ABD Ticari Ofis Piyasalarındaki Uyarı Sinyalleri Yanıp Sönmeyi Durdurmadı

Ticari ofis alanı sahipleri, üç yıl önce salgının başlamasından bu yana emlak değerlerinin düştüğünü gördü.

Yokuş aşağı kayma bitmedi. Bu gerçeğin, önümüzdeki aylarda yatırımcılar, borç verenler ve genel olarak ekonomi üzerinde derin etkileri olacaktır.

Ofis Gayrimenkul İçin Bileşik Sorunlar

Gayrimenkul yatırımları düştü. Kiralama faaliyeti düştü. temerrütler arttı ve vadesi gelen ipotek kredileri, çok daha yüksek yeniden finansman oranlarıyla karşı karşıya kaldı.

Pandemi sırasında hızlanan uzaktan çalışma eğilimi devam ederken, büyük küresel firmalar ofis alanlarını küçültmeyi planlıyor. Yine de bazı pazarlarda, bol miktarda kullanılabilir alan yeni inşaatları caydırmadı.

Bir arada, bir ABD ticari ofis emlak piyasası için uyarı sinyalleri solup gitmedi, genellikle o kadar opak ki endüstri gözlemcileri, yaklaşık 1 trilyon dolardan 3 doların üzerine kadar değişen tahminlerle toplam değeri üzerinde anlaşamıyor. trilyon.

Ancak bu geniş aralık, 2022'nin başından bu yana değerinin tahminen üçte birini ila yarısını kaybetmiş bir pazarda mevcut değerleri değerlendirmenin zorluğunu vurgulayabilir. Ve bu, bankalar ve finans kurumları üzerinde ağır bir yük oluşturabilir.

"Ofis varlıkları genellikle bankaların bilançolarında ve ticari ipoteğe dayalı menkul kıymet (CMBS) portföylerinde bulunan borçlarla finanse edilir; Columbia Üniversitesi İşletme Enstitüsü ve New York Üniversitesi Stern Okulu tarafından yapılan ortak bir araştırmaya göre, "kurumsal yatırımcılar ve finansal istikrar için sonuçlar" işletme.

Tankın içinde

Her ne şekilde olursa olsun, ofis mülkü piyasası dibe vurdu.

FTSE Nariet Equity GYO Endeksi tarafından ölçülen ofis tabanlı gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) 2022'de %37,6 ve bu yılın ilk dört ayında %18,1 düştü.

Ülke çapında, Columbia/NYU araştırması, ticari ofis pazarının Aralık 2022'de sona eren üç yıllık dönemde 506 milyar dolar zarar gördüğünü ortaya koydu.

Ek düşüşler olası olmaya devam ediyor. Columbia/New York Üniversitesi araştırması, ülkenin en büyük ofis pazarı olan New York City için pazarın 2029'a kadar değer, pandemi öncesi seviyelerin %43,9 altında kalacak—evden çalışma alışkanlıkları pandemi öncesine dönmezse %51,6 daha düşük normlar.

Sayısız başka piyasada beklenen benzer düşüşler, yatırımcılar, emlak ve mal sahipleri, kiracılar, borç verenler ve hatta belediyeler ticari emlak vergilerine dayanarak bütçeler.

Bitmedi

Ticari gayrimenkul ve yatırım hizmetleri şirketi CBRE'nin sermaye piyasası araştırmalarından sorumlu başkan yardımcısı Darin Mellott, bunun önemli olduğunu söyledi. tüm ofis özelliklerini "geniş bir fırça" ile boyamamak. Bazı üst düzey, talep gören ofis alanlarının rekor seviyelere ulaşmaya devam ettiğini belirtti. kiralar.

Bununla birlikte, döngüsel ters rüzgarlar ve daha uzun vadeli yapısal değişiklikler arasında, ortalama ofis ABD'sini tahmin ediyor. mülk değerleri en az üçte bir oranında düştü ve yaz sonunda dengelenmeden önce düşmeye devam edecek 2024.

Mellott, "Önümüzdeki çeyreklerde önemli miktarda sıkıntı göreceğiz" dedi.

Emlak vergisi gelirlerine güvenen hükümetler de bir hesaplaşmayla karşı karşıya kalacak. Örneğin New York City, bütçesinin neredeyse üçte birini ofis binalarından ve perakendecilerden elde edilen emlak vergisi gelirine bağlıyor. Çalışmanın ofis değerlerinde öngörülen düşüşü, şehrin vergi gelirini %6,5 oranında azaltacaktır.

Uyuşuk Kiralama

Columba/NYU araştırmasına göre, ABD ofis piyasasının zayıflığı kısmen 2019-2022 döneminde mülk kiralama gelirindeki %18,5'lik düşüşü yansıtıyor.

İlk çeyrekte, kiralama faaliyeti üst üste üçüncü çeyrekte düşerek salgın öncesi seviyelerin %42 altına düştü.

Bu arada, tüm ofis piyasası kiralamalarının üçte birinin süresi şimdi ile 2026 arasında sona erecek.

ABD genelinde, şu anda doğrudan kiralama veya alt kiralama için tüm ofis alanlarında %22,1 indirim mevcuttur.

San Francisco şehir merkezinde, tüm ofis alanlarının üçte biri kullanılabilir durumdadır; Houston, Atlanta ve Salt Lake City'nin tümü %30'u aşan kullanılabilirliğe sahiptir.

Toplam 10 çalışanı olan 350 çok uluslu firmada gayrimenkulden sorumlu yöneticilere yönelik bir anket milyon insan, bu planın yarısının önümüzdeki üç yıl içinde ofis alanını kısmayı planladığını fark etti; 20%.

Aynı zamanda, uzak olmayan işlerin (ofis alanı gerektiren işler) ilanları da son 15 ayda %22 düştü.

Ofis Yatırımı mı? Çok değil

Yatırımcılar ofislere para yatırmaktan kaçındı.

Küresel fon yöneticileri, ticari gayrimenkul 2008-09 küresel mali krizinin derinliklerinden bu yana en düşük seviyeye - 16 yılın en yüksek seviyelerine ulaştıktan bir yıldan biraz daha fazla bir süre sonra.

Apollo Global Management'tan Berkshire Hathaway'e kadar olan firmalar, ticari emlak piyasası hakkında ciddi uyarılarda bulundu. Capital Economics'ten emlak ekonomisti Kiran Raichura, ABD ofis sektörünün görünümünü "özellikle kasvetli" olarak nitelendirdi.

Piyasadaki likidite sorunları arttı. İlk çeyrek dolarlık ofis yatırımı satış hacmi 2010'dan bu yana en düşük seviyeye geriledi.

Sorunlu Krediler

Ayrıca Mellott, banka bilançolarındaki 340 milyar dolarlık ofis kredisinin vadesinin önümüzdeki iki yıl içinde dolacağını tahmin ediyor. Bunların yaklaşık 30 milyar doları temerrüde düşebilir dedi.

Mellott, "Bunu sistemik bir sorun olarak görmüyoruz" dedi. "(Ama) bu, sistemdeki bazı sorunları şiddetlendirebilir ve birkaç kurumun daha başarısız olduğunu görebiliriz."

Bununla birlikte, vadesi dolan ve temerrüde düşmeyen ofis kredileri çok daha yüksek yeniden finansman maliyetleriyle karşı karşıya kalacak; bu, CMBS araştırma şirketi Trepp'e göre sadece iki yıl öncesine göre %40-60 daha yüksek.

Firma bazında yapılan bir analiz, çoğu piyasadaki kredilerin büyük çoğunluğunun yeniden finansman sorunu yaşamayacağını gösteriyor. Ancak diğer pazarlar büyük engellerle karşı karşıya: Denver pazarındaki ofis kredilerinin %77'si, Houston pazarındaki %62'si ve 2024'e kadar olgunlaşan Washington DC pazarındaki %36'sı yeniden finansman sorunu yaşayabilir.