8 разлога да изаберете агента за некретнине уместо "на продају од власника"

Када сами продајете свој дом - познат и као "на продају од власника" (ФСБО)- то може изгледати као одличан начин да уштедите хиљаде долара. На крају крајева, стандард агенти за некретнине провизија је 5% до 6% - то је 12.500 до 15.000 долара за кућу од 250.000 долара.С обзиром на величину ове накнаде, можда ћете помислити да ће деловати као агент вашег продавца сигурно бити вредно уштеде. Ево осам разлога зашто бисте можда желели да размислите.

1. Некретнине можда неће приказивати кућу "На продају од власника"

У договору са ФСБО -ом, агент купца зна да неће бити професионалног колеге на другом крају трансакције. Чак и ако клијент инсистира да види ваш дом, агент би могао обесхрабрити давање понуде, наводећи проблеме и ризик да покушате да закључите посао без професионалца који заступа продавца - и без гарантованог провизија.

„Постоје само два разлога зашто приказујем ФСБО: Нема другог доступног инвентара или је цена смешно ниска“, каже Бруце Аилион, агент за некретнине са РЕ/МАКС Товн & Цоунтри у Алпхаретти, Га., близу Атланте. Искусни брокери су генерално опечени трансакцијом ФСБО -а у којој продавац није платити пуну уговорену провизију - или било какву провизију - агенту који је довео купца, каже Аилион. „Продавци ФСБО -а сматрају се нереалним, неразумним и тешким продавцима које су професионални некретнине одбацили“, каже он.

Ипак, постоје агенти купаца који ће показати вашу имовину под правим условима. То може значити потписивање уговора са агентом у коме се наводи процентуална накнада коју ћете ви, као продавац, платити агенту. (Агент може одредити провизију од 6%, покушавајући да задржи страну купца и продавца. Уместо тога, преговарајте о укупној провизији на разумнијих 2% до 3%.) Уговор би такође требало да разјасни да агент ради само у име купца. Такође може навести да је као агент купца агент за некретнине дужан да открије клијенту све информације које му продавац пружа, као што је потреба за продајом до одређеног датума.

2. Агенти избегавају емоционалну продају

Продаја куће обично је емотиван процес. Имати агента чини вас једним кораком удаљеним и чини вас мање је вероватно да ће направити глупе грешке, као што је превисока цена вашег дома, одбијање супротстављања ниској понуди јер сте увређени или прелако попуштање када имате рок за продају. „Агенција за некретнине може да се јави без изражавања осећаја жељности или очаја; њихов посао је праћење “, каже Аилион. "Када продавац више пута проверава, то сигнализира, с правом или погрешно, спремност да прихвати нижу цену."

Ако се одрекнете агента, мораћете и директно да се бавите одбијањем сваки пут када вам агент купца каже да клијент није заинтересован. „Као власника куће, може бити прилично узнемирујуће чути неке коментаре купаца, а често и њихових агената“, каже Давид Кеан, агент за некретнине у компанији Беверли & Цо. у Беверли Хиллсу, Калифорнија.

Агент може узети жалац из одбијања и позитивно утицати на сваку негативну повратну информацију. „Продавцу је теже да задржи своје емоције у продаји, јер не постоји трећа страна од које се може одбити било шта“, каже посредник за некретнине Јессе Гонзалез, председник и оснивач компаније Нортх Баи Цапитал у Санта Роси, Калифорнија. "На пример, ако некретнина стоји на тржишту, власник куће не зна разлог зашто се кућа не продаје."

„Емоције ће увек бити присутне код продавца“, додаје Гонзалез, „али конструктивна критика може бити продавцу је лакше пробављиво када долази од брокера који је на њиховој страни, покушавајући да добије најбоље за њих."

3. Некретнине су посао са пуним радним временом

Можете ли журити кући са посла сваки пут кад неко жели да види ваш дом? Можете ли да се извините са састанка сваки пут када телефон зазвони са потенцијалним купцем? На крају дугог радног дана, имате ли енергије да искористите сваку могућу прилику за продају свог дома? Да ли сте стручњак за маркетинг домова?

Имате ли искуства у томе? Ваш одговор на сва ова питања је вероватно "не". Одговор агента на сва ова питања је „да“. Осим тога, по Пролазећи преко агента, добићете кутију за закључавање ваших улазних врата која агентима омогућава да вам покажу кућу чак и када нисте на располагању.

4. Агенти приступају великим мрежама

Да, можете сами навести свој дом на Зиллов, Редфин, Цраигслист, па чак и на услуга више листа (МЛС) које агенти користе. Али да ли ће то бити довољно? Чак и ако имате велику личну или професионалну мрежу, ти људи вероватно неће имати велики интерес да пренесу вест да је ваша кућа на продају. Немате односе са клијентима, другим агентима или агенцијом за некретнине да бисте у свој дом довели највећи број потенцијалних купаца. Мањи број потенцијалних купаца значи мању потражњу за вашом некретнином, што се може претворити у дуже чекање на продају вашег дома и вероватно нећете добити толико новца колико ваша кућа вреди.

„Добар агент за некретнине требао би имати Ролодек имена и контакт података, тако да могу брзо проширити глас о некретнини коју су управо навели“, каже посредник за некретнине Пеј Барлави, власник и извршни директор компаније Барлави Реалти у Њујорку. „Имам листу за дистрибуцију од преко 3.500 контаката који добију поруку од мене путем е -поште у року од 48 сати од објављивања имовине. Затим почињем да продајем некретнину на свакој доступној веб страници, МЛС -у и веб локацији за некретнине како бих задржао замах и [како би се] стално приказивао. "

5. Отклањање неквалификованих купаца

Агент може сазнати да ли је неко ко жели да види вашу кућу заиста квалификован купац или само сањар или знатижељан комшија. Много је посла и велики је прекид сваки пут када морате да ставите живот на чекање, учините да ваша кућа изгледа савршено и покажете свој дом. Желите да ограничите те гњаваже на приказивања која ће највероватније резултирати продајом.

„Реалторс су обучени да постављају квалификациона питања како би утврдили озбиљност, квалификације и мотивацију потенцијалног клијента“, каже Аилион. Некретнине су такође обучени да постављају закључна питања о томе колико дуго купци траже, да ли су видели неке друге куће то би одговарало њиховим потребама, ако плаћају готовином или су претквалификовани, које школе траже, итд. Они могу пребацити квалификовану и мотивисану особу на место куповине. Продавцима ФСБО -а недостаје ова обука и скуп вештина, каже он.

Купцима је такође непријатно да приликом обиласка куће присуствује продавац, а не агент продавца. „Приликом показивања куће власник никада не би требао бити присутан“, каже Кеан. „Ништа не чини потенцијалног купца непријатнијим од тренутног власника који је у кући. Када је продавац присутан, већина купаца ће пројурити кроз кућу и неће много приметити или запамтити оно што су видели. "

6. Преговори о цени Узмите вештину

Чак и ако имате искуства у продаји, немате специјализовано искуство у преговарању о продаји куће. То чини агент купца, па је већа вероватноћа да ће успети у преговорима, што значи мање новца у џепу. „Искусни агент за продају је можда преговарао о стотинама куповина кућа“, каже Кеан. "Знамо све игре, знакове упозорења нервозног или лажног купца."

Не само да сте неискусни; такође ћете вероватно бити емотивни у вези са процесом и - без сопственог агента који би вам указао на то да сте ирационални - већа је вероватноћа да ћете доносити лоше одлуке. Према Кеану, уместо да увређени продавац купцу да емоционално набијен, неприкладан одговор, агент ће реците нешто професионалније, на пример, „Продавац је одбио ваш први захтев, али је дао следећу противпонуду.“

Продавци који иду сами такође обично нису упознати са локалним обичајима или тржишним условима. „Агенти знају пулс тржишта и шта покреће потражњу, што им даје предност знајући о којим условима вреди преговарати и којима вреди пустити другу страну да победи“, каже Роб МцГарти, власник и именовани посредник у Бусхвицк Реал Естате у Сијетлу.

Штавише, каже Гонзалез, агенти познају локалне обичаје за продају куће, на пример да ли купац или продавац обично плаћају таксе, као што су пренос пореза и затварање трошкова.

7. Игноришете недостатке свог дома

Агенти су стручњаци за оно што куће продаје. Они могу проћи кроз ваш дом са вама и указати на промене које морате да направите да бисте привукли купце и добили најбоље понуде. Они могу видети недостатке на које нисте свесни јер их видите сваки дан - или зато што их једноставно не гледате као недостатке. Такође вам могу помоћи да утврдите на које повратне информације потенцијалних купаца треба да поступите након што свој дом ставите на тржиште како бисте побољшали његове шансе за продају.

„Свако ко је одлучан да прода своју кућу требало би да ангажује дизајнера ентеријера или власника некретнина да процени тренутно стање и тржишну привлачност куће“, каже Кеан. „Сви продавци морају унајмити професионалну услугу чишћења како би очистили дом прије него што га ставе на тржиште. Добро чишћење ће уклонити све посебне мирисе, попут кућних љубимаца, које становници не могу намирисати, јер свакодневно живе с њима.

8. Изложеност правним ризицима

У продају некретнина укључено је много правних папира и потребно их је правилно попунити од стране стручњака. Једна од најважнијих ставки је обелодањивања продавца. „Продавац некретнина има афирмативну дужност да открије сваку чињеницу која материјално утиче на вредност или пожељност имовине“, каже адвокат Маттхев Риан Реисцхер, оснивач и извршни директор ЛегалАдвице.цом. Продавац може бити одговоран за превару, немар или кршење уговора ако их не открије на одговарајући начин. „Питање да ли је нека чињеница материјална или не опћенито је утврђено у судској пракси државе у којој живите“, каже Реисцхер.

Осим ако нисте адвокат за некретнине, ваш агент вероватно зна више о законима о откривању података од вас. Ако не откријете опасност, сметњу или недостатак - а купац вам се јави након што се уселио и открио проблем - купац би вас могао тужити. И агенти могу грешити, али они имају професионалце осигурање грешака и пропуста да би се заштитили и купцу дали регрес, па купац можда неће морати да тражи продавца ради накнаде штете.

Доња граница

Велики је задатак научити како продати своју кућу без посредника некретнина - а продаја куће вероватно ће бити једна од највећих трансакција у вашем животу. Можете покушати сами да уштедите новац, али ангажовање агента има многе предности. Агенти могу добити ширу изложеност ваше имовине, помоћи вам да преговарате о бољем послу, посветити више времена вашој продаји и спречити ваше емоције да је саботирају. Агент доноси стручност, коју има неколико продавача ФСБО -а, у сложену трансакцију са многим потенцијалним финансијским и правним замкама.