Esir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Esir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Nedir?

Tutsak bir gayrimenkul yatırım ortaklığı sadece bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) tek bir şirket tarafından kontrol sahipliği ile. İşiyle ilgili gayrimenkul sahibi olan bir şirket, özel vergi indirimleri için mülkleri bir GYO'ya toplamayı avantajlı bulabilir. Bu vergi azaltma stratejisi, birçok mağaza veya şubesi olan perakendeciler ve bankalar tarafından kullanılabilir.

Esir Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarını Anlamak

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının (GYO) sunduğu vergi indirimlerinden yararlanmak için bir tutsak gayrimenkul yatırım ortaklığı oluşturulabilir. Şirketler, esir statüsü için bir GYO'da kontrol sahibi mülkiyeti geliştirmeyi veya devralmayı seçebilir. Kontrol veya esir durumu, bir GYO'nun oy hakkı olan mülkiyet hissesinin %50'sinden fazlası olarak tanımlanır.

Kendi gayrimenkullerini yönetmek için bir esir GYO inşa eden şirketler, bunları tipik olarak ya kiralama ya da kiralama olarak nitelendireceklerdir. ipotekli GYO'lar. Mortgage GYO'ları (mREIT'ler), genellikle bir GYO'nun temeli olan karşılıklı gelir vaadi için ipotek sermayesi sağlar. gelir. Şirketler ayrıca gayrimenkulleri bir GYO'ya devrederek ve ardından bu GYO'lardan mülk kiralayarak esir gayrimenkul yatırım ortaklıklarını kullanabilirler.

Gayrimenkul yatırım fonu

Tutsak GYO, tek bir şirketten mülkiyeti kontrol eden bir GYO'dur. Bunun ötesinde, esir GYO'lar sadece GYO'lardır. Bir kuruluş, İç Gelir Hizmetinin ve İç Gelir Yasasının 26. Başlığının belirli gereksinimlerini karşılıyorsa GYO olarak sınıflandırılabilir. GYO'lar tröstler, dernekler veya şirketler olabilir - ancak bunların hepsinin şirket olarak vergilendirilmeyi seçmeleri gerektiğinden bağımsız olarak.

İç Gelir Kanunu, tüm GYO'ların tüm gelirlerini kendi gelirlerine dağıtmalarına izin verir. hissedarlar. Bu, ortaklıkların genellikle hiçbir geliri olmadığı ve gelirlerinin tamamını bir şirket aracılığıyla dağıttığı için GYO'ları vergi kanunu kapsamındaki ortaklıklara benzer hale getirir. K-1.

GYO'ların gelir dağılımına hak kazanabilmeleri için çeşitli gereksinimleri karşılaması gerekir. Vergi kesintileri Genel olarak GYO'ları karakterize eden. Spesifik olarak, bir şirketin GYO olarak nitelendirilebilmesi için aşağıdaki gereksinimleri karşılaması gerekir:

• Şirket olarak vergilendirilebilir
• Her yıl hissedar temettüleri şeklinde vergilendirilebilir gelirin en az %90'ını ödeyin
• Brüt gelirin en az %75'ini kiralardan, gayrimenkulleri finanse eden ipotek faizlerinden veya gayrimenkul satışlarından elde edin.
• Toplam varlıkların en az %75'ini gayrimenkul, nakit veya ABD Hazinelerine yatırın
• En az 100 hissedara sahip olmak (kontrol eden şirketler, bu şartı yerine getirmek için yöneticilerini hissedar olarak adlandırabilir)

Bir kuruluş GYO gerekliliklerini karşılıyorsa, gelirinin en az %90'ını hissedarlarına ödemek zorundadır ve bu nedenle gelir dağılımını kesinti olarak almasına izin verilir. Gerekli dağıtımdan sonra kalan bakiye, gerekli kurumlar vergisi oranında vergilendirilir.

Bağlı Ortaklık Muhasebesi

Esir GYO'lar yan kuruluşlar olarak kabul edilir ve bu nedenle mülkiyetleri bir şekilde ana şirketin mali tablolarında muhasebeleştirilmelidir. Genel olarak, bir ana şirketin hisselerinde bağlı ortaklıkları ve bağlı ortaklık sahipliğini muhasebeleştirmenin üç yolu vardır. mali tablolar. Şirketler konsolide finansal tablolarını raporlayabilir veya mülkiyeti özkaynak yöntemi veya maliyet yöntemi ile muhasebeleştirebilir.

Altında Genel kabul görmüş muhasebe ilkeleri (GAAP), şirketler, tüm Ana şirket, mülkiyetin %50'sinden fazlasına sahipse, bir bağlı ortaklığın mali durumu Haklar. Tipik olarak, bir ana şirketin konsolide finansal tablo raporlamasına sabit bir GYO'yu dahil etmesi yararlı veya geçerli değildir. Bunun nedeni, esir GYO'nun kendi başına elde ettiği vergi avantajlarıdır ve bu genellikle onu yaratmanın nedenidir. Bu nedenle, sabit GYO sahipliği, genellikle bir ana şirketin finansallarında özkaynak yöntemi veya maliyet yöntemi yoluyla muhasebeleştirilir.

Esir GYO Vergi Avantajları

Tutsak GYO vergileriyle ilişkili çeşitli vergi avantajları olabilir. GYO'ların federal vergilendirilmesi, İç Gelir Kodu Başlık 26'da tartışılmaktadır, ancak eyaletlerin GYO'lar için vergi avantajlarını artırabilecek veya azaltabilecek kendi vergi kuralları da olabilir.

Genel olarak, bir esir GYO'nun ana şirketi, esir GYO'ya ödediği kira veya ipotek ödeme masraflarını mahsup edebilir, bu da tutarını azaltır. vergiye tabi gelir. Bu, mutlaka büyük bir fayda değildir, çünkü genellikle bu masrafları yine de düşer. Yine de, ödeme işlemlerinde vb. bazı yararlı avantajlar sağlayabilir. En büyük avantajlardan biri, ana şirketin temettü dağıtımının bir kısmını, potansiyel olarak daha düşük bir oranda vergilendirilebilecek olan esir GYO'dan almasıdır.

Esir GYO, GYO statüsünün tüm vergi avantajlarından yararlanır. Hissedarlarına dağıttığı gelirinin %90'ını veya daha fazlasını mahsup edebilir. Ayrıca kalan gelir üzerinden federal kurumlar vergisi oranını da öder.

Esir GYO'ları Yöneten Kanunlar

Esir GYO iştirakleri potansiyel olarak çeşitli avantajlar yaratabileceğinden, onları hedef alan bazı federal ve eyalet hükümleri vardır. Genel olarak, çoğu mevzuat esiri %50'lik bir mülkiyeti kontrol eden kişi olarak tanımlar. Federal yasalar, herhangi bir tedavinin adil olmasını ve mülk değerlemeleri ve emsallere uygun pazarlıklarla uyumlu olmasını gerektirir.

Bazı eyaletlerin kendi özel gereksinimleri vardır. Bazı durumlarda, ortadan kaldırabilecek sınırlamalar vardır. Vergi kaçakçılığı taktikler kapsamlı. Genel olarak, muhasebe ve vergi uzmanları, sabit GYO'ların ve sabit GYO muhasebesinin tüm federal ve eyalet yasalarına uygun olmasını sağlamalıdır.