Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Tanımı

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), gelir getirici gayrimenkul sahibi, işleten veya finanse eden bir şirkettir. Yatırım fonlarından sonra modellenen GYO'lar, çok sayıda yatırımcının sermayesini birleştirir. Bu, bireysel yatırımcıların herhangi bir mülkü kendileri satın almak, yönetmek veya finanse etmek zorunda kalmadan gayrimenkul yatırımlarından temettü elde etmelerini mümkün kılar.

GYO'lar Nasıl Çalışır?

Kongre, Puro Tüketim Vergisi Uzatması'nda bir değişiklik olarak 1960 yılında GYO'ları kurdu. Hüküm, yatırımcıların ticari hisse satın almalarına izin verir. gayrimenkul portföyleri— daha önce yalnızca zengin bireyler ve büyük finansal aracılar aracılığıyla elde edilebilen bir şey.

Bir GYO portföyündeki mülkler, apartman kompleksleri, veri merkezleri, sağlık tesisleri, oteller, altyapıyı içerebilir. fiber kablolar, baz istasyonları ve enerji boru hatları - ofis binaları, perakende merkezleri, kendi kendine depolama, kereste ve depolar.

Genel olarak, GYO'lar belirli bir gayrimenkul sektöründe uzmanlaşmıştır. Bununla birlikte, çeşitlendirilmiş ve özel GYO'lar, portföylerinde hem ofis hem de perakende mülklerinden oluşan bir GYO gibi farklı türde mülkler bulundurabilir.

Birçok GYO, büyük menkul kıymetler borsalarında halka açık olarak işlem görmektedir ve yatırımcılar, işlem seansı boyunca bunları hisse senedi gibi alıp satabilirler.Bu GYO'lar tipik olarak önemli miktarda işlem görür ve çok likit araçlar olarak kabul edilir.

GYO olarak nitelendirilen nedir?

Çoğu GYO'nun basit bir iş modeli vardır: GYO, yer kiralar ve mülkler üzerindeki kiraları toplar, ardından bu geliri hissedarlara temettü olarak dağıtır. Mortgage GYO'ları gayrimenkul sahibi değil, bunun yerine gayrimenkulü finanse ediyor. Bu GYO'lar, yatırımlarının faizinden gelir elde ederler.

NS GYO olarak nitelendirilmek, bir şirket İç Gelir Kanunu'ndaki (IRC) belirli hükümlere uymalıdır. Bu gereksinimler, öncelikle uzun vadeli gelir getiren gayrimenkullere sahip olmayı ve geliri hissedarlara dağıtmayı içerir. Özellikle, bir şirketin GYO olarak nitelendirilebilmesi için aşağıdaki gereksinimleri karşılaması gerekir:

• Toplam varlıkların en az %75'ini gayrimenkul, nakit veya ABD Hazinelerine yatırın
• Brüt gelirin en az %75'ini kiralardan, gayrimenkulleri finanse eden ipotek faizlerinden veya gayrimenkul satışlarından elde edin.
• Her yıl hissedar temettüleri şeklinde vergilendirilebilir gelirin en az %90'ını ödeyin
• Bir şirket olarak vergilendirilebilir bir varlık olun
• Bir yönetim kurulu veya mütevelli heyeti tarafından yönetiliyor olmak
• Kuruluşunun ilk yılından sonra en az 100 hissedarı olması 
• Hisselerinin %50'sinden fazlasının beş veya daha az kişiye ait olmaması

GYO Türleri

Üç tür GYO vardır:

• Sermaye GYO'ları. Çoğu GYO, gelir getiren gayrimenkullere sahip olan ve bunları yöneten öz sermaye GYO'larıdır. Gelirler esas olarak kiralar yoluyla elde edilir (mülklerin yeniden satılmasıyla değil).
• Mortgage GYO'ları. Mortgage GYO'ları, gayrimenkul sahiplerine ve işletmecilerine ya doğrudan ipotek ve kredi yoluyla ya da dolaylı olarak gayrimenkul satın alma yoluyla borç para verirler. mortgage destekli menkul. Kazançları öncelikle net faiz marjı— ipotek kredilerinden kazandıkları faiz ile bu kredileri finanse etme maliyeti arasındaki fark. Bu model, onları faiz oranı artışlarına karşı potansiyel olarak duyarlı hale getirir.
• Hibrit GYO'lar. Bu GYO'lar, hem öz sermaye hem de ipotekli GYO'ların yatırım stratejilerini kullanır. 

GYO Türü	holdingler
Eşitlik	Gelir getiren gayrimenkulün sahibi ve işletmecisi
İpotek	Gayrimenkul üzerinde ipotek tutar
hibrit	Mülk sahibidir ve ipotek tutar

GYO'lar, hisselerinin nasıl satın alındığına ve tutulduğuna göre ayrıca sınıflandırılabilir:

• Halka Açık GYO'lar. Halka açık GYO'ların hisseleri, bireysel yatırımcılar tarafından alınıp satıldıkları bir ulusal menkul kıymetler borsasında işlem görmektedir. ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC) tarafından düzenlenirler.
• Halka Açık İşlem Dışı GYO'lar. Bu GYO'lar ayrıca SEC'e kayıtlıdır ancak ulusal menkul kıymetler borsalarında işlem görmezler. Sonuç olarak, halka açık GYO'lardan daha az likittirler. Yine de, piyasa dalgalanmalarına tabi olmadıkları için daha istikrarlı olma eğilimindedirler.
• Özel GYO'lar. Bu GYO'lar SEC'e kayıtlı değildir ve ulusal menkul kıymetler borsalarında işlem görmez. Genel olarak, özel GYO'lar sadece kurumsal yatırımcılara satılabilir.

GYO'lara Nasıl Yatırım Yapılır?

Halka açık GYO'lara yatırım yapabileceğiniz gibi, GYO yatırım fonları ve GYO borsada işlem gören fonlar (ETF'ler) - bir komisyoncu aracılığıyla hisse satın alarak. Alım satımı yapılmayan bir GYO'nun hisselerini, alım satımı yapılmayan GYO'nun teklifine katılan bir komisyoncu veya finansal danışman aracılığıyla satın alabilirsiniz.

GYO'lar da giderek artan sayıda tanımlanmış fayda ve tanımlanmış katkı yatırım planları. Tahminen 87 milyon ABD'li yatırımcı, emeklilik tasarrufları ve diğer yatırım fonları aracılığıyla GYO'lara sahip. Nareit, Washington, D.C. merkezli bir GYO araştırma firması.

ABD'de 225'den fazla halka açık GYO vardır, bu da hangi GYO'yu satın alacağınıza karar vermeden önce yapmanız gereken bazı ödevleriniz olduğu anlamına gelir.GYO'nun yönetim ekibini ve sicilini göz önünde bulundurduğunuzdan emin olun ve bunların nasıl tazmin edildiğini öğrenin. Performansa dayalı ücretlendirme ise, doğru yatırımları ve en iyi stratejileri seçmek için çok çalışıyor olmaları muhtemeldir.

Tabii ki, hisse başına kazançta beklenen büyüme ve mevcut temettü getirileri gibi rakamlara bakmak da iyi bir fikirdir. Özellikle yararlı bir metrik, GYO'nun operasyonlardan sağlanan fonlar (FFO)kazançlara amortisman ve itfa paylarının eklenmesi ve ardından satışlardan elde edilen kazançların çıkarılmasıyla hesaplanır.

GYO'lara Yatırım Yapmanın Artıları ve Eksileri

GYO'lar, güçlü, istikrarlı bir yıllık temettü ve uzun vadeli sermaye kazancı potansiyeli sunabildikleri için bir yatırım portföyünde önemli bir rol oynayabilir. GYO'nun son 20 yıldaki toplam getiri performansı, S&P 500 Endeksi'ni, diğer endeksleri ve enflasyon oranını geride bıraktı.Tüm yatırımlarda olduğu gibi GYO'ların da avantajları ve dezavantajları vardır.

Artı tarafta, halka açık borsalarda yapılan çoğu ticaret gibi GYO'ların satın alınması ve satılması kolaydır - bu, gayrimenkulün geleneksel dezavantajlarından bazılarını azaltan bir özelliktir. Performans açısından GYO'lar, riske göre ayarlanmış çekici getiriler ve istikrarlı nakit akışı sunar. Ayrıca, bir gayrimenkul varlığı portföy için iyi olabilir çünkü çeşitlendirme ve temettü bazlı gelir sağlar ve temettüler genellikle diğer yatırımlarla elde edebileceğinizden daha yüksektir.

Olumsuz tarafı, GYO'lar sermaye artışı açısından pek bir şey sunmuyor. Yapılarının bir parçası olarak, gelirlerinin %90'ını yatırımcılara geri ödemek zorundadırlar.Dolayısıyla, vergilendirilebilir gelirin yalnızca %10'u yeni holdingler satın almak için GYO'ya yeniden yatırılabilir. Diğer olumsuzluklar, GYO temettülerinin düzenli gelir olarak vergilendirilmesi ve bazı GYO'ların yüksek yönetim ve işlem ücretlerine sahip olmasıdır.

GYO Dolandırıcılığı

Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC), yatırımcıların SEC'e kayıtlı olmayan GYO'ları satmaya çalışan herkese karşı dikkatli olmalarını tavsiye ediyor. "Hem halka açık hem de işlem görmeyen GYO'ların tescilini, SEC'in EDGAR sistemi. EDGAR'ı ayrıca bir GYO'nun yıllık ve üç aylık raporlarının yanı sıra herhangi bir teklif prospektüsünü incelemek için de kullanabilirsiniz."

GYO'yu öneren komisyoncu veya yatırım danışmanını kontrol etmek de iyi bir fikirdir. SEC'in bir ücretsiz arama aracı bu, bir yatırım uzmanının lisanslı ve kayıtlı olup olmadığına bakmanıza olanak tanır.

Bir GYO'nun Gerçek Dünya Örneği

GYO'ları seçerken dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta, gayrimenkul piyasasının sıcak olan sektörlerine bakmaktır. Genel olarak ekonominin hangi gelişen sektörlerinden gayrimenkul yoluyla faydalanılabilir? Örnek olarak, sağlık hizmeti, özellikle tıbbi binaların, ayakta tedavi merkezlerinin, yaşlı bakım tesislerinin ve emeklilik topluluklarının büyümesinde ABD'de en hızlı büyüyen endüstrilerden biridir.

Birkaç GYO bu sektöre odaklanmaktadır. Healthpeak Properties (eski adıyla HCP) buna bir örnektir. 22 Temmuz 2020 itibariyle, günlük yaklaşık 5 milyon hisse ticareti ile yaklaşık 14,4 milyar ABD Doları'lık bir piyasa değerine sahipti.Portföyü üç temel varlık sınıfına odaklanır: yaşam bilimleri tesisleri, tıbbi ofisler ve yaşlılar konutları.