Кратки водич за помоћ одраслом детету да купи кућу

На данашњем тржишту млади купци прве куће могу се наћи уплетени у мрежу студентског дуга, растућих цена станова и строгих хипотекарних услова. Као резултат тога, нека помоћ родитеља постала је све чешћа. Скоро четвртина купаца у доби од 22 до 30 година пријавила је да су извор готовински поклони од породице и пријатеља њихове капаре, према Националном удружењу некретнина, са још 5% који су рекли да су примили кредити.

Имати средства да помогнете својој одраслој деци да купе кућу или стан је благослов и луксуз. Али пре него што се потпишете испрекиданом линијом, размислите како је најбоље то учинити.

Начини да помогнете својој деци да купе дом

Постоји много начина да помогнете детету да купи дом, а један од најчешћих је једноставно да га директно купите на своје име и да га изнајмите или дате свом детету. Некретнине су прилика за улагање, а миленијуми од обале до обале живе у становима који су легално пиед-а-терре њихових родитеља.

Постоје и друге могућности:

• Обезбедите капара за дечији дом.
• Сувласник куће са својим дететом. Ваш допринос би вам донео капитал у кући. Када се прода, новац вам се враћа.
• Купите некретнину са више јединица или место довољно велико да цимери надокнаде трошкове.
• Финансирајте куповину куће вашег детета и озваничите је тако што ћете то учинити као праву хипотеку. Хипотекарни сервисер може помоћи у правилној структури кредита и условима плаћања, па чак може генерисати месечне извештаје и пореске обрасце.

Пореске импликације новчаних поклона

Из пореских разлога, родитељи се често одлучују да потомцима дају новац који им је потребан као поклон уместо да директно плаћа трошкове. Годишње за 2021 порез на поклон изузеће је 15.000 УСД по донатору за сваког примаоца. Ако остајете под годишњим искључењем, нема потребе да подносите пријаву пореза на поклон.

На пример, ви и ваш супружник могли бисте свом детету и супружнику вашег детета дати укупно 60.000 УСД (15.000 УСД × 2 родитеља × 2 примаоца). То је пристојна капара у многим америчким градовима. Јануара можете пратити први поклон са још 60 000 УСД (15 000 УСД × 2 родитеља који су поклонили × 2 примаоца). 1 следеће године, под претпоставком да Служба унутрашњих прихода (ИРС) не мења годишњи износ изузимања. Укупан износ од 120.000 УСД неће се рачунати као приход нити ће бити предмет федералног пореза на приход у пореској пријави вашег детета.

Међутим, ако се уручи било који поклон који премашује износ од 15.000 УСД годишњег изузећа од пореза, тада ће поклонодавац морати да поднесе образац ИРС 709. Овај образац се користи за извештавање и праћење укупних поклона који су премашили годишње ограничења у било којој години, током живота пореског обвезника. Смањује животни век тог пореског обвезника порез на некретнине искључење. Сврха је обесхрабрити пореске обвезнике да дају свој новац током свог живота у покушају да побегну од пореза на некретнине након смрти.

Поклон, чак и када је пријављен на обрасцу 709, није опорезив у текућој години ако не прелази границу преосталог доживотног поклона пореског обвезника. Од 2021. године изузеће од пореза на некретнине износи 11,7 милиона долара. Будући да је животни лимит толико висок, већина пореских обвезника неће бити суочена са плаћањем пореза на поклоне. Уместо тога, главна брига је да ли ћете морати да пријавите свој поклон на обрасцу 709.

Имајте на уму да новац који дајете свом детету на поклон треба набавити, пратити и документовати. Да бисте заштитили трансакцију, користите хипотекарног стручњака који има искуства са овим.

Пре него што потпишете хипотеку

Неки зајмодавци захтевају да све уговорне стране буду власници уговора о хипотеци. Чак и ако је намера детета да плаћа месечне хипотеке, родитељи су такође финансијски одговорни за дуг. Ипак, ако родитељи нису на хипотеци, онда не могу да искористе предности одбитак пореза на хипотекарне камате.

Чак би и бескаматни зајам од родитеља детету могао настати пореска обавеза за родитеља. ИРС претпоставља да зарађујете камате чак и ако то не учините, а то је опорезиви приход. Родитељски зајмови повећавају терет дуга дјетета и могу наштетити дјететовој шанси да се сам квалификује за финансирање. Позитивно је то што правилно евидентиран кредит омогућава детету да максимизира одбитке у време пореза.

Чак и ако родитељи дају предујам, дете ће и даље морати да се квалификује за хипотеку, а то укључује држање новчаних резерви при руци, сталан посао и стабилан приход.

Зајмодавци дозвољавају готовинске поклоне

С тим у вези, хипотекарни зајмодавци обично дозвољавају да се предујам у примарној кући у потпуности или делимично састоји од готовинских поклона све док су испуњени други услови. Хипотека хипотеке код куће Фреддие Мац -а, на пример, дозвољава да целокупни аванс од 3% потиче од поклона.

Потенцијална пореска уштеда за родитеље

Родитељи који купе кућу и дозволе свом детету да живи у њој могли би имати значајне пореске олакшице. Порези на имовину, хипотекарне камате, поправке, одржавање и структурна побољшања се генерално одбијају за другу кућу.

Међутим, док станодавац може одбити до 25.000 долара губитка сваке године, родитељи се суочавају са различитим правилима приликом изнајмљивања члановима породице. Ако дете не плаћа закупнину, сматра се да лично користи имовину и одбици везани за кирију нису дозвољени. Међутим, ако дете има цимере који плаћају кирију, тада ће родитељ можда моћи да узме одбитке везане за изнајмљивање, док ће детету омогућити да тамо живи без станарине.

Пореске компликације

Имајте на уму да одбитак хипотекарне камате може узети само особа која плаћа хипотеку и поседује (или заједно поседује) кућу. Ако родитељ има власништво над имовином, али дијете плаћа хипотеку сваког мјесеца, онда се ни једно ни друго не квалификују за одбитак камате. Ако дете поседује било који проценат куће, онда може одбити део камате коју стварно плаћа.

Имајте на уму, међутим, да подела камате са вашим дететом на оба захтева за одбитак хипотекарне камате отежава ваше подношење пореза. У случају више власника који нису у браку и који заједно одговарају за хипотеку, уобичајено је да само прва особа наведена на зајму добије ИРС образац 1098 од хипотекарног зајмодавца. Родитељи и дете сувласници могу да поделе камату за одбитак пореза на хипотекарне камате, али подела треба да се заснива на ономе што је сваки власник стварно платио током године.

И родитељ и дете морају приложити додатну изјаву својим пореским пријавама која објашњава поделу хипотекарних камата и одступање од онога што је пријављено ИРС -у на обрасцу 1098. Лице које није примило образац 1098 такође ће морати да документује име и адресу пореског обвезника који је примио пуну камату пријављену на своје име на обрасцу 1098. Детаљна евиденција плаћања не мора да прати пореску пријаву, али податке треба чувати у случају ревизије.

Изградња капитала и дугорочна улагања

Помоћ око плаћања хипотеке може имати више финансијског смисла од давања детету месечне стамбене накнаде или плаћања месечне станарине. Отплата хипотеке ствара капитал у кући, а домови се претварају у имовину - обично вреднујући имовину.

Само имајте на уму да се стамбене некретнине најбоље сматрају дугорочним улагањем. По правилу, већина купаца мора да задржи кућу три до пет година само да би била рентабилна.

Ако се родитељи одлуче дати зајам са ниским каматама детету, то ће у ствари постати хипотека зајмодавац, тада ће уживати у мало прихода од месечних уплата. Чак и зајам са ниским каматама може победити повратак многих конзервативних инвестиција.

Високи трошкови других домова

Куће које су родитељи купили као секундарне куће или као улагања често захтевају веће предујмове, јер то не чине испуњавају услове за великодушне хипотеке намењене новопридошлим лицима, попут Федералне стамбене управе (ФХА) кредити.

„Разлика између примарне хипотеке [за кућу] и хипотеке за кућу за инвестиције је значајна“, примећује Линда Робинсон, агент за некретнине и зајмове у компанији Цабрилло Мортгаге у Сан Дијегу. „Морате да уложите најмање 20% до 30% на инвестиционе некретнине, а [камате] су такође мало веће. Ако су деца уопште кредитно способна, родитељима би можда било боље да буду супотписници и даваоци поклона него што су они на позајмици. "

Опасности од заједничког потписивања

Ако родитељ ко-знаци за хипотеку и дете заостаје у плаћању, затим родитељево кредитни рејтинг повређен је исто колико и дететов. Као супотписник, родитељ је на крају одговоран за дуг.

Коначно, могао би да добије родитељ који заједно потписује-или даје новац-ожењеном детету које се затим разводи уплетени у неуредну подјелу имовине и могли би изгубити дио или цијела улагања за дјететова улагања бивши супружник.

Кретање по емоционалним трошковима

Финансијска запетљаност у породицама може изазвати стрес и сукоб. Браћа и сестре изван размене могу осећати љубомору или огорченост. Дародавци могу бити фрустрирани оним што сматрају злоупотребом поклона, али немоћни да учине било шта по том питању. Примаоци поклона могу се осећати фрустрирано због жица везаних за поклон у облику очекивања и правила.

Неки родитељи не могу натерати себе да наметну последице када дете не успе да одржи свој део погодбе. Финансијски аранжмани међу члановима породице често могу довести до неспоразума и тешко их је или немогуће спровести.

Награде помоћи

Предности од куповина куће за дете или пружање финансијске помоћи за његово стицање је много. То може дати детету пореске олакшице власништва над станом и помоћи му да изгради добру кредитну историју.

Куповина може бити финансијски паметан потез ако је имовина родитеља довољно велика да покрене порез на имовину или порез на наследство. Садашње смањење имања, кроз више стратешких годишњих поклона до годишњег ослобађања од пореза на поклоне, могло би умањити пореско оптерећење у будућности.

Такође, некретнина је улагање које би на крају могло помоћи родитељу да изједначи или оствари профит, а да се успут трошкови одбију од пореза.

Не излазите напоље

Родитељи никада не би требало да купују детету кућу ако то значи угрожавање њихове способности да сами плаћају рачуне, измирују своје хипотекарне уплате или одржавају свој животни стандард у пензији. Уопштено је лоша идеја позајмити средства из пензионих фондова или примарног пребивалишта или потпуно уништити штедни рачун.

Емоционалне последице је теже измерити од финансијских. Без обзира на то како се одлучите томе приступити-поклон, зајам, сувласништво-напишите то у писаној форми. Ово може бити чин љубави, али то треба третирати као пословни аранжман.