Bostadsmyndighetsobligationer Definition

Vad är bostadsmyndighetsobligationer?

Bostadsobligationer eller bostadsobligationer utfärdas av en statlig eller lokal myndighet för att hjälpa till att finansiera byggande eller rehabilitering av hyresbostäder till överkomliga priser. Under vissa program kan intäkterna från sådana obligationer också användas för att hjälpa låginkomsttagare att köpa bostäder. De räntor som investerare tjänar på bostadsrättsobligationer är undantagna från federala skatter och kan också vara undantagna från statliga och lokala inkomstskatt.

Som de flesta kommunala obligationer, bostadsrättsobligationer har historiskt sett betraktats som mycket säkra investeringar. I det här fallet stöds obligationerna av den federala regeringen, som ser dem som ett sätt att uppmuntra byggandet av bostäder för låginkomsttagare.

Förstå bostadsmyndighetens obligationer

En kommun kan utfärda skulder i form av obligationer för att samla in kapital för att finansiera projekt. De två typerna av kommunala obligationer är allmän skyldighet obligationer och intäktsobligationer. Räntebetalningen och återbetalningen av en allmän förpliktelse (GO) -finansiering finansieras från staten eller kommunens finansiella kassa.

Dessa bindningar backas upp av full tro och kredit av kommunstyrelsen som kan ha befogenhet att höja skatterna för att fullgöra sina betalningsskyldigheter på GO -obligationen. Å andra sidan stöds betalningsskyldigheter på en intäktsobligation av den beräknade intäktsströmmen för det projekt som obligationen utfärdades för. En form av intäktsobligationer är bostadsobligationen.

Statliga och lokala regeringar utfärdar bostadsobligationer för att finansiera byggande eller rehabilitering av hyresbostäder till överkomliga priser. Förutom att betala tillbaka huvudmakten måste staten eller orten betala ränta på pengarna som de lånar. Som privata aktivitetsobligationer (PAB) kan bostadsobligationer utfärdas på uppdrag av kvalificerade vinst- och ideella utvecklare för att finansiera låginkomstfamiljsprojekt och seniorbostadsprojekt.

Intäkterna från bostadsobligationer kan också utfärdas för att tillhandahålla billiga bolånefinansiering till låginkomstfamiljer eller individer så att de kan köpa ett hem. Inteckningar som tillhandahålls genom bostadsobligationer är begränsade till förstagångsköpare som inte tjänar mer än områdets medianinkomst. Dessutom är priset på en bostad som köpts med bostadsobligationslån begränsat till 90% av det genomsnittliga arealköpspriset.

Särskilda överväganden

Bostadsobligationer har vanligtvis låga räntor och kan emitteras antingen som fasta eller krav på rörlig efterfrågan (VRDO). Huvud- och räntebetalningar till obligationsinnehavare görs från pantsatta hypotekslån och investeringsintäkter.

De återbetalningar som görs på bolån tas ut av låntagarens förvaltare som placerar medlen i kortfristiga placeringar fram till den planerade tiden för att betala ränta till obligationsinnehavare. Faktum är att betalningen på bostadsobligationer backas upp av den rätta och konsekventa räntebetalningen och återbetalningen av de underliggande inteckningarna från låntagarna.

Bostadsobligationer är fördelaktiga för staten såväl som för privata investerare. Å ena sidan får regeringen tillgång till en stor mängd billig finansiering. Å andra sidan är de skattefördelar som bostadsobligationer erbjuder mycket attraktiva för dem i de övre skatteklassarna.

För investerare är räntan som betalas av bostadsobligationer befriad från federal och ibland statlig inkomstskatt. Ju högre marginalskattesats, desto mer värdefull är ett bostadsintäktsobligations skattebefrielse. Även om investerare omfattas av alternativ minimiskatt (AMT) kan bli föremål för skatter, undantaget innebär att investerare i höga federala skatteparametrar gynnas av intäktsobligationer och andra kommunala obligationer. Denna skattebefrielse hjälper till att kompensera för obligationernas låga ränta.

Statlig låginkomsttagande bostadsskattelättnader är en annan källa till kapital som kan användas istället för eller utöver bostadsobligationer för att finansiera bostadsprojekt till rimliga priser. Krediterna är icke-återbetalningsbara federala inkomstskatteavdrag för en del av bolåneräntan som kvalificerade bostadsköpare betalar varje år.

Eftersom de medför statsskuld kräver försäljning av bostadsobligationer ibland godkännande av lokala väljare. År 2018 godkände till exempel Kaliforniens väljare en omröstning för att sälja 4 miljarder dollar i bostadsobligationer för att finansiera program för låginkomsttagare, veteraner och lantarbetare.