Канада: Нова граница за инвеститоре у некретнине

Поседовање имовине у Канади може бити исплативо ако разумете канадске пореске законе који се на њих односе некретнина инвестиције.

Не постоје услови боравка или држављанства за куповину и поседовање имовине у Канади. Можете привремено боравити у Канади, али ћете морати да се придржавате имиграционих услова ако желите да имате продужени боравак или постанете стални становник. Нерезиденти такође могу поседовати некретнине за изнајмљивање у Канади, али морају поднети годишњу пријаву пореске пријаве са Канадска агенција за приходе (РАК).

Порез на имовину

Када купујете некретнину, плаћате покрајину порез на преносто варира од провинције до провинције, али може бити око 1% на првих 200.000 УСД и 2% на преосталом износу. Нека изузећа важе ако је ово ваша прва куповина некретнине у Канади.

Општине такође наплаћују годишње порез на имовину, базира на процењена вредност имовине, који одражава тржишну вредност. У ово су укључени школски и други порези општинска такса. Информације о тренутном општинском порезу на одређену имовину су генерално лако доступне.

Куповина нових кућа подлеже федералном Порез на робу и услуге (ГСТ), али делимичан попуст се може добити за нове куће или куће које су реновирали градитељи ако планирате да живите у кући. ГСТ се не односи на куће за препродају.

Порези на закуп некретнине

Канадски закон о порезу на приход захтева да се 25% бруто прихода од закупа имовине дозначује сваке године. Међутим, нерезиденти могу изабрати да плате 25% нето прихода од закупа (након трошкова) попуњавањем обрасца НР6. Ако некретнина за изнајмљивање настане нето губици, тада можете вратити претходно плаћене порезе. Ваш приход ће се различито третирати у зависности од тога да ли сте сувласник или партнер и да ли се то сматра изнајмљивањем или пословни приход.

За приход од закупа можете одбити две врсте насталих трошкова: текуће оперативни расходи и капитални трошкови. Ово последње пружа дугорочну корист. Трошкови намештаја или опреме за некретнине за изнајмљивање не могу се одбити од прихода од изнајмљивања за ту годину. Међутим, трошкови се могу одбити током година, пошто ове ставке умањују вредност. Одбитак се назива додатак на капиталне трошкове (ЦЦА).

Порез на имовину и хипотека, банковни кредит, или линија КРЕДИТА камате се у Канади одбијају од пореза ако је некретнина инвестиционе некретнине.

Продаја канадске имовине

Када нерезидент продаје канадску некретнину, канадска влада узима 50% сваке продаје као а порез по одбитку.

Амерички становници такође морају пријавити капиталну добит Служба унутрашњих прихода (ИРС). Међутим, ако је добит опорезована у Канади, може се тврдити као страни порески кредит. Када нерезидент продаје канадску некретнину, продавац мора купцу доставити уверење о одобрењу припремила РАК. Без ове потврде купац може задржати дио купопродајне цијене јер би купац могао лично бити одговоран ЦРА-и за било који од неплаћених пореза нерезидента.

Ако сте становник Канаде и канадско власништво је ваше главно место становања, нисте опорезовани на капитални добици када продајете имовину. Свако пребивалиште можете одредити као главно пребивалиште све док га „обично живите“. Ознака се може односити на сезонске станове попут викендице или мобилне кућице. За породичну јединицу дозвољено је само једно главно пребивалиште сваке године. Овај захтев има важне импликације. На пример, ако поседујете више од једне некретнине, морате одлучити коју ћете одредити као главно пребивалиште на основу капиталних добитака за ту годину.

Морате прорат капиталну добит за године у којима нисте одредили имовину као своје главно пребивалиште. Промјена употребе, од изнајмљивања до главног пребивалишта, могла би резултирати "промишљеним располагањем", покренувши опорезиве капиталне добитке. Међутим, можете изабрати да одложите признавање овог добитка све док не продате кућу.

Када напустите Канаду, постоји "предвиђено располагање" капиталном имовином. Другим речима, ако сте поседовали канадску имовину чија је вредност порасла, платићете порез на те добитке ако и када напустите земљу. Ово "предвиђено располагање" се такође може применити када власник нерезидентне имовине умре или када је имовина умрла пренет са појединца у компанију или рођака појединца, иако није било новца плаћен.

Зајмови на капитал

Можете добити капитал из своје канадске стамбене имовине са обрнута хипотека или кредитна линија домаћег капитала (ХЕЛОЦ).

Обрнута хипотека није за свакога, али омогућава власницима кућа старијих од 55 година да редовно уплаћују износ од укупно 55% тренутне куће процењена вредност. Није потребна отплата, а приход је ослобођен пореза. Средства се могу уложити; тхе трошак камата може се отписати (ако су средства уложена у имовину која доноси приход), а власник куће може да живи у кући колико год жели. Зајам престаје када власник куће умре или прода кућу, када му се отплаћује приход од продаје.

ХЕЛОЦ је друга хипотека на вашем дому ради осигурања кредита или кредитне линије. Нуди већу флексибилност плаћања од а конвенционална хипотека јер можете отплатити било који износ главнице у било које време, без казне. Каматна стопа на кредитној линији је генерално виша од хипотекарних стопа, али је обично нижа од необезбеђен дуг.

Алтернативна улагања у некретнине

Трустови за улагање у некретнине (РЕИТ) су компаније којима се јавно тргује и које улажу у портфолио некретнина. Већина РЕИТ-ова са седиштем у Канади тргује према канадским стандардима Торонто Стоцк Екцханге (С & П/ТСКС).

Као трустови, они морају да дистрибуирају већину свог опорезивог прихода акционарима. Канадска савезна влада је то 2007. године донијела фондови прихода морају прећи у обичне корпорације које плаћају порез до 1. јануара 2011. године, али су многи РЕИТ-ови поштеђени овог закона. Нова правила о поверењу захтевају да РЕИТ одржава 95% свог прихода од пасивни приход извори (рента од некретнине, камате, капитални добици од некретнина, дивиденде и ауторске накнаде), и 75% његовог прихода од закупнине и дела капиталног добитка из претходног правила. Ако РЕИТ задржи ову структуру, остаће под претходним законима о порезу на поверење.

Доња граница

Укратко, канадски закони су прилично либерални када је у питању поседовање некретнина. Не морате бити канадски држављанин или чак живети у земљи, а порези на имовину и трошкови камата јесу одбити од пореза. Међутим, да бисте инвестирали профитабилно, требали бисте бити свјесни пореских импликација сваке фазе улагања, од посједовања имовине, становања или изнајмљивања до коначне продаје.