Сигнали упозорења на тржиштима комерцијалних канцеларија у САД нису престали да трепере

Власници комерцијалног пословног простора видели су пад вредности имовине од почетка пандемије пре три године.

Низбрдо тобоган није готов. Та реалност ће имати дубоке импликације на инвеститоре, зајмодавце и ширу економију током наредних месеци.

Све веће проблеме за канцеларијске некретнине

Улагања у некретнине су нагло опала. Активност лизинга је опала. Делинкуенциес су порасле, а хипотекарни кредити који доспевају суочени су са знатно вишим стопама рефинансирања.

Велике глобалне компаније планирају да смање канцеларијски простор јер се наставља тренд ка раду на даљину који се убрзао током пандемије. Ипак, на неким тржиштима обиље расположивог простора није одвратило новоградњу.

У комбинацији, сигнали упозорења нису избледели за америчко тржиште пословних канцеларијских некретнина често толико непрозирно да посматрачи индустрије не могу да се сложе око његове укупне вредности, са проценама у распону од скоро 1 билион долара до више од 3 долара трилиона.

Тај широк распон, међутим, једноставно може нагласити потешкоће у процени тренутних вредности на тржишту које је процењено изгубило трећину до половине своје вредности од почетка 2022. А то би могло да оптерети банке и финансијске институције.

„Канцеларска имовина се често финансира дуговима који се налазе у билансима банака иу портфељима комерцијалних хипотекарних хартија од вредности (ЦМБС), велики пад вредности би имао последице по институционалне инвеститоре и финансијску стабилност“, наводи се у заједничкој студији Високе пословне школе Универзитета Колумбија и школе Стерн Универзитета у Њујорку. оф Бусинесс.

У резервоару

Било како било, тржиште канцеларијске имовине је пропало.

Инвестициони фондови за некретнине (РЕИТ) засновани на канцеларијама, мерени ФТСЕ Нариет Екуити РЕИТ индексом, пали су за 37,6% у 2022. и за још 18,1% у прва четири месеца ове године.

Студија Цолумбиа/НИУ широм земље открила је да је тржиште комерцијалних канцеларија претрпело губитак од 506 милијарди долара у трогодишњем периоду који је завршио децембра 2022.

Додатни падови остају вероватни. За највеће канцеларијско тржиште у држави, Њујорк, студија Колумбија/Њујоршки универзитет предвиђа да ће тржиште вредност до 2029. ће остати 43,9% испод нивоа пре пандемије—51,6% нижа ако се навике рада од куће не врате на препандемијске нормама.

Слични очекивани падови на безброј других тржишта имају злокобне импликације за инвеститоре, имовину власници, закупци, зајмодавци, па чак и општине које се ослањају на порезе на комерцијалну имовину да финансирају своје буџета.

Није готово

Дарин Меллотт, потпредседник за истраживање тржишта капитала у компанији ЦБРЕ за комерцијалне некретнине и услуге за инвестиције, рекао је да је то важно да не фарбају сва канцеларијска имања „широком четком”. Он је приметио да неки врхунски, тражени канцеларијски простори настављају да бележе рекордне вредности кирије.

Ипак, усред цикличних ветрова и дугорочних структурних промена, он процењује да просечна канцеларија у САД вредности имовине су пале за најмање трећину—и наставиће да опадају пре него што се стабилизују крајем лета 2024.

„У наредним кварталима ћемо видети значајну количину невоље“, рекао је Мелот.

Владе које се ослањају на приход од пореза на имовину такође би се суочиле са обрачуном. Њујорк се, на пример, ослања на приход од пореза на имовину од пословних зграда и трговаца за скоро трећину свог буџета. Предвиђени пад вредности канцеларија у студији би смањио градске пореске приходе за 6,5%.

Летхаргиц Леасинг

Слабост канцеларијског тржишта у САД делимично одражава пад прихода од закупа некретнина од 18,5% у периоду 2019-2022, према студији Цолумба/НИУ.

У првом кварталу, активност лизинга је опала трећи квартал заредом, потонувши 42% испод нивоа пре пандемије.

У међувремену, трећина свих закупа канцеларија на тржишту ће истећи између сада и 2026.

Широм САД, тренутно је доступно 22,1% попуста на сав канцеларијски простор за директан закуп или подзакуп.

У центру Сан Франциска доступна је трећина канцеларијског простора; Хјустон, Атланта и Салт Лејк Сити имају доступност већу од 30%.

Истраживање међу руководиоцима задуженим за некретнине у 350 мултинационалних фирми, које запошљавају комбиновано 10 милиона људи, открили су да половина планира да смањи канцеларијски простор у наредне три године — неки и за чак 20%.

У исто време, огласи за послове који нису удаљени – послове који захтевају канцеларијски простор – су опали за 22% у последњих 15 месеци.

Канцеларијска инвестиција? Не толико

Инвеститори су избегавали да уложе новац у канцеларије.

Глобални менаџери фондова смањили су издвајања за комерцијална некретнина до најнижег нивоа од дубина глобалне финансијске кризе 2008-09 — нешто више од годину дана након што су достигли највиши ниво у последњих 16 година.

Фирме од Аполо Глобал Манагемента до Берксхире Хатхаваи-а издале су страшна упозорења о тржишту комерцијалних некретнина. Један економиста за некретнине, Киран Раицхура из Цапитал Ецономицс, описао је изгледе за канцеларијски сектор у САД као „посебно суморне“.

Проблеми са ликвидношћу на тржишту су порасли. Обим продаје канцеларијских инвестиција у првом кварталу пао је на најнижи ниво од 2010.

Проблематични кредити

Поред тога, Меллотт процењује да ће 340 милијарди долара канцеларијских кредита у банкарским билансима доспети у наредне две године. Од тога би око 30 милијарди долара могло да нестане, рекао је он.

"Не видимо ово као системско питање", рекао је Меллотт. „(Али) ово може погоршати неке проблеме у систему и можда ћемо видети да још неколико институција пропада.

Међутим, канцеларијски кредити који доспевају и који не доспевају суочиће се са много већим трошковима рефинансирања—40-60% вишим него пре само две године, према истраживачкој фирми ЦМБС Трепп.

Анализа компаније показује да велика већина кредита на већини тржишта и даље неће имати проблема са рефинансирањем. Али друга тржишта се суочавају са великим препрекама: 77% канцеларијских кредита на тржишту Денвера, 62% на тржишту Хјустона и 36% на тржишту Вашингтона ДЦ који доспевају до 2024. године може имати проблема са рефинансирањем.