Gayrimenkul Seçenekleriyle Nasıl Para Kazanılır

Gayrimenkule yatırım yapmanın birkaç yolu vardır. Birçok Amerikalı için en temel Emlak yatırım, bir aile evi veya kiralık mülk şeklinde gelir. Tek bir gayrimenkule yatırım yapmak, birden fazla kullanım olanağı ile büyük ve kazançlı bir yatırım olabilir. Çok yönlülük, uzun ömür ve değer, genellikle tek mülk yatırımlarını zaman içinde nispeten güvenli, güvenilir ve karlı kılan en önemli nedenlerdir.

Çevrimiçi kitle fonlaması ve ipotek kredilerindeki artış, doğrudan gayrimenkul yatırımcıları için birçok olanak ve fırsatı da genişletti.Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 gibi platformlar, ve dahası, ipotek kredisi almak için daha hızlı, daha kolay ve daha verimli yollar sunarak alıcıların yatırımlarında daha çok yönlü olma potansiyelini artırıyor.

Emlak piyasası geliştikçe, düzenli olarak yeni teklifler tanıtılmaktadır. Bu tanıtımlarla birlikte gayrimenkul yatırımcıları artık gayrimenkul yatırım gruplarından gayrimenkul yatırım fonlarına, gayrimenkul yatırım fonlarından gayrimenkul yatırım fonlarına kadar çok çeşitli seçeneklere sahip oluyor.

Gayrimenkul yatırım fonu, ve Fundrise gibi kitle fonlu perakende teklifleri. Bununla birlikte, doğrudan gayrimenkul yatırımları, doğru finansal istikrar ve risk toleransı karışımına sahip yatırımcılar için hala önemli karlar elde etmenin bir yolunu sunuyor. Bu yatırımcılar için gayrimenkul seçenekleri, kullanıldığında doğrudan gayrimenkul yatırımının kazançlarına katkıda bulunma veya bazı riskleri azaltma olasılığı olabilir.

Gayrimenkul seçenekleri borsalarda mevcut değildir, sözleşmeli primin ötesinde dalgalı fiyatları yoktur ve genellikle birden fazla birimi kapsamaz. Gayrimenkul seçenekleri en çok ticari gayrimenkul ancak normal yatırımcılar tarafından da kullanılabilirler. Tipik olarak, gayrimenkul opsiyonları, bir alıcının bir opsiyondan faydalanacağı ancak bir elde tutma süresinin sonunda gayrimenkul satın alma şartının olmadığı hedeflenen durumlar için kullanılır.

Gayrimenkul Seçeneği Nedir?

Doğrudan gayrimenkul yatırımları, genellikle diğer gayrimenkul alternatiflerinin çeşitliliği için kesinlikle geçerli olmayan birçok benzersiz hususla birlikte gelir. İlgilenen veya ileri düzey yatırımcılar için, bir gayrimenkul satın almak için bir sözleşmenin hükmü olarak bir gayrimenkul seçeneği Emlak doğrudan potansiyel bir fırsat olabilir. Gayrimenkul seçenekleri, kendi benzersiz parametrelerinin yanı sıra ek bir karmaşıklık düzeyi ile birlikte gelir.

Genel olarak, bir gayrimenkul opsiyonu, bir alıcı ve bir satıcı arasında özel olarak tasarlanmış bir sözleşme hükmüdür. Satıcı, alıcıya belirli bir süre için sabit bir fiyattan bir mülk satın alma seçeneği sunar. Alıcı, elde tutma süresinin sonunda mülkü satın alma veya almama opsiyonunu satın alır. Bu opsiyon hakkı için alıcı satıcıya bir opsiyon öder. ödül. Alıcı mülkü satın almaya karar verirse (diğer bir deyişle gayrimenkul opsiyonunu kullanırsa), satıcı önceden var olan sözleşmenin şartlarına göre mülkü alıcıya satmalıdır.

Hisse senedi satın alırken opsiyon kavramı ile karşılaşmış olabilirsiniz. Seçenekler, dayanak varlığa dayalı koşullarla alıcıya bazı ek seçenekler sunar. Genel olarak seçenekler olabilir çalıştı erken, opsiyon sona erene kadar tutulur veya muhtemelen vadesinden önce ikinci bir alıcıya satılır.Gayrimenkul seçenekleri, mülk geliştiricileri ve yatırımcılar tarafından ticari veya üst düzey konut mülkü anlaşmalarında yaygın olarak kullanılır. Gayrimenkul seçenekleri, satıcılara sınırlı fayda ile alıcılara daha fazla esneklik ve potansiyel olarak daha büyük bir yatırım fırsatı sağlar.

Çok sayıda taslak olabilir emlak seçenekleri bir gayrimenkul satın alma sözleşmesi sözleşmesinin bir parçası olarak dahil edilmiştir. En yaygın olanlardan bazıları şunlardır:

• Tutma süresi seçeneği: alıcı, mülkü satın alma seçeneği için bir prim öder, ancak
• Listeleme seçeneği: alıcı, mülkü listeleme ve bir işaretlemeden potansiyel olarak kâr etme seçeneğini kullanır
• 1031 takas seçeneği: alıcı, bir elde tutma süresi elde etme seçeneği için bir prim öder, ardından satın alma sırasında benzer bir gayrimenkul mülk değişimi için bir beğeni yapar

Gayrimenkul Seçeneği Örneği

İşte kapsamlı bir analiz risk ve bir gayrimenkul seçeneği senaryosu için ödül. Bir müteahhitin 500.000 doları olduğunu ve 2 milyon dolara listelenen araziyi satın almak istediğini varsayalım. İnşaatçı birkaç şeyden emin değil:

1. İnşaatçı banka kredileri veya diğer kaynaklar aracılığıyla 1,5 milyon dolar toplayabilir mi?
2. İnşaatçı, konut veya ticari geliştirme veya mülkün daha fazla bölünmesi için gerekli izinleri alabilir mi?
3. Başka bir inşaatçı araziyi satın almadan önce müteahhit para toplayabilir ve izin alabilir mi?

Bu durumda, bir gayrimenkul seçeneği uygundur. Tanımlanmış iade edilmeyen bir maliyet için (gayrimenkul olarak adlandırılır) opsiyon primi) 25.000 $ diyelim, inşaatçı satıcıyla bir gayrimenkul opsiyon sözleşmesi yapabilir. Gayrimenkul seçeneği, inşaatçının mülk satış fiyatını altı aylık bir süre boyunca 2 milyon dolardan kilitlemesine olanak tanır.

Gayrimenkul opsiyon sözleşmesi aşağıdaki koşulları içerebilir:

• Mülk Detayları (yer, boyut ve diğer özellikler)
• Sözleşme süresi (sözleşme tarihinden itibaren altı ay)
• Opsiyon primi veya bedeli (alıcı tarafından satıcıya toplu olarak ödenen 25.000 ABD Doları tutarında iade edilmeyen prim)
• Kabul alış fiyatı opsiyon sözleşme sırasında kullanılırsa (2 milyon dolar)

Sözleşmenin altı aylık süresi için dört olası senaryo olabilir.

Senaryo 1: Müteahhit, 1,5 milyon dolarlık bir banka için onaylandı borç. Ayrıca, geliştirme için gerekli izinleri alabileceğini de onaylar. Emlak opsiyonunu, mülkü önceden belirlenmiş 2 milyon dolarlık fiyattan satın almak için kullanıyor. Satıcı 2 milyon dolar alır ve ek 25.000 dolarlık opsiyon primi tutar.

Senaryo 2: İki ay sonra müteahhit, bir geliştirme izni alamayacağını keşfeder. Önümüzdeki dört ay içinde müteahhit, mülkü 2 milyon dolara satın almak isteyen başka bir taraf bulmayı başarır. Müteahhit, gayrimenkul opsiyonunu yeni tarafa 30.000$'lık yeni bir fiyatla satar. Yeni taraf, orijinal opsiyon sözleşmesinde kurucunun yerine geçer. Yeni taraf seçeneği kullanır ve mülkü 2 milyon dolara satın alır. Satıcı, yeni taraftan 2 milyon dolar alır ve ayrıca kurucudan 25.000 dolarlık opsiyon primini tutar. Müteahhit bu seçeneği 30.000 dolara sattı, bu nedenle 5.000 dolar kazanıyor ve kullanamayacağı bir mülkün sırtına binmiyor.

Senaryo 3: İnşaatçı, fiyattan yararlanmak isteyen bir opsiyon alıcısıdır. takdir mülkün. Talep edilen 2 milyon $'lık fiyat beş ay içinde 2.2 milyon $'a yükselirse, müteahhit, mülkü satın alma ve mülkü kâr için satma seçeneğini kullanarak fayda sağlayacaktır. İşlemin sonunda mülk sahibi 2 milyon dolar artı 25.000 dolarlık opsiyon primi alıyor. Müteahhit, mülkün satışından 175.000 $ kar elde ediyor.

Senaryo 4: Müteahhit bir kredi veya izin alamaz. Ayrıca ilgilenen başka alıcı bulamıyor. Oluşturucu seçeneğin süresinin dolmasına izin verir ve seçenek primini kaybeder. Ancak alıcı, 25.000 dolarlık primi (gerçek anlaşma değerinin %1.25'i) ödeyerek potansiyel olarak kötü bir 2 milyon dolarlık yatırımdan kaçınmayı başardı. Satıcı 25.000 ABD Doları kazanır ve bir alıcı aramaya devam eder.

Her durumda, bir gayrimenkul opsiyon sözleşmesi yapıldığında, satıcının, opsiyonu elde tutma süresi boyunca mülkü satıp satmama veya hangi fiyattan satma konusunda bir seçeneği kalmaz. Satıcı, alıcının kararı için altı ay beklemek zorundadır. Bu nedenle, alıcının nihai kararı ne olursa olsun, satıcı opsiyon primini alır ve tutar.

Alt çizgi

Gayrimenkul seçenekleri, ticaret yapmak, yatırım yapmak ve kâr gayrimenkul yatırımlarından. İki ayrı taraf arasında bir tür tezgah üstü sözleşme olarak kabul edilebilirler. Bu tür opsiyonlar için bir takas piyasası yoktur, ancak alıcının aktif bir elde tutma dönemindeyken opsiyonu satmasına potansiyel olarak izin verebilecek yaratıcı hükümler olabilir. Genel olarak, ilgili taraflar, opsiyon sözleşmesi hükümlerinin uygun şekilde yazıldığından, adil olduğundan ve ilgililer tarafından bunlara uyulduğundan emin olmalıdır.

Gayrimenkul opsiyon sözleşmeleri, para kazanmak için bazı alternatif yollar sunabilir, ancak genellikle en büyük avantajlarından biri büyük riskleri saptırmasıdır. Gayrimenkul geliştiricileri, birden fazla gayrimenkul opsiyon sözleşmesine sahip olmaktan ve elde tutma süresi boyunca meydana gelen gelişmelere dayalı olarak potansiyel olarak yalnızca seçilmiş birkaçını uygulamaktan yararlanabilir. Sözleşme sahibi ayrıca, yeni bir yoğun otoyol veya suç artışı gibi, elde tutma süresi boyunca değişiklikler meydana gelirse, bir seçenekten vazgeçmeyi seçebilir.

Bu seçenekler için elde tutma süreleri değişebilir, bu da riskleri değiştirir. Bir satıcı genellikle belirli bir fiyata kilitlenir. Yüksek bir egzersiz olasılığı, onlara daha iyi seçimler veya düzenlemeler yapmaları için biraz zaman sağlayabilir. Bir alıcının genellikle elde tutma süresinin ömrü boyunca belirli bir prim ödemesi gerekir.Primler, satın alma fiyatını düşürmeye yardımcı olabilir. Ayrıca, alıcının genel maliyetleri düşüren daha iyi ipotek finansmanı koşulları elde etmesine izin verebilirler. Elde tutma süresinin ömrü boyunca, bir gayrimenkul mülkün değeri aynı kalan bir satın alma fiyatı ile değer kazanabilir.

Opsiyon satıcısı tarafından temerrüt, gayrimenkuldeki en büyük zorluklardan biri olabilir opsiyon anlaşmaları. Bu gibi durumlarda, alıcının tek rücu yolu genellikle bir davadır. Gayrimenkul opsiyonu katılımcıları hakkında kamuya açık bilgilerin ve geçmiş kayıtların eksikliği başka bir zorluktur. Gayrimenkul opsiyonu yatırımcılarının, sözleşmenin hazırlanması ve kaydedilmesi gibi yasal hizmetler için ücretler gibi ek masrafları da dikkate almaları gerekebilir.