Gayrimenkul Değerlemesinde Gelir Yaklaşımı Nasıl Kullanılır?

Gelir Yaklaşımı Nedir?

Bazen gelir kapitalizasyonu yaklaşımı olarak adlandırılan gelir yaklaşımı, bir tür gayrimenkuldür. Yatırımcıların bir mülkün değerini, mülkün gelirine dayalı olarak tahmin etmelerini sağlayan değerlendirme yöntemi. üretir. Tahsil edilen kiranın net işletme geliri (NOI) alınıp kiraya bölünerek kullanılır. sermayelendirme oranı.

Gelir Yaklaşımı Nasıl Çalışır?

Gelir yaklaşımı tipik olarak gelir getiren mülkler için kullanılır ve gayrimenkul değerlemeye yönelik üç popüler yaklaşımdan biridir. Diğerleri maliyet yaklaşımı ve karşılaştırma yaklaşımıdır. Gayrimenkul değerlemeleri için gelir yaklaşımı, finans için indirgenmiş nakit akışına (DCF) benzer. Gelir yaklaşımı, kiraların gelecekteki değerini kapitalizasyon oranı ile iskonto eder.

Bir kiralık mülk satın almak için gelir yaklaşımını kullanırken, bir yatırımcı gelir miktarını dikkate alır. Mevcut piyasa koşulları altında mülkün ne kadar satabileceğini belirlemek için oluşturulan ve diğer faktörler. Yatırımcının kiralık mülkten kâr sağlayıp sağlayamayacağını belirlemeye ek olarak, borç veren potansiyel riskini bilmek isteyecektir.

geri ödeme yatırımcıya bir ipotek uzatırsa.

Özel Hususlar

Bir kiralık mülk satın almak için gelir yaklaşımını kullanırken, bir yatırımcı mülkün durumunu da dikkate almalıdır. İhtiyaç duyulabilecek potansiyel büyük onarımlar, gelecekteki karları önemli ölçüde azaltabilir.

Ayrıca, bir yatırımcı mülkün ne kadar verimli çalıştığını düşünmelidir. Örneğin, ev sahibi, bahçe işlerini veya diğer sorumlulukları tamamlaması karşılığında kiracılara kira indirimi yapıyor olabilir. Belki belirli kiracılar, önümüzdeki birkaç ay içinde düzelmesi gereken ekonomik zorluklarla karşı karşıyadır ve ev sahibi onları tahliye etmek istemez. Tahsil edilen kira cariden fazla değilse masraflar, yatırımcı büyük olasılıkla mülkü satın almayacak.

Bir yatırımcı ayrıca herhangi bir zamanda ortalama kaç birimin boş olduğunu tespit etmelidir. Her birimden tam kira alamamak, yatırımcının mülkten elde edeceği geliri etkileyecektir. Bu, özellikle bir mülkün büyük onarım ihtiyacı varsa ve birçok birimin boş olması durumunda önemlidir - bu da düşük bir doluluk oranına işaret eder. Birimler düzenli olarak doldurulmazsa, kira tahsilatı olabileceğinden daha düşük olacaktır ve mülkün satın alınması yatırımcının yararına olmayabilir.

Gelir Yaklaşımı Örneği

Gelir yaklaşımı ile bir yatırımcı, bir kapitalizasyon oranı seçmek için emsallerin piyasa satışlarını kullanır. Örneğin, belirli bir ilçede dört daireli bir apartmana değer biçerken, yatırımcı aynı ilçedeki benzer mülklerin son satış fiyatlarına bakar. Yatırımcı, kapitalizasyon oranını hesapladıktan sonra, kiralık mülkün NOI'sini bu orana bölebilir. Örneğin, net işletme geliri (NOI) 700.000 ABD Doları ve seçilen kapitalizasyon oranı %8 olan bir mülk 8.75 milyon ABD Doları değerindedir.