Како се обрачунавају хипотекарне камате?

Куповина куће са хипотеком је највећа финансијска трансакција већина нас ће ући. Обично ће банка или хипотекарни зајмодавац финансирати 80% цене куће, а ви пристајете да је вратите - са каматом - током одређеног периода. Када упоредите зајмодавце, хипотекарне стопеи могућности кредита, корисно је разумети како хипотеке функционишу и која врста може бити најбоља за вас.

Како се израчунавају хипотекарна плаћања

Код већине хипотека сваки месец враћате део износа позајмљеног дуга (главницу) плус камате. Ваш зајмодавац ће користити формулу амортизације за креирање распореда плаћања који сваку уплату дели на главницу и камате.

Ако плаћате према кредиту распоред амортизације

, зајам ће бити у потпуности отплаћен до краја предвиђеног рока, на пример 30 година. Ако је хипотека кредит са фиксном каматном стопом, свака уплата ће бити једнак износ у доларима. Ако је хипотека кредит са подесивом каматном стопом, плаћање ће се периодично мењати како се мења каматна стопа на кредит.

Рок или дужина вашег кредита такође одређује колико ћете плаћати сваког месеца. Што је рок дужи, месечне уплате ће обично бити ниже. Компромис је у томе што што дуже треба да отплатите хипотеку, већи ће бити укупни трошкови куповине вашег дома јер ћете дуже време плаћати камате.

Фиксна стопа вс. Хипотеке са подесивом стопом

Банке и зајмодавци првенствено нуде две основне врсте кредита:

• Фиксна каматна стопа: Каматна стопа се не мења.
• Подесива стопа: Каматна стопа ће се мењати под дефинисаним условима (који се називају и хибридни зајмови са променљивом каматном стопом).

Ево како ове две врсте функционишу.

Хипотеке са фиксном каматном стопом

Код ове врсте хипотеке, каматна стопа је закључана до краја трајања кредита и не мења се. Месечна уплата такође остаје иста током трајања кредита. Животни век отплате кредита је често 30 година, мада су и широко доступни, краћи, 10, 15 или 20 година. Краћи кредити имају веће месечне отплате, али ниже укупне трошкове камате.

Пример: Хипотека са фиксном каматном стопом од 200.000 УСД на 30 година (360 месечних плаћања) по годишњој каматној стопи од 4,5% имаће месечну отплату од приближно 1.013 УСД. (Порез на некретнине, приватно хипотекарно осигурање, и осигурање власника кућа су додатно и нису укључени у ову цифру.) Годишња каматна стопа од 4,5% преводи се у мјесечну каматну стопу од 0,375% (4,5% подијељено са 12). Тако ћете сваког месеца плаћати 0,375% камате на преостали износ кредита.

Када извршите прву уплату од 1.013 УСД, банка ће применити 750 УСД на камату кредита и 263 УСД на главницу. Друга месечна уплата, пошто је главница нешто мања, прикупиће мало мање камате, па ће се отплатити нешто више главнице. Уплатом 359 скоро сва месечна уплата ће се применити на главницу.

Хипотеке са подесивом стопом (АРМ)

Будући да каматна стопа на хипотеку са подесивом каматном стопом није трајно везана, месечна уплата ће се мењати током трајања кредита. Већина АРМ -ова има ограничења или ограничења у погледу тога колико каматна стопа може осцилирати, колико често се може мијењати и колико високо може ићи. Када стопа расте или пада, зајмодавац поново израчунава вашу месечну уплату, која ће тада остати стабилна до следећег прилагођавања стопе.

Као и код хипотеке са фиксном каматном стопом, када зајмодавац прими вашу месечну уплату, примениће део на камату, а други део на главницу.

Зајмодавци често нуде ниже каматне стопе за првих неколико година АРМ -а, понекад назване а теасер рате, али стопе се након тога могу мијењати - често једном годишње. Почетна каматна стопа на АРМ има тенденцију да буде значајно нижа од оне на хипотеку са фиксном каматном стопом. Из тог разлога, АРМ -ови могу бити привлачни ако планирате остати у свом дому само неколико година.

Ако размишљате о АРМ -у, сазнајте како се одређује његова каматна стопа; многи су везани за одређени индекс, као што је стопа на једногодишње америчке трезорске записе, плус одређени додатни проценат или маржа. Такође питајте колико често ће се каматна стопа прилагођавати. На пример, АРМ од пет до једне године има фиксну стопу за пет година. Након тога, каматна стопа ће се прилагођавати сваке године за остатак периода кредита.

Пример: Хипотека од 200.000 УСД са пет према један на годину подложном каматом на 30 година (360 месечних плаћања) могла би почети са годишње каматне стопе од 4% на пет година, након чега је дозвољено да се стопа мења по чак 0,25% сваке године године. Износ плаћања од 1. до 60. месеца износио би 955 УСД месечно. Ако тада порасте за 0,25%, исплата за месеце од 61. до 72. била би 980 УСД, а исплата за месеце од 73. до 84. била би 1.005 УСД. (Опет, порези и осигурање нису укључени у ове бројке.)

Зајмови само за камате

Много ређа трећа опција - обично резервисана за богате купце станова или оне са нередовним приходима - је хипотека само за камате. Као што назив говори, ова врста кредита вам даје могућност да плаћате само камате првих неколико година, што резултира мањим месечним отплатама. Можда би то био разуман избор ако очекујете да ћете поседовати дом релативно кратко време и намеравате да га продате пре него што почну веће месечне уплате. Међутим, нећете изградити никакав капитал у кући, а ако вредност вашег дома опада, могли бисте на крају дуговати више него што вреди.

Јумбо хипотекарни зајмови

Јумбо хипотека је обично за износе изнад усклађен лимит кредита, тренутно 548.250 УСД за све државе осим Хаваја и Аљаске, где је већа. Ограничење је такође веће на неким савезним тржиштима станова са високим ценама, попут Њујорка и Сан Франциска. Тренутни максимални лимит усклађеног кредита је 822.375 УСД.

Јумбо кредити могу бити фиксни или прилагодљиви. Каматне стопе на њих имају тенденцију да буду нешто веће од оних на мање кредите исте врсте.

Доступни су и џамбо зајмови само за камате, иако обично за врло богате. Они су структурирани слично АРМ-у и период без камата траје чак 10 година. Након тога, стопа се годишње прилагођава, а плаћања иду ка отплати главнице. У том тренутку исплате могу значајно порасти.

Не заборавите на порезе, осигурање и друге трошкове

Ако купујете кућу, морат ћете узети у обзир и неке друге ставке које могу значајно повећати вашу мјесечну хипотеку, чак и ако успијете добити одличну камату на сам кредит. На пример, ваш зајмодавац може захтевати да платите порез на некретнине и осигурање као део плаћања хипотеке. Новац ће ићи у есцров рачун, а ваш зајмодавац ће платити рачуне по доспећу. Ови трошкови нису фиксни и временом могу расти. Ваш зајмодавац ће навести све додатне трошкове као део вашег уговора о хипотеци и периодично их прерачунавати.