Hur ett hyresalternativ fungerar och hjälper till med en nedbetalning på ett hem

Vad är ett hyresalternativ?

Ett hyresalternativ är ett avtal som ger hyresgästen ett val att köpa den hyrda fastigheten under eller i slutet av hyresperioden. Det hindrar också ägaren från att erbjuda fastigheten till försäljning till någon annan. När terminen löper ut måste hyresgästen antingen utnyttja optionen eller förlora den. Ett hyresalternativ är också känt som ett hyresavtal med köpoption.

Hur ett hyresalternativ fungerar

Ett hyresalternativ ger en potentiell köpare mer flexibilitet än ett vanligt hyresavtal, vilket kräver att hyresgästen köper bostaden när hyresavtalet upphör. Priset på bostaden accepteras i förväg av köparen (hyresgästen) och ägaren. Priset ligger normalt på bostadens nuvarande marknadsvärde, så att hyresgästen kan köpa bostaden i framtiden till dagens pris.

För det alternativet debiteras hyresgästen vanligtvis en förskottsavgift av ägaren, vilket kan vara 1% av bostadens försäljningspris. Avgiften går till handpenningen om hyresgästen bestämmer sig för att köpa bostaden i slutet av hyresavtalet.

Hyresalternativet är särskilt användbart för dem som kanske bygger sin kredit eller inte har tillräckligt med sparat för en nedbetalning. Det finns dock flera funktioner i hyresalternativ att överväga.

Krav på hyresalternativ

Leasingalternativ kommer med en avvägning för fastighetsägare, eftersom de kan förlora chansen att sälja fastigheten till ett högre pris. I utbyte betalar hyresgäster mer för att hyra med ett leasingalternativ än vad de annars skulle betala.

Hyresbetalningar

Ägaren tar ut en premie utöver den vanliga månadshyran för köpoptionen till dagens pris när hyresavtalet upphör. Premien kan vara en procentandel som läggs till den nuvarande hyran, till exempel 10% tillägg av den normala månadshyran för ett hus av den storleken.

Premien, som ofta kallas hyreskredit, blir en del av handpenningen för bostaden om optionen utnyttjas för att köpa bostaden av hyresgästen. Hyresgästen förlorar dock de extra pengar som betalats utöver standardhyran om bostaden inte köps i slutet av hyresavtalet.

Vissa ägare kan ta en engångs kontantbetalning, ofta kallad "värdefull ersättning", vilket liknar premien som betalas för ett alternativ på finansmarknaderna. Detta är inte en deposition vid köp av fastigheten, vilket innebär att den inte kan återbetalas. Beloppet sträcker sig från en tokenavgift till 5% av det förväntade inköpspriset.

Bankfinansiering med hyresalternativ

Den goda nyheten för hyresgäster är att banker vanligtvis kommer att tillåta de totala medlen för premien över hyresbetalningarna att gå till handpenningen för att köpa hemmet. Men om den hyran som debiterats var en marknadsmässig ränta, kan banken inte tillåta att någon av medlen tillämpas på köpeskillingen. Det är viktigt att köpare kontaktar flera banker för att fastställa deras policyer för finansiering av inteckning för ett hem med ett hyresalternativ.

Leasingavtalets löptid

Optionens löptid kan vara vilken period som fastighetsägaren och hyresgästen är överens om, men är vanligtvis ett till tre år. I hyresoptionsavtalet anges också fastighetens köpeskilling i början av hyresavtalet eller hur det priset kommer att bestämmas i slutet av optionen.

Skäl att använda ett hyresalternativ

Det finns flera anledningar till att hyresgästen och ägaren kan ingå ett hyresalternativ. Det är viktigt att överväga om fördelarna uppväger några nackdelar med att ingå avtalet.

Varför hyresgäster går in i ett hyresalternativ

En potentiell köpare kan ha många skäl att använda ett hyresalternativ snarare än att köpa fastigheten direkt i början. En viktig faktor är att inte ha tillräckligt med pengar eller kredit för att göra köpet. Att hyra kan göra det möjligt för den potentiella köparen att spara pengar för köpet och samtidigt bygga sin kredit genom att göra regelbundna betalningar i tid.

Hyresgästen har en chans att köpa en fastighet i framtiden till dagens priser. Om hyresgästen inte har pengar sparade idag för att köpa bostaden men är orolig att bostadens värde kommer att öka under de närmaste åren är hyresalternativet ett bra val. Om hyresgästen också älskar hemmet, skoldistriktet eller grannskapet tar hyresalternativet bort huset från marknaden - så att hyresgästen kan spara tillräckligt för att köpa det när hyresavtalet upphör.

Även om den potentiella köparen har möjlighet att köpa fastigheten kanske de inte vill förbinda sig till det direkt. Till exempel, om den potentiella köparen kommer från ett annat ställe, kanske de vill bo i den nya staden innan de förbinder sig till köpet. Eller så kan de fortfarande ha sin gamla egendom att sälja innan de kan köpa den nya fastigheten.

Slutligen kanske fastigheten inte kvalificerar sig för vissa lån, inklusive a VA -lån, på grund av nödvändiga reparationer eller uppgraderingar. Genom att hyra först kan den potentiella köparen göra dessa förbättringar för att kvalificera sig för lånet senare.

Varför ägarna går in i ett hyresalternativ

En fastighetsägare kan ingå ett hyresavtal eftersom de hade problem med att sälja huset direkt. Alternativet kan göra fastigheten mer attraktiv för olika typer av potentiella köpare.

Om en husägare tänker sälja bostaden om några år, tillåter hyresalternativet ägaren att samla in en premie över den nuvarande hyresmarknaden. Det värsta scenariot är att hyresgästen inte köper huset. ägaren släpper ut den på marknaden för att sälja och behåller de extra medel som betalas ut över den normala månadshyran.

Det kan också finnas skattefrågor med att sälja fastigheten direkt nu istället för att sälja den senare. Alternativet, även om det inte är en garanti för att sälja senare, gör det mer troligt att ägaren har en köpare redo att gå i slutet av optionen.

Särskilda överväganden

Hyresgästförsäkring krävs vanligtvis för hyresgästens personliga tillhörigheter. Hyresförsäkringen skyddar för eventuella värdeminskningar av tillhörigheter och inredning i hemmet. Det är också viktigt att det är mandat att ägaren också har husägarförsäkring i händelse av händer något under hyresperioden som kan påverka fastighetens värde negativt som brand eller vattenskada.

En värderingsberedskap bör ingå i hyresavtalet. Med andra ord, när hyresavtalet upphör, kan bostadens värde ha minskat. En värdering ger ett uppdaterat värde på fastigheten innan köp och försäljning går igenom.

Det är viktigt att beräkna det exakta beloppet som ska betalas till ägaren i slutet av hyresalternativet. Kom ihåg att ägaren tar bort huset från marknaden och avstår från vinster i bostadens marknadsvärde genom att ingå hyresalternativet. Ägaren kommer att vilja få tillräcklig kompensation för att inte kunna sälja huset till en annan person som var redo att köpa det.

För dem som överväger ett hyresalternativ eller ett hyresalternativ att köpa, bör de helst ha en advokat som är bekant med leasing-optionstransaktioner för att granska det finstilta för att se till att det inte finns några överraskningar när hyrestiden slutar.

Exempel på ett hyresavtal

Antag att en hyresvärd vill sälja sitt hem till ett värde av 500 000 dollar. Huset har en långsiktig hyresgäst, som för närvarande sparar för att köpa sitt eget hem. Båda parter kunde pröva lyckan på bostadsmarknaden, men det skulle sannolikt ta flera månader för hyresvärden att hitta en lämplig köpare och hyresgästen för att hitta en lämplig säljare. Dessutom skulle försäljningen av huset kräva att fastighetsägaren lämnar hyresgästerna och därmed förlorar en månadskälla.

Istället kan hyresvärden erbjuda sin hyresgäst ett leasingalternativ, vilket ger en enklare övergång för båda parter. I ett vanligt hyresalternativ skulle den blivande köparen-hyresgästen betala ytterligare 3-5% av huspriset ($ 15.000- $ 25.000) som en avgiftsavgift, samt en extra premie till sin månadshyra. I utbyte skulle de ha möjlighet att köpa huset om två år, till dagens pris. De månatliga premierna skulle bidra till nedbetalningen.

Detta arrangemang fungerar till fördel för båda parter, även om det finns en avvägning. Köparhyresgästen kan låsa in ett förmånligt pris på bostaden, men om de inte utnyttjar köpalternativet har de betalat mer pengar än de skulle ha betalat för en vanlig hyra. Dessutom kan de också vara ansvariga för underhållskostnader som normalt är hyresvärdens ansvar. Säljaren-hyresvärden tjänar mer pengar inledningsvis, men de förlorar chansen att ta ett högre erbjudande.

Lease to Own FAQs

Hur fungerar ett hyreskontrakt för en bil?

A hyra-till-egen bil, eller leasa-till-egen bil, använder ett liknande låneavtal som ett leasingalternativ. Hyresgästen-köparen betalar en förskottsbetalning i förskott samt veckobetalningar. Det finns dock inget köpalternativ - i slutet av hyresperioden äger köparen bilen direkt. Detta arrangemang kostar i slutändan mindre än ett subprime -lån och kräver ingen kreditkontroll. det är dock mycket dyrare än att köpa en bil med bra kredit.

Hur hittar du hyresrätter till egna bostäder?

Enligt Homelight är ett sätt att hitta ett Lease-to-Own-hem att leta efter agenter eller mäklare med ett leas-to-own-program. Det är också möjligt att kontakta säljare direkt - många fastighetsägare kanske vill sälja sin fastighet utan att behöva gå igenom en mäklare. Slutligen är det också möjligt att hitta arrendeavtal från avskärmningsmarknaden. Ett hyresavtal för ett hus i förhandsavskärmning skulle ge ägarna en stadig inkomstström och en väg till att sälja huset.

Hur skriver man ett hyreskontrakt?

Det finns många exempel på hyreskontrakt och mallar tillgängliga online. På grund av storleken på det ekonomiska åtagandet är det dock klokt att få en advokat att granska ditt hyresavtal.

Hjälper ett hyresavtal att äga din kredit?

Lease-to-own-avtal rapporteras vanligtvis inte till kreditbyråer, enligt Experian, vilket gör det osannolikt att de visas i din kreditrapport. Du kan dock alltid be din hyresvärd att rapportera dina hyresbetalningar och därmed hjälpa till att höja din kreditpoäng. Naturligtvis går det åt båda hållen - en missad eller försenad betalning kan sluta minska din kredit.

Poängen

Leasingalternativ är ett populärt sätt för husägare att säkra en potentiell köpare utan att behöva sätta fastigheten på marknaden. Efter att ha betalat en förskottsavgift får hyresgästen rätt att köpa bostaden i slutet av sin hyresrätt, ofta för ett förmånligt pris. Detta arrangemang ger ytterligare flexibilitet till blivande husköpare, så att de kan bygga sina besparingar och kredit när de förbereder sig för att köpa ett hem.