Kredi-Değer (LTV) Oranı Tanımı ve Formülü

Kredi-Değer (LTV) Oranı Nedir?

Kredi-değer (LTV) oranı, finansal kurumların ve diğer borç verenlerin bir ipoteği onaylamadan önce inceledikleri borç verme riskinin bir değerlendirmesidir. Tipik olarak, yüksek LTV oranlarına sahip kredi değerlendirmeleri, daha yüksek riskli krediler olarak kabul edilir. Bu nedenle, ipotek onaylanırsa, kredinin faiz oranı daha yüksektir.

Ek olarak, LTV oranı yüksek bir kredi, borçlunun satın almasını gerektirebilir. ipotek sigortası riski borç verene dengelemek için. Bu tür sigortaya özel ipotek sigortası (PMI) denir.

Kredi-Değer (LTV) Oranını Anlama

İlgilenen ev alıcıları, bir evin LTV oranını kolayca hesaplayabilir. Bu formül:

​LTVraTbenÖ=APVmA​nerede:mA=Mortgage TutarıAPV=Eklenmiş Mülk Değeri​

LTV oranı, ödünç alınan miktarın takdir edilen yüzde olarak ifade edilen mülkün değeri. Örneğin, ekspertiz değeri 100.000 ABD Doları olan bir ev satın alırsanız ve 10.000 ABD Doları kazanırsanız, peşinat, 90.000$ borç alacaksınız. Bu, %90'lık bir LTV oranıyla sonuçlanır (yani, 90.000/100.000).

Bir LTV oranı belirlemek, ipotek için kritik bir bileşendir sigorta oluşturma. sürecinde kullanılabilir. ev satın almak, yeniden finansman yeni bir krediye mevcut bir ipotek veya birikmiş karşı borçlanma Eşitlik bir mülk içinde.

Borç verenler, bir ipotek sözleşmesi yaparken üstlendikleri riske maruz kalma düzeyini belirlemek için LTV oranını değerlendirir. Borç alanlar, takdir edilen değerde veya yakınında (ve dolayısıyla daha yüksek bir LTV oranına sahip) bir miktar için bir kredi talep ettiğinde, borç verenler, kredinin daha yüksek bir şansa sahip olduğunu algılarlar. varsayılan. Bunun nedeni, mülkte çok az öz sermaye birikimi olmasıdır. Sonuç olarak, bir durumda haciz, borç veren, ödenmemiş ipotek bakiyesini karşılayacak kadar evi satmayı zor bulabilir ve yine de işlemden kar elde edebilir.

LTV oranlarını etkileyen ana faktörler, peşinat miktarı, satış fiyatı ve bir mülkün ekspertiz değeridir. En düşük LTV oranı, daha yüksek bir peşinat ve daha düşük bir satış fiyatı ile elde edilir.

LTV, Kredi Verenler Tarafından Nasıl Kullanılır?

Bir LTV oranı, bir ipoteğin güvence altına alınması için uygunluğun belirlenmesinde yalnızca bir faktördür. Ev kredisiveya bir kredi sınırı. Bununla birlikte, bir borçlunun güvence altına alabileceği faiz oranında önemli bir rol oynayabilir.

Borç verenlerin çoğu, ipotek ve ev sermayesi başvuru sahiplerine, LTV oranları %80 veya altında olduğunda mümkün olan en düşük faiz oranını sunar.LTV oranı arttıkça kredi faizi artabilse de, daha yüksek bir LTV oranı, borçluların bir ipotek için onaylanmasını engellemez. Örneğin, LTV oranı %95 olan bir borçlu ipotek için onaylanabilir. Ancak, faiz oranları, LTV oranı %75 olan bir borçluya verilen faiz oranından tam bir yüzde puanı daha yüksek olabilir.

LTV oranı %80'den yüksekse, bir borçlunun satın alması gerekebilir özel ipotek sigortası (PMI). Bu, yıllık bazda kredinin toplam tutarına %0,5 ila %1 arasında herhangi bir ekleme yapabilir. Örneğin, 100.000 ABD Doları tutarındaki bir kredide %1 oranında PMI, yılda ödenen toplam tutara (veya ayda 83.33 ABD Doları) ek 1.000 ABD Doları ekleyecektir. LTV oranı %80 veya daha düşük olana kadar PMI ödemeleri gereklidir. Kredinizi ödedikçe ve zaman içinde evinizin değeri arttıkça LTV oranı düşecektir.

Genel olarak, LTV oranı ne kadar düşükse, kredinin onaylanma şansı o kadar yüksek ve faiz oranının da o kadar düşük olması muhtemeldir. Ayrıca, bir borçlu olarak, özel ipotek sigortası (PMI) satın almanız gerekme olasılığı daha düşüktür.

Borç alanların PMI'nin ek maliyetinden kaçınması için borç verenlerin %80'lik bir LTV oranı talep etmesi bir yasa olmasa da, neredeyse tüm borç verenlerin uygulamasıdır. Bu şartın istisnaları bazen yüksek geliri, daha düşük borcu veya büyük bir yatırım portföyü olan borçlular için yapılır.

LTV örneği

Örneğin, 100.000 ABD Doları değerinde bir ev satın aldığınızı varsayalım. Ancak, sahibi onu 90.000 dolara satmaya hazır. 10.000 ABD Doları peşinat ödemesi yaparsanız, krediniz 80.000 ABD Doları tutarındadır ve bu da %80'lik bir LTV oranıyla sonuçlanır (yani 80.000/100.000). Peşinat tutarınızı 15.000 ABD Dolarına çıkaracak olsaydınız, ipotek krediniz şimdi 75.000 ABD Dolarıdır. Bu, LTV oranınızı %75 (yani 75.000/100.000) yapar.

Kredi-Değer Oranı Kurallarındaki Değişiklikler

LTV oranı gereksinimleri söz konusu olduğunda, farklı kredi türlerinin farklı kuralları olabilir.

FHA Kredileri

FHA kredileri, düşük ila orta gelirli borçlular için tasarlanmış ipoteklerdir. FHA onaylı bir borç veren tarafından verilir ve Federal Konut İdaresi (FHA). FHA kredileri, birçok geleneksel krediden daha düşük bir asgari peşinat ve kredi puanı gerektirir. FHA kredileri, %96,5'e varan bir başlangıç ​​LTV oranına izin verir, ancak ipotek sigortası primi (MIP) bu, krediniz olduğu sürece geçerlidir (sonunda LTV oranı ne kadar düşük olursa olsun).Birçok kişi, MIP gereksinimini ortadan kaldırmak için LTV oranları %80'e ulaştığında FHA kredilerini yeniden finanse etmeye karar verir.

VA ve USDA Kredileri

Mevcut ve eski orduya veya kırsal alanlardakilere sunulan VA ve USDA kredileri, LTV oranı %100'e kadar çıkabilse de özel ipotek sigortası gerektirmez. Ancak, hem VA hem de USDA kredilerinin ek ücretleri vardır.

Fannie Mae ve Freddie Mac

Fannie Mae'nin HomeReady ve Freddie Mac'in Home'u Düşük gelirli borçlular için olası ipotek programları, %97'lik bir LTV oranına izin veriyor. Ancak, oran %80'e düşene kadar ipotek sigortası yaptırmak zorundadırlar.

FHA, VA ve USDA kredileri için modern yeniden finansman seçenekleri mevcuttur. Bu, değerlendirme gerekliliklerinden feragat eder, böylece evin LTV oranı krediyi etkilemez. LTV oranı %100'ün üzerinde olan borçlular için -"sualtı" veya "baş aşağı" olarak da bilinirler- Fannie Mae's Yüksek Krediden Değere Yeniden Finansman Seçeneği ve Freddie Mac'in Gelişmiş Yardım Yeniden Finansmanı da mevcuttur seçenekler.

LTV vs. Birleşik LTV (CLTV)

LTV oranı, bir mülk satın alırken tek bir ipotek kredisinin etkisine bakarken, birleşik kredi-değer (CLTV) oranı, bir mülk üzerindeki tüm teminatlı kredilerin bir mülkün değerine oranıdır. Bu, yalnızca LTV'de kullanılan birincil ipoteği değil, aynı zamanda herhangi bir ikinci ipotek, konut rehni kredisi veya kredi limiti veya diğer hacizleri de içerir. Borç verenler, birden fazla kredi verildiğinde olası bir ev alıcısının temerrüt riskini belirlemek için CLTV oranını kullanır. kullanılmış - örneğin, iki veya daha fazla ipoteği veya bir ipotek artı bir ev rehni kredisi veya kredi limiti olacaksa (HELOK). Genel olarak, borç verenler %80 ve üzeri CLTV oranlarında ve kredi notu yüksek olan borçlulara borç vermeye isteklidir. Birincil borç verenler, daha kapsamlı bir önlem olduğu için CLTV gereksinimleri konusunda daha cömert olma eğilimindedir.

Aradaki farka biraz daha yakından bakalım. LTV oranı, yalnızca bir evdeki birincil ipotek bakiyesini dikkate alır. Bu nedenle, birincil ipotek bakiyesi 100.000 ABD Doları ve ev değeri 200.000 ABD Doları ise, LTV = %50.

Bununla birlikte, örneğin, 30.000 ABD Doları tutarında ikinci bir ipotek ve 20.000 ABD Doları tutarında bir HELOC'a sahip olup olmadığını düşünün. Değerlendirilecek birleşik kredi şimdi (100.000$ + 30.000$ + 20.000$ / 200.000$) = %75 olur; çok daha yüksek bir oran.

Bu birleşik hususlar, ipotek alacaklısının temerrüde düşmesi ve haciz düşmesi halinde özellikle önemlidir.

Kredi-Değer (LTV) Dezavantajları

Bir LTV'nin sağladığı bilgilerin ana dezavantajı, yalnızca bir ev sahibinin sahip olduğu birincil ipoteği içermesidir. borçludur ve ikinci ipotek veya konut rehni gibi borçlunun diğer yükümlülüklerini hesaplamalarına dahil etmez. borç. Bu nedenle, CLTV, bir borçlunun bir ev kredisini geri ödeme kabiliyetinin daha kapsayıcı bir ölçüsüdür.