Како каматне стопе утичу на вредности имовине

Каматне стопе имају дубок утицај на вредност прихода некретнина- баш као што то раде на било ком другом инвестиционом механизму. Ово се посебно односи на курсеве на међубанкарским берзама и благајнички записи (Државни записи). Због њиховог утицаја на способност појединца да купи стамбену некретнину (повећањем или смањењем цене хипотеке капитал) је толико дубок да многи људи погрешно претпостављају да је једини одлучујући фактор у процени вредности некретнина тренутни хипотекарна стопа.

Али хипотекарне стопе су само један фактор повезан са каматом који утиче на вредност имовине. Пошто каматне стопе такође утичу на токове капитала, понуда и тражња за капитал и потребне инвеститоре стопе приноса што се тиче улагања, каматне стопе утичу на повећање цене некретнина на различите начине.

Основе вредновања

На вредности некретнина генерално утичу понуда и потражња за некретнинама, као и трошкови замене нових некретнина. Али вредновање има више од тога, посебно ако узмете у обзир како каматне стопе, токови капитала и стопе финансирања под утицајем владе утичу на вредност имовине. Да бисте разумели ову динамику, важно је да имате основно разумевање приступ приходима—Најчешћа техника вредновања за инвеститоре. Приступ приходу-који пружају проценитељи комерцијалне имовине и осигуравачи за улагања у некретнине-врло је сличан дисконтовани новчани ток спроведена анализа о улагањима у капитал и обвезнице.

Вредновање почиње до предвиђање приход од имовине, који има облик предвиђеног плаћања закупа или, у случају хотела, предвиђена попуњеност помножена са просечним трошковима по соби. Након обрачуна свих трошкова на нивоу имовине, аналитичар долази до нето оперативног прихода (НОИ) или проток новца то остаје након свих оперативних трошкова.

Одузимањем свих повезаних капитални трошкови, инвестиционог капитала за одржавање или поправку имовине, и друге трошкове који се не односе на имовину из НОИ-а, завршавамо нето новчаним токовима (НЦФ). Зато што некретнине обично не задржавају готовину или немају изјаву дивидендна политика, НЦФ је једнак готовини која је доступна инвеститорима - баш као и готовина од дивиденди - која се користи за вредновање капитала или фиксни приход инвестиције. Вредност имовине утврђује се капитализацијом дивиденди или дисконтовањем тока готовинских токова (укључујући и преосталу вредност) за дати период улагања.

Токови капитала

Каматне стопе могу значајно утицати на трошкове финансирања и хипотекарне стопе, што утиче на трошкове на нивоу имовине, а самим тим и на вредности. Међутим, понуда и потражња за капиталом и конкурентне инвестиције имају највећи утицај на потребне стопе поврата (РРР) и инвестиционе вредности. Као што је Одбор Федералних резерви померио је фокус са монетарна политика а више у правцу управљања каматним стопама као начина за стимулисање економије или спречавање инфлације, њена политика је имала директан утицај на вредност свих инвестиција.

Као међубанкарски курс смањење, трошак средстава се смањује, а средства уливају у систем. Насупрот томе, када стопе расту, доступност средстава се смањује. Што се тиче некретнина, промјене у међубанкарским кредитним каматним стопама или додају или смањују износ капитала расположивог за улагање. Висина капитала и трошкови капитала утичу на потражњу, као и на понуду - то јест, новац доступан за куповину и развој некретнина. На пример, када је расположивост капитала ограничена, пружаоци капитала имају тенденцију да позајмљују мање у процентима Суштинска вредност, или не толико далеко до стопе капитала. То значи да се кредити одобравају по нижим омјерима кредита и вриједности (ЛТВ), чиме се смањују новчани токови и вриједност имовине.

Ове промене у токовима капитала такође могу имати директан утицај на динамику понуде и потражње за некретнином. Трошкови капитала и расположивост капитала утичу на понуду обезбеђујући додатни капитал за развој имовине и такође утичу на популацију потенцијалних купаца који траже послове. Ова два фактора заједно раде на одређивању вредности имовине.

Дисконтне стопе

Најочигледнији утицај каматних стопа на вриједности некретнина видљив је у извођењу дисконтних стопа или стопа капитализације. Тхе стопа капитализације може се посматрати као потребна дивидендна стопа инвеститора, док а дисконтна стопа једнак је захтевима инвеститора за укупним приносом. К обично означава РРР (потребна стопа приноса), док је стопа капитализације једнака (К-г), где је г очекивани раст прихода или повећање апресијације капитала.

На сваку од ових стопа утичу преовлађујуће каматне стопе јер су једнаке безризичној стопи плус а премија ризика. За већину инвеститора стопа без ризика је стопа на Амерички трезори. Загарантоване кредитом савезне владе, сматрају се без ризика јер је вероватноћа неизвршења обавеза тако мала. Будући да улагања са већим ризиком морају постићи сразмерно већи принос да би надокнадила додатни ризик, приликом утврђивања дисконтних стопа и стопа капитализације, инвеститори додају премију за ризик каматној стопи без ризика како би утврдили тхе приносе прилагођене ризику неопходне за свако разматрано улагање.

Пошто је дисконтна стопа (К) једнака стопи без ризика плус ризик премија, стопа капитализације једнака је стопи без ризика плус премија за ризик, умањена за очекивани раст (г) прихода. Иако премије за ризик варирају као резултат понуде и потражње и других фактора ризика на тржишту, дисконтне стопе ће варирати због промјена у каматним стопама које их чине. Када се захтевани приноси на конкурентна или заменска улагања повећају, вредности некретнина падају; обратно, када каматне стопе падају, цене некретнина расту.

Доња граница

Важно је фокусирати се на хипотекарне стопе јер оне имају директан утицај на цене некретнина. Ако сте потенцијални власник куће или инвеститор у некретнине, једноставан начин да истражите тренутне каматне стопе је коришћење хипотекарног калкулатора.

Међутим, важно је напоменути да се промене каматних стопа утичу на бројне аспекте непокретности. Осим цене вашег новог дома, каматне стопе такође утичу на расположивост капитала и потражњу за улагањима. Ови токови капитала утичу на понуду и потражњу за некретнинама и, као резултат тога, утичу на цене некретнина.

Такође, каматне стопе такође утичу на приносе на заменске инвестиције и промене цена остају у складу са инхерентни ризик у инвестиције у некретнине. Ове промене у потребним стопама приноса на некретнине такође варирају током периода дестабилизације на кредитним тржиштима. Како су инвеститори предвиђали повећање варијабилност у будућим каматним стопама или повећању ризика, премије за ризик се повећавају, стављајући јачи притисак на снижавање цена некретнина.