Порески одбици за власнике некретнина за изнајмљивање

Да ли поседујете некретнине које издајете? Осим могућности за редован приход и раст капитала, улагања у некретнине нуде одбитке који могу смањити порез на приход на вашу добит.

Али прво размислите о томе какав сте инвеститор у некретнине. Да ли сте пасивни инвеститор или професионалац у области некретнина? Ваша класификација на овај или онај начин чини велику разлику у броју пореских олакшица које добијате.

Пасивни инвеститор вс. Професионално

Ако већину свог радног времена проводите у промету некретнина као професионалац у области некретнина, ваши губици при изнајмљивању нису пасивни. То значи да се ваши губици у потпуности одбијају од свих прихода, пасивних или непасивних.

Ако је то споредна инвестиција, ваши губици су пасивни и могу се одбити до 25.000 УСД у односу на приход од вашег изнајмљивања. Одбитак се постепено укида ако сте

измењени прилагођени бруто приход (МАГИ) је између 100.000 и 150.000 долара. Губици од више од 25.000 долара могу се пренети на следећу годину.

Служба унутрашњих прихода (ИРС) дефинише професионалца у области некретнина као некога ко проводи више од половине свог радног времена у изнајмљивању. Ово може укључивати развој имовине, изградњу, куповину и управљање. Такође морате провести више од 750 сати годишње радећи на својим некретнинама за изнајмљивање да бисте се квалификовали као професионалац.

Уобичајени извори прихода

Приходи од закупнина

Новац који примате за кирију опћенито се сматра опорезивим у години у којој сте га примили, а не када је доспио или зарађен. То значи да било који аконтације мора се третирати као приход.

На пример, претпоставимо да изнајмљујете кућу за 1.000 УСД месечно и да вам је потребна нова станари плаћају станарину за први и последњи месец када потпишу а закуп. У овом случају морате пријавити 2.000 долара које сте примили као приход, иако 1.000 долара од тих 2.000 долара покрива период који би могао бити неколико година у будућности.

Трошкови које плаћају закупци

Трошкови које ваш станар плаћа за вас сматрају се приходом. Ово би укључивало, на пример, хитну поправку фрижидера коју је станар морао да уради док сте ван града. Затим можете одбити уплату поправке као трошак најма.

Трговина услугама

Ваш закупац би могао понудити трговинске услуге у замену за кирију. Морате укључити а фер тржишна вредност услуга као приход. На пример, ако ваш станар нуди да окречи кућу за изнајмљивање у замену за једномесечну закупнину (у вредности од 1.000 УСД), онда морате укључити 1.000 УСД као приход иако нисте примили готовину. Међутим, моћи ћете да одбијете 1.000 долара као трошак.

Сигурносни депозити

Сигурносни депозити нису опорезиви када их примите ако је намера да се овај новац врати закупцу на крају закупа. Али шта ако ваш закупац не испуни услове закупа?

На пример, претпоставимо да сакупите депозит од 500 УСД, а ваш станар се исели и остави рупе у зидовима које кошта 400 УСД за поправку. Тај износ можете одбити од депозита током године када га вратите. Међутим, у то време морате укључити 400 долара које сте потрошили за поправку зида као приход. Такође ћете моћи да прикажете 400 долара као одбитни трошак.

Поправке вс. Побољшања

Власници некретнина за изнајмљивање могу претпоставити да све што раде на свом посједу представља одбитни трошак. Не тако, према ИРС -у.

Поправак одржава вашу некретнину за изнајмљивање у добром стању и одбија се као трошак у години у којој је плаћате. Поправци укључују фарбање, поправљање поквареног тоалета и замену неисправног прекидача за светло. Побољшања, с друге стране, додају вредност вашој имовини и не могу се одбити када их платите. Морате надокнадити трошкове побољшања до амортизујући трошак над вашом имовином очекивано трајање живота. Побољшања могу укључивати нови кров, терасу или гаражу.

Са пореског становишта, поправке бисте требали извршити када се појаве проблеми, умјесто да чекате да се умноже и захтијевају обнову.

Уобичајени одбици

Трошкови хипотеке: Трошкови за добијање а хипотека се не одбијају када их платите. Ово укључује провизије и процене.

Када почнете да плаћате хипотеку, нећете моћи да одбијете све уплате. Пошто део сваке уплате иде на плаћање равнатељ, овај износ није одбитни трошак. Део плаћен за камате се одбија.

Твој хипотекарно друштво ће вам послати пореску службу Образац 1098 сваке године показује колико сте платили камате током целе године. Ово се може одбити. Такође, ако део ваше уплате укључује новац који иде у есцров рачун за покриће пореза и осигурања, онда би ваша хипотекарна компанија то морала да пријави и вама.

Пријављује се камата на хипотеку куће Заказати пореског обрасца 1040. Камате на хипотеку плаћене на некретнине које се одбијају се приказују у Прилогу Е.

Путни трошкови: Новац који потрошите на путовања за прикупљање станарине или одржавање своје имовине под закупом се може одбити. Међутим, ако је сврха путовања била побољшања, онда морате вратити тај трошак као дио побољшања и његове амортизације.

Имате два избора како да одбијете путни трошкови: стварни трошкови, или стандардна километража. Најновији детаљи о захтевима ИРС -а и тренутном додатку за километражу налазе се у ИРС -у Публикација 463.

Остали уобичајени трошкови:Поред поправки и амортизација, неки од других уобичајених трошкова које бисте могли одбити су:

• Осигурање
• Порези
• Брига о позајмици
• Накнаде за припрему пореске пријаве
• Губици од жртава (ураган, земљотрес, поплава итд.) Или крађа

Кондоминиуми и задруге

Ако поседујете изнајмљивање кондоминијум или задружни, сваки има нека посебна правила.

Кондоминиуми:Ако је закуп кондоминијум, вероватно ћете платити чланарину или процену да бисте се бринули о имовини у заједничком власништву. Ово укључује грађевинску структуру, предворја, лифтове и рекреацијске просторе.

Када изнајмљујете свој кондоминијум, можете одбити трошкове, као што су амортизација, поправке, камате и порези који се односе на ову заједничку имовину.

Међутим, баш као и код изнајмљивања једне породице, не можете одбити новац потрошен на то капитална побољшања, као што је процена за кућицу у клубу. Уместо тога, морате амортизовати трошкове било каквог побољшања у односу на очекивани животни век.

Задруге:Трошкови задружног стана који издајете се одбијају. Ово укључује накнаде за одржавање које се плаћају задружној стамбеној корпорацији.

Капитална побољшања се третирају различито. Не можете одбити трошкове побољшања, нити их можете амортизирати. Морате додати трошкове побољшања вашем основа трошкова у акцијама корпорације. Ово ће смањити вашу Капитални добитак када продајете стан.

Водите добру евиденцију

Под пореском управом Прилог Е., постоје простори за разне категорије трошкова. То вам даје флексибилност у ставкама које можете одбити.

Али будите спремни да поткријепите своје потраживање и да издвојите трошкове за поправке и одржавање од оних који представљају капитална побољшања. Упамтите, новац који потрошите на побољшања може вам смањити Пореска обавеза када продајете.

Осим тога, ако тврдите да сте професионалац у области некретнина, требало би да наставите са пратећом документацијом (нпр књиге за састанке, дневнике, календаре и дневнике) како бисте доказали своје активно учешће и време проведено на вашем имању сваке године.

Доња граница

Све у свему, инвеститорима у некретнине доступно је доста одбитака и исплати се знати за које се квалификујете.