FHA Cash-Out Refinance: Vem är berättigad?

Du älskar ditt hem, men du är trött på popcorntaken och vill byta ut dem. Eller så kanske ditt barn precis kommit in på sin drömskola och du vill hjälpa till med undervisningen. Oavsett vilket kan ditt hem vara en användbar resurs när du behöver en stor summa pengar. Om ditt hems värde är högre än ditt bolånesaldo kan du använda det för att ta ett FHA-utbetalningslån.

Hur FHA Cash-Out Refinance Lån fungerar

Om du äger ett hem och har samlat eget kapital i det – vilket betyder att fastigheten är värd mer än du är skyldig på inteckning– du kan använda ett FHA-utbetalningslån för att dra nytta av det egna kapitalet.

I en utbetalningsrefinansiering, du tar ett nytt bolån för mer än du är skyldig på ditt nuvarande bolån (som sedan betalas av), och långivaren ger dig mellanskillnaden som ett engångsbelopp. Pengarna kan användas hur du vill; det finns inga begränsningar för dess användning.

FHA cash-out refinansiera lån är försäkrade av Federal Housing Administration. På grund av det statliga stödet kan du vara berättigad till lägre räntor än du skulle få med andra refinansieringsalternativ för bolån, och du kan kvalificera dig även om du har mindre än perfekt kredit.

Vem är berättigad till ett FHA Cash-Out Refinance Loan?

Om du är intresserad av att refinansiera ditt bolån kan du använda ett FHA-utbetalningslån även om ditt nuvarande bostadslån inte är ett FHA-lån.

Det finns dock några behörighetskrav du måste uppfylla för att kvalificera dig för ett lån:

• Typ av hem. FHA-utbetalningsrefinansieringslån kan endast användas för ägda huvudbostäder. Förvaltningsfastigheter och fritidshus är inte stödberättigade.
• Tid i hemmet. Du måste ha ägt och bebott bostaden i minst 12 månader.
• Betalningshistorik. Under de senaste 12 månaderna måste alla dina bolånebetalningar ha gjorts inom de månader de förfallit till betalning.
• Belåningsgrad (LTV). Maximalt LTV för en FHA cash-out refinansiera lån är 80%. Det innebär att beloppet du är skyldig på ditt befintliga bolån inte får överstiga 80 % av bostadens nuvarande värde. Till exempel, om ditt hem är värt 200 000 USD och du är skyldig 170 000 USD (en LTV-kvot på 85 %), är du inte berättigad till refinansieringsalternativet för utbetalning.
• Kreditvärdighet. Det minsta kreditvärdighet du behöver för ett FHA-lån är 500. Vissa FHA-godkända långivare har dock högre poängkrav. I allmänhet kan du kvalificera dig för lägre räntor om du har bra till utmärkt kredit, vilket betyder en poäng mellan 670 och 850.

Hur mycket pengar kan du få med ett FHA Cash-Out refinansieringslån?

Som tidigare nämnts, för att kvalificera sig för ett utbetalningslån med en FHA-godkänd långivare, får du inte vara skyldig mer än 80 % av ditt hems värde. Du måste också behålla 20% eget kapital i ditt hem efter refinansiering. Det begränsar hur mycket av ditt eget kapital du kan "utlösa".

För att uppskatta hur mycket pengar du kan få, måste du först bestämma ditt hems nuvarande värde. Du kan titta på vad liknande bostäder i ditt område har sålt för nyligen, be en lokal fastighetsmäklare om en uppskattning på ett bra sätt eller anlita en professionell värderingsman för en mer exakt. Du kan avgöra hur mycket eget kapital du har genom att kontrollera ditt bolåneutdrag eller amorteringstabell för bolån, som visar hur mycket du fortfarande är skyldig.

Låt oss till exempel säga att ditt hem för närvarande är värt 250 000 USD och att du är skyldig 150 000 USD på ditt bolån. Genom en utbetalningsrefinansiering kan du låna så mycket som $200 000—80% av ditt hems nuvarande värde—efter vilket du fortfarande skulle ha 20% eget kapital i hemmet, efter behov.

Den nya $200.000 inteckning kommer att betala av $150.000 som återstår på den gamla, vilket ger dig $50.000 i kontanter. Liksom andra bolån har FHA-lån stängningskostnader, vilket kommer att minska hur mycket pengar du tar ifrån dem. Om till exempel dina kostnader är lika med medianen för FHA-lån (6 868 USD), skulle du sitta kvar med 43 132 USD.

För- och nackdelar med FHA Cash-Out Refinance Lån

Innan du ansöker om ett FHA-utbetalningslån bör du noga överväga de potentiella fördelarna och riskerna jämfört med andra sätt att låna.

Fördelar

• Låga räntor. FHA-lån har i allmänhet mycket låga räntor - ofta under 4%. Jämfört med andra skuldformer, som t.ex personliga lån eller kreditkort, vilket gör dem till ett relativt billigt sätt att låna.
• Låg kreditpoäng minimum. FHA-lån tenderar att ha lägre kreditbetyg än många andra kreditformer. Du kan kvalificera dig för ett lån med en poäng så låg som 500.
• Större lånebelopp. Eftersom du lånar mot ditt hems eget kapital kan du få mer pengar med en utbetalningsrefinansiering än du kanske kan få genom ett privatlån eller kredit.

Nackdelar

• Ökad skuld. Med ett uttagslån för refinansiering tar du ett bolån för mer än du är skyldig för närvarande. Det kommer att innebära högre månatliga betalningar och en större risk att hamna på efterkälken om du förlorar ditt jobb eller möter andra ekonomiska svårigheter.
• Ditt hem är i fara. Precis som med andra typer av bolån kommer ditt hem att fungera som säkerhet för det nya lånet, och långivaren kan utestänga på den om du standard. Med andra, lån utan säkerhet, till exempel ett personligt lån eller kreditkort, ditt hem fungerar inte som säkerhet och är inte i riskzonen på samma sätt.
• Stängningskostnader och avgifter. När du ansöker om ett FHA-utbetalningslån måste du betala avslutande kostnader och avgifter, vilket minskar dina tillgängliga kontanter med tusentals dollar. Andra typer av upplåning kräver färre avgifter, även om de kan ha högre räntor.

Om du bestämmer dig för att ett FHA-utbetalningslån är rätt för dig, kan du använda U.S. Department of Housing and Urban Developments databas för att hitta en FHA-godkänd långivare i ditt område.