом. Али чак и са ограничењима, власници кућа могу се суочити са огромним скоковима плаћања на нестабилним тржиштима.

У горе наведеном примеру у износу од 300.000 УСД за 30-годишњи 3% АРМ 2/28 зајам, ако би након две године ЛИБОР износио 2,7, а маржа 1,5, камата би се повећала за 4,2 одсто, на укупно 7,2 одсто. Ова стопа од 7,2% могла би бити знатно изнад садашњих конвенционалних хипотекарних стопа. Месечна уплата власника куће повећала би се преко ноћи за више од 60%, на 2.036 УСД.

Многи власници кућа током процвата нису разумели како би наизглед мало повећање каматних стопа могло драматично повећати њихове месечне уплате. Чак су и они који су били потпуно свесни ризика гледали на 2/28 АРМ-а као на средство краткорочног финансирања. Идеја је била искористити ниску каматну стопу, а затим након две године рефинансирати или конвенционалну хипотеку, или, ако њихов кредит није био довољно добар, за нову прилагодљиву хипотеку. А с обзиром на скокове цена некретнина, дуг пребаците даље. Многима је ово имало одређеног смисла, јер је, на крају крајева, хипотекарни капитал дужника брзо растао.

Невоље су дошле са колапс тржишта у 2008. години. Кућне вредности су опале. Многи власници 2/28 АРМ -а нашли су се у немогућности да рефинансирају, изврше плаћања или продају своје домове у износу преосталог зајма. Брзо оврха имовине довела је до пооштравања стандарда кредита. Данас банке пажљивије процењују способност зајмопримца да врши плаћања по подесивој стопи.