Да ли би требало да отплатите своју хипотеку кредитом за некретнине?

Према америчком Бироу за попис становништва, од 2022. године отприлике 65% америчких домаћинстава поседује сопствени дом. Током протекле деценије, средња продајна цена куће у Сједињеним Државама порасла је са нешто мање од 240.000 долара у 2012. години, на скоро 430.000 долара у 2022. години, што представља раст од 10 година од скоро 80%. У светлу овога, многи власници кућа су видели капитал у свом дому значајно расте откако су га купили.

Позитиван капитал у вашем дому даје власницима кућа флексибилност да извуку то богатство на различите начине. Један од метода за приступ овом капиталу је да отплатите део или целу хипотеку коришћењем зајма за стамбени капитал. У овом чланку ћемо испитати предности и недостатке овог приступа.

Сецонд Мортгагес

Постоје два главна начина на које власници кућа могу користити свој капитал за отплату хипотеке. Први је коришћењем конвенционалног стамбени кредит, која се понекад назива „друга хипотека“. Ова врста кредита је у суштини иста као а хипотекарни кредит, осим што уместо да иде ка куповини куће, зајмопримац примање а Укупна сума готовине коју су слободни да троше како год желе.

Тачна величина овог паушалног износа се израчунава као проценат капитала који имају у свом дому, при чему је 85% уобичајено коришћен максимум. На пример, ако власник куће има хипотеку од 200.000 долара, али њихов дом вреди 300.000 долара, онда би његов капитал био 100.000 долара. Ако њихов стамбени зајам нуди паушални износ до 85% њиховог капитала, онда би могли да позајме до 85.000 долара. Иако неки власници кућа користе ова средства за отплату хипотеке, такође би могли да узму зајам за власништво над кућом да покрију друге трошкове, као што је преуређење њихове кухиње или плаћање факултета.

Главни разлог због којег власници кућа узимају зајмове за отплату хипотеке је ако мисле да ће то довести до нижих месечних плаћања. Ово се може десити када су каматне стопе пале од када су први пут купили свој дом, што значи да би зајам за власнички капитал имао нижу каматну стопу од њихове постојеће хипотеке. У овом сценарију, власник куће би узео зајам за власнички капитал, који би имао сопствену каматну стопу, распоред амортизације, и рок, и у суштини би рефинансирали неке или све њихове постојеће хипотеке.

Иако коришћење стамбеног зајма за рефинансирање хипотеке може довести до нижих трошкова камата, власници кућа морају пажљиво да осигурате да ове уштеде не буду избрисане било каквим казнама за превремену отплату или трошковима затварања који би могли применити. У зависности од детаља њихових постојећих услова хипотеке, можда би било ефикасније једноставно сачекати до следећег расположиву прилику или рефинансирање своје хипотеке, било преко постојећег зајмодавца или преко конкурентског зајмодавца.

Кредитне линије домаћег капитала (ХЕЛОЦ)

Други начин на који власници кућа могу да искористе свој капитал за отплату хипотеке је подизање Хоме Екуити оф Цредит Лине (ХЕЛОЦ). Као што му име говори, ХЕЛОЦ су кредитна линија коју обезбеђује ваш дом. Као и код друге хипотеке, износ новца који можете да позајмите у оквиру ХЕЛОЦ-а израчунава се узимањем процента вашег кућног капитала, обично сличног оном који се користи за друге хипотеке. Али осим ових сличности, постоји неколико важних разлика између ХЕЛОЦ-а и других хипотека.

За почетак, ХЕЛОЦ не дају зајмодавцу паушални износ на почетку зајма. Уместо тога, они функционишу као лична кредитна линија, омогућавајући власнику куће да позајми до одређеног износа, али им дозвољава да одлуче када и колико да позајме. Ово чини ХЕЛОЦ-е погодним за власнике кућа који желе могућност позајмљивања на рачун капитала у свом дому без икаквих непосредних планова како да користе новац.

Друга важна разлика између ХЕЛОЦ-а и других хипотека је у томе што ХЕЛОЦ-ови само то захтевају плаћају камату на кредит при свакој уплати, омогућавајући зајмопримцу да изабере када ће вратити принципал. Насупрот томе, друге хипотеке прате строги распоред амортизације у којем свака исплата укључује и камату и главницу. Технички, ХЕЛОЦ-ови нуде временски период који се зове а период извлачења, у којој је зајмопримац слободан да плаћа само камату. Међутим, на крају периода повлачења, ХЕЛОЦ прелази на распоред амортизације, приморавајући зајмопримца да постепено враћа сваку главницу коју је позајмио.

Трећа велика разлика између ХЕЛОЦ-а и других хипотека је у томе што ХЕЛОЦ-ови нуде варијабилне каматне стопе. У ситуацијама у којима су каматне стопе опадале откако сте добили хипотеку, ово би могло довести до тога да користите а ХЕЛОЦ за отплату дела ваше хипотеке је атрактивна опција јер би то могло довести до нижих месечних плаћања свеукупно. Међутим, као што је то често случај у финансијама, овај приступ има предности и недостатке.

За и против

На први поглед, коришћење ХЕЛОЦ-а за отплату хипотеке делује као веома атрактивна опција. На крају крајева, то би могло омогућити власницима куће да искористе нижу каматну стопу док истовремено одлажу плаћање главнице кредита, потенцијално смањујући њихове месечне уплате за значајан износ.

Међутим, главни ризик са овим приступом је тај што вас излаже ризик каматне стопе. ХЕЛОЦ-и су зајам са варијабилном каматном стопом, што значи да ако каматне стопе порасту, расту и ваша плаћања. Овај ризик се додатно повећава ако користите приступ плаћања само камата и одлагања отплату главнице, пошто би та неплаћена главница тада имала камату по вишој стопи након камате стопе расту.

Да би се заштитили од овога, власници кућа би имали користи од тога тестирање на стрес њихову стратегију отплате хипотеке тако што су израчунали колико би додатне камате могли да приуште да покрију ако каматне стопе порасту. Слично томе, можда би било паметно издвојити новац у лако доступан фонд који би се могао користити за отплату главницу брзо ако каматне стопе расту, како бисте избегли да будете заглављени са вишемесечним или чак годинама већим каматама Плаћања.

На крају, власници кућа би требало да пажљиво процене услове зајмова за некретнине које разматрају. Неки од важних услова које треба бити упознати укључују да ли зајам нуди фиксну или променљиву каматну стопу, дужину периода повлачења или период амортизације, да ли се зајам зарачунава просту камату или амортизовану камату, и сва правила или казне у вези са превременом отплатом принципал.

Доња граница

На крају крајева, отплата хипотеке коришћењем зајма за власнички капитал може имати смисла, али то није одлука коју треба донети олако. Власници кућа треба да се увере да темељно разумеју услове кредита док истовремено развијају финансијски план како ће на крају сервисирати и отплаћивати позајмљена средства, укључујући под различитим каматним стопама Услови.