Шта је акција оврхе?

Шта је акција оврхе?

Термин оврхе се односи на правне поступке које је покренуо а зајмодавац после зајмопримца задане вредности на њихову хипотеку. Зајмодавци могу остварити своја права путем а оврха када зајмопримци не успеју да плате хипотеку или када не испуне обавезе наведене у свом уговору о хипотеци. Радња је покренута јавним обавештењем зајмодавца. Ако је хипотекарни дужник још увек не може ажурирати зајам, хипотекарна компанија може проћи кроз поступак оврхе, након чега може продати имовину како би отплатила преостали износ кредита.

Како функционише акција оврхе

Већина појединаца нема новца за куповину куће или имовине готовином. Да би финансирали куповину, потрошачи морају да добију хипотека. Зајмодавац узима у обзир неколико питања пре одобравања кредита, укључујући и дужника кредитна историја и приход, као и имовину вредност. Ако буду одобрени, зајмодавац и зајмопримац потписују уговор о хипотеци, у коме су наведене учесталост плаћања и износ.

Али шта се дешава ако зајмопримац не може да испуни своје обавезе? Када зајмопримац не изврши дуг - најмање четири месеца у заостатку - или не испуни услове уговора, њихов зајмодавац може покренути поступак оврхе након што се исцрпе сви други начини.Први корак је подношење јавног обавештења Окружном заводу за записничаре. Ово обавештење указује на то да је зајмопримац неплатио хипотеку. У неким државама, обавештење се назива а Обавештење о неплаћању, док га друге државе називају а лис пенденс.

У овом тренутку зајмопримац улази пре оврхе. Ово је грејс период који омогућава власнику куће да дође до новца како би остао у току зајам или договорите продају куће. Ако зајмопримац и даље не може доћи до средстава или другог аранжмана, зајмодавац може наставити са процесом оврхе.

Следећи корак укључује одређивање датума за оврху аукција. Зајмодавац евидентира Обавештење о продаји повереника у Окружној канцеларији записничара, оглашава имовину и обавештава зајмопримца о предстојећој продаји. Аукција се обично одржава у окружном суду, канцеларији повереник, или на својство самог себе.

Посебна разматрања

Веома специфични и детаљни законски процедурални захтеви примењују се на оврхе и морају се поштовати како би се избегло поништавање продаје оврхе. Правилно обавештење о одузимању имовине продаја морају се дати дужник и широј јавности, али тачне процедуре могу варирати од државе до земље.

Савезна влада Сједињених Држава издала је нова правила за зајмодавце који желе да одузму имовину након финансијске кризе. Основао га је Завод за финансијску заштиту потрошача (ЦФПБ) 2013. године, ова нова правила служила су власницима кућа који су на рубу оврхе и штити их од грабежљиво позајмљивање. Ова правила укључују:

• Ограничење двоструког праћења. То се дешава када зајмодавац настави са откупом новца када ради са зајмопримцем како би то избегао. Прва обавештења могу се поднети тек након што је хипотека закаснила 120 дана.
• Омогућавање хипотекарном хипотекарном власнику могућности након што узастопно пропусти две уплате. Ове опције укључују алтернативе оврхи.
• Истражујући све алтернативе оврхе пре него што предузме било какву такву акцију од стране зајмодавца.

Ова правила су проширена 2016. године, при чему је ЦФПБ наложио зајмодавцима да пруже већу заштиту зајмопримцима више пута током трајања кредита. Агенција је укључивала и преживеле чланове породице умрлог зајмопримца и захтева од зајмодаваца да саветују зајмопримце када постоје апликације за ублажавање губитака - покушаји кредитора да раде са зајмопримцима исцрпљен.

Економска криза

Економска криза 2020. погодила је власнике кућа широм света. Савезна влада ставила је додатну заштиту у Сједињеним Државама под Закон о помоћи, помоћи и економској сигурности од коронавируса (ЦАРЕС) најавом мораторијума на оврхе и финансијским олакшицама за власнике кућа. Ова правила штите власнике кућа који имају хипотеке на савезној основи или оне чији су власници предузећа која спонзорише влада (ГСЕ) попут Фанние Мае и Фреддие Мац.

Влада је увела мораторијум на одузимање имовине, омогућавајући власницима кућа да остану у својим домовима током здравствене кризе. Зајмопримци морају да се обрате својим зајмодавцима како би сазнали њихове могућности. Неки зајмодавци могу понудити зајмопримце стрпљење, што им омогућава да задрже или смање своја плаћања. Друга могућност је ослобађање од плаћања, омогућавајући хипотекарним дужницима да одложе плаћање за одређени временски период. Плаћања која су пропуштена због стрпљења и која су одложена не елиминишу се. Уместо тога, морају се платити по истеку периода.

Након ступања на дужност 20. јануара 2021. године, председник Биден је затражио да се забрана оврха и деложација продужи до 31. марта 2021. и касније неколико пута продужаван, с тим да је коначно продужење наступило 24. јуна 2021. до 31. јула, 2021.