Subprime Erimesini Besleyen Yakıt

Düzinelerce ipotek kredisi açıkladı iflas birkaç hafta içinde. Piyasa, büyük bir küresel krizin endişeleriyle dolu. kredi sıkışıklığı, tüm borçlu sınıflarını etkileyebilir. Merkez bankaları korkanlara likidite enjekte etmek için acil durum maddeleri kullanıyor finansal piyasalar. NS Emlak piyasalar, yılların rekor seviyelerinden sonra düştü. haciz oranlar çift yıldan yıla 2006'nın ikinci yarısında ve 2007'de.

Raporlar kulağa korkutucu geliyor, ancak tüm bunlar ne anlama geliyor?

Şu anda diz boyu Finansal Kriz Bu, ABD konut piyasasına odaklanıyor, burada donmuş konutlardan kaynaklanan serpinti yüksek faizli ipotek kredisi piyasa çevreye yayılıyor kredi piyasalarıyanı sıra yurtiçi ve global borsalar. Piyasaların nasıl bu kadar düştüğünü ve ileride neler olabileceğini öğrenmek için okumaya devam edin.

Krize Giden Yol

Bu, direksiyon başında uyuya kalan bir grup mu yoksa bir şirket mi? Bu, çok az gözetimin, çok fazla açgözlülüğün veya sadece yeterli anlayışın olmamasının bir sonucu mu? Çoğu zaman olduğu gibi, finansal piyasalar ters gittiğinde, cevap muhtemelen "yukarıdakilerin hepsi" olacaktır.

Unutma, bugün izlediğimiz piyasa, altı yıl önceki piyasanın bir yan ürünüdür. Eylül'den sonra küresel terör saldırıları korkusunun yaşandığı 2001'in sonlarına geri dönün. 11, teknolojinin neden olduğu durgunluktan yeni çıkmaya başlayan, zaten mücadele eden bir ekonomiyi sarstı. kabarcık 1990'ların sonlarından.

Buna karşılık, 2001 yılında, Federal Rezerv oranları önemli ölçüde düşürmeye başladı ve beslenen fon oranı 2003'te %1'e ulaştı, bu da merkez bankacılığı dilinde esasen sıfır. Düşük bir hedef federal fonlar oranı genişletmek için para arzı ve harcamaları ve yatırımları teşvik etmesi gereken borçlanmayı teşvik edin. Harcamanın "vatansever" olduğu fikri geniş çapta yayıldı ve Beyaz Saray'dan yerel veli-öğretmen derneğine kadar herkes bizi satın almaya, satın almaya, satın almaya teşvik etti.

İşe yaradı ve ekonomi 2002'de istikrarlı bir şekilde genişlemeye başladı.

Gayrimenkul Cazip Görünmeye Başladı

daha düşük faiz oranları 2002'den itibaren, satılan evlerin sayısı ve sattıkları fiyatların çarpıcı biçimde artmasıyla emlak piyasası çılgına dönmeye başladı. O zaman, 30 yıllık oran sabit faizli ipotek neredeyse 40 yıl içinde görülen en düşük seviyelerdeydi ve insanlar mevcut olan en ucuz öz kaynak kaynağına erişim elde etmek için eşsiz bir fırsat gördüler.

Yatırım Bankaları ve Varlığa Dayalı Menkul Kıymet

Konut piyasasına sadece iyi bir el dağıtılmış olsaydı - örneğin, düşük faiz oranları ve artan talep ile - herhangi bir sorun oldukça kontrol altına alınmış olurdu. Ne yazık ki, yeni finansal ürünler üzerinde döndürülmesi sayesinde harika bir el dağıtıldı. Wall Street. Bu yeni ürünler çok geniş bir alana yayıldı ve emeklilik fonları, hedge fonları ve uluslararası hükümetler.

Ve şimdi öğrendiğimiz gibi, bu ürünlerin çoğu kesinlikle hiçbir değere sahip olmadı.

Basit Bir Fikir Büyük Sorunlara Yol Açar

NS varlık destekli güvenlik (ABS) on yıllardır piyasada ve özünde basit bir yatırım ilkesi yatıyor: Öngörülebilir ve benzer özelliklere sahip bir grup varlık alın. nakit akışları (bir bireyin ev ipoteği gibi), bunları tüm bireysel ödemeleri (ipotek ödemeleri) toplayan tek bir yönetilen pakette toplayın ve parayı yatırımcılara bir ödeme yapmak için kullanın. kupon yönetilen pakette. Bu, temel alınan gayrimenkulün aşağıdaki gibi davrandığı varlığa dayalı bir güvenlik yaratır. teminat.

Bir başka büyük artı da buydu kredi notu Moody's gibi ajanslar ve Standart ve Yoksullar Bu menkul kıymetlerin çoğuna 'AAA' veya 'A+' onay damgasını koyarak, bir yatırım olarak göreceli güvenliklerini işaret ederdi.

Yatırımcının avantajı, tek bir kupon ödemesi olarak gelen, çeşitlendirilmiş bir sabit getirili varlık portföyü elde edebilmeleridir.

NS Hükümet Ulusal İpotek Derneği (Ginnie Mae) olmuştu paketleme ve satış menkul kıymetleştirilmiş yıllardır ABS'ler olarak ipotekler; 'AAA' notları her zaman Ginnie Mae'nin hükümet desteğinin sağladığı garantiye sahipti. Yatırımcılar Hazine tahvillerinden daha yüksek getiri elde etti ve Ginnie Mae fonu yeni ipotekler sunmak için kullanabildi.

Kenar Boşluklarını Genişletme

Patlayan bir emlak piyasası sayesinde, ABS'nin güncellenmiş bir formu da yaratılıyordu, sadece bu ABS'ler, yüksek faizli ipotek kredileri veya yıldızlardan daha az olan alıcılara verilen kredilerle dolduruluyordu. kredi.

Subprime krediler, çok daha yüksek temerrüt riskleriyle birlikte farklı risk sınıflarına yerleştirildi veya dilimler, her biri kendi ile geldi geri ödeme Takvim. Üst dilimler, yüksek faizli krediler içerseler bile 'AAA' notu alabildiler çünkü bu dilimlere menkul kıymete giren ilk dolar sözü verildi. Daha düşük dilimler, artan artışı telafi etmek için daha yüksek kupon oranları taşıdı. varsayılan risk. En altta, "özsermaye" dilimi oldukça spekülatif bir yatırımdı, çünkü nakit akışları esasen silinebilirdi. varsayılan oran ABS'nin tamamında düşük bir seviyenin üzerine çıktı - %5 ila %7 aralığında.

Hatta birdenbire subprime ipotek kredisi verenler riskli borçlarını satmak için bir yolu vardı ve bu da bu borcu daha agresif bir şekilde pazarlamalarını sağladı. Wall Street, onların yüksek faizli kredilerini almak, diğer kredilerle (bazıları kaliteli, bazıları değil) paketleyip yatırımcılara satmak için oradaydı. Ayrıca, bu birleştirilmiş menkul kıymetlerin yaklaşık %80'i sihirli bir şekilde yatırım notu ('A' dereceli veya daha yüksek), ABS'leri derecelendirme çalışmaları için kazançlı ücretler alan derecelendirme kuruluşları sayesinde.

Bu faaliyetin bir sonucu olarak, çok karlı hale geldi. kaynaklanmak ipotekler - hatta riskli olanlar. Gelir belgesi gibi temel gereksinimler bile çok uzun sürmedi. peşinat ipotek kredisi verenler tarafından gözden kaçırılıyordu; 125% krediden değere ipotekler garanti altına alınıyor ve müstakbel ev sahiplerine veriliyordu. Mantık şudur ki, emlak fiyatları bu kadar hızlı yükselirken (medyan ev fiyatları 2005 yılına kadar yıllık %14'e kadar yükseliyordu), %125 LTV ipoteği olurdu. suyun üstünde iki yıldan az bir sürede.

Kaldıraç Karesi

Güçlendirme döngüsü çok hızlı dönmeye başlamıştı, ancak Wall Street ile, Ana cadde ve aradaki herkes, yolculuktan kâr elde ederken, frene kim basacaktı?

Rekor düşük faiz oranları, emlak fiyatlarını Amerika Birleşik Devletleri'nin çoğunda rekor seviyelere çıkarmak için sürekli gevşeyen borç verme standartlarıyla birleşmişti. Mevcut ev sahipleri yeniden finansman rekor sayılarda, bir eve harcanan birkaç yüz dolar ile elde edilebilecek yakın zamanda kazanılmış öz sermayeden faydalanmak değerlendirme.

Bu arada piyasadaki likidite sayesinde, Yatırım bankaları ve diğer büyük yatırımcılar giderek daha fazla borçlanabildiler (artan Kaldıraç) ek oluşturmak için yatırım ürünleri, titrek subprime varlıkları dahil.

Teminatlı Borç Mücadeleye Katılıyor

Daha fazla borç alma yeteneği, bankaları ve diğer büyük yatırımcıları yaratmaya teşvik etti. teminatlı borç yükümlülükleri (CDO), esasen öz sermayeyi ve "asma kat" (orta-düşük dereceli) MBS'lerden dilimler ve bunları yeniden paketledi, bu sefer ara kat CDO'larına.

Aynı "damla aşağı" ödeme planını kullanarak, asma kat CDO'larının çoğu bir 'AAA' kredi notu alabilir ve bunu hedge fonlarının, emeklilik fonlarının eline geçirebilir. ticari bankalar ve diğeri kurumsal yatırımcılar.

Konut ipoteğine dayalı menkul kıymetler (RMBS) ve CDO'lar, borç alan ile asıl borç veren arasındaki iletişim hatlarını etkin bir şekilde ortadan kaldırıyordu. Aniden, büyük yatırımcılar teminatı kontrol etti; sonuç olarak, geç ipotek ödemeleri konusundaki müzakereler, kayıplarını azaltmak isteyen bir yatırımcının "doğrudan haciz" modeli için atlandı.

Bununla birlikte, bu faktörler, aşağıdaki durumlarda mevcut krize neden olmazdı:

1. Emlak piyasası hareketlenmeye devam etti. Boom.
2. Ev sahipleri aslında ipoteklerini ödemek.

Ancak, bu gerçekleşmediği için, bu faktörler yalnızca daha sonra hacizlerin sayısını artırmaya yardımcı oldu.

Teaser Oranları ve ARM

Yatırımcılara kapılarını açan yüksek faizli kredilerde riskin çoğunu ihraç eden ipotek kredisi veren kuruluşlar, kendi kredileri ile kredi oluşturmak için ilginç stratejiler bulmakta özgürdüler. Özgür bırakılmış Başkent. Kullanarak teaser oranları (bir ipoteğin ilk veya iki yılı için geçerli olacak özel düşük oranlar) ayarlanabilir oranlı ipotekler (ARM), borçlular, ödemelerin üç, beş veya yedi yıl içinde fırlayacağı, başlangıçta uygun fiyatlı bir ipoteğe ikna edilebilir.

Emlak piyasası 2005 ve 2006'da zirveye çıkarken, teaser oranları, ARM'ler ve "sadece ilgi alanı" Kredi (ilk birkaç yıl için hiçbir temel ödemenin yapılmadığı yerlerde) giderek ev sahiplerine itildi. Bu krediler daha yaygın hale geldikçe, daha az borçlu koşulları sorguladı ve bunun yerine kredi alabilme ihtimaliyle cezbedildi. birkaç yıl içinde yeniden finanse etme (argümanın belirttiğine göre büyük bir kârla), ne olursa olsun telafi ödemelerini yapmalarını sağlamak gerekli. Bununla birlikte, yükselen konut piyasasında borçluların hesaba katmadığı şey, ev değerindeki herhangi bir düşüşün borçluyu savunulamaz bir balon ödeme ve çok daha yüksek bir ipotek ödemesi.

Gayrimenkul kadar eve yakın bir pazar, herkese ateş ederken görmezden gelmek imkansız hale geliyor. silindirler. Beş yıl boyunca, birçok bölgede ev fiyatları kelimenin tam anlamıyla iki katına çıktı ve hemen hemen herkes bir ev satın almamış veya yeniden finanse etmemiş, bu konuda para kazanma yarışında kendilerini geride görmemiş Pazar. İpotek kredisi verenler bunu biliyordu ve her zamankinden daha agresif bir şekilde zorladı. Yeni evler yeterince hızlı inşa edilemedi ve ev inşaatçılarının stokları yükseldi.

CDO piyasası (esas olarak yüksek faizli borçla güvence altına alınmıştır), yalnızca 2006 yılında ihraçta 600 milyar doları aştı - sadece on yıl önce ihraç edilen miktarın 10 katından fazla. Her ne kadar bu menkul kıymetler likit olmayan, hevesle alındı ikincil piyasalar, bu onları mutlu bir şekilde büyük bir yere park etti kurumsal fonlar piyasayı aşan faiz oranlarında.

Çatlaklar Görünmeye Başlıyor

Ancak 2006 yılının ortalarında çatlaklar oluşmaya başladı. Yeni ev satışları durdu ve ortalama satış fiyatları tırmanışlarını durdurdu. Faiz oranları -tarihsel olarak hala düşük olsa da- yükselişteydi ve enflasyon korkuları onları daha da yükseltmekle tehdit ediyordu. Sigortalanması kolay ipoteklerin ve yeniden finansmanların tümü zaten yapılmıştı ve 12 ila 24 ay önce yazılan titrek ARM'lerin ilki sıfırlanmaya başlamıştı.

Varsayılan oranları keskin bir şekilde yükselmeye başladı. Birdenbire CDO, getiri arayışında olan yatırımcılara pek çekici görünmedi. Sonuçta, CDO'ların çoğu o kadar çok kez yeniden paketlenmişti ki, içlerinde gerçekte ne kadar subprime maruziyet olduğunu söylemek zordu.

Kolay Kredi Sıkıntısı

Sektördeki sorunların haberlerinin gelmesi çok uzun sürmedi. toplantı odası manşet haber tartışmaları.

Çok sayıda ipotek kredisi veren - artık istekli ikincil piyasaları veya yatırım bankaları olmayan, varlıklarını satmak için krediler - ana fon kaynağı haline gelenlerden kesildi ve kapanmaya zorlandı operasyonlar. Sonuç olarak, CDO'lar likit olmayandan pazarlanamaz hale geldi.

Tüm bu finansal belirsizlikler karşısında yatırımcılar çok daha riskten kaçınan, ve baktı gevşemek potansiyel olarak tehlikeli MBS'lerdeki pozisyonlar ve uygun bir ödeme yapmayan herhangi bir sabit gelirli güvenlik risk primi Algılanan risk seviyesi için. Yatırımcılar, subprime risklerinin alınmaya değer olmadığı yönünde oylarını topluca veriyorlardı.

Bunun ortasında kaliteye uçuş, üç ay Hazine bonoları yeni "olmazsa olmaz" sabit gelirli ürün oldu ve verimler birkaç gün içinde %1.5 gibi şok edici bir düşüş yaşadı. Devlet destekli tahvillerin (ve hatta kısa vadeli olanların) satın alınmasından bile daha dikkate değer olan, yayılmış benzer terimler arasında şirket tahvilleri ve yaklaşık 35'ten genişleyen T-faturaları temel noktalar bir haftadan kısa bir sürede 120 baz puanın üzerine çıktı.

Bu değişiklikler, eğitimsiz bir göze çok az veya zararsız gelebilir, ancak modern sabit gelirli kaldıracın kral olduğu ve ucuz kredinin yalnızca mevcut şakacı olduğu piyasalarda - bu büyüklükte bir hareket, çok hasar. Bu, birkaç kişinin çöküşüyle ​​​​gösterildi. hedge fonları.

Birçok kurumsal fon karşı karşıya kaldı. kenar boşluğu ve nakit toplamak için onları hisse senedi ve tahvil gibi diğer varlıkları satmaya zorlayan sinir bankalarından gelen teminat çağrıları. Artan satış baskısı, dünya çapındaki büyük hisse senedi ortalamaları düştüğü için borsaları etkisi altına aldı. birkaç hafta içinde keskin düşüşler yaşadı, bu da güçlü piyasayı etkili bir şekilde durdurdu. NS Dow Jones Endüstriyel Ortalama Temmuz 2007'de tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştı.

Krizin etkisini durdurmak için ABD, Japonya ve Avrupa merkez bankaları nakit enjeksiyonları yoluyla birkaç yüz milyar dolar, bankalara likidite sorunları konusunda yardımcı oldu ve finansal durumu istikrara kavuşturmaya yardımcı oldu. pazarlar. Federal Rezerv ayrıca indirim penceresi için daha ucuz hale getiren oran finansal Kurumlar Fed'den borç almak, operasyonlarına likidite eklemek ve varlık mücadelesine yardımcı olmak.

Eklenen likidite, piyasayı bir dereceye kadar istikrara kavuşturmaya yardımcı oldu, ancak bu olayların tam etkisi henüz net değil.

Çözüm

Teminatlı borç yükümlülüğü veya herhangi bir mali akrabası hakkında doğası gereği yanlış veya kötü bir şey yoktur. Riski çeşitlendirmenin ve dışa açılmanın doğal ve akıllı bir yoludur. Sermaye piyasaları. Diğer her şey gibi - dotcom kabarcık, Uzun Vadeli Sermaye Yönetiminin çökmesi ve hiperenflasyon 1980'lerin başında - bir strateji veya araç yanlış kullanılırsa veya aşırı pişirilirse, arenadan iyi bir silkinme olması gerekir. Açgözlülüğün yeniliğe ilham verebileceği, ancak kontrol edilmezse, sisteme dengeyi geri getirmek için büyük piyasa güçlerinin gerekli olduğu kapitalizmin doğal bir uzantısı olarak adlandırın.

Sıradaki ne?

Peki buradan nereye gidiyoruz? Bu sorunun cevabı, etkinin hem Amerika Birleşik Devletleri'nde hem de dünyada ne kadar geniş kapsamlı olacağını bulmaya odaklanacak. İlgili tüm taraflar için en iyi durum, ABD ekonomisinin iyi gittiği, işsizliğin düşük kaldığı, kişisel gelir enflasyona ayak uydurur ve emlak fiyatları dibe vurur. Yalnızca son kısım gerçekleştiğinde, sürecin toplam etkisini değerlendirebileceğiz. subprime erimesi.

Bu fiyaskodan sonra düzenleyici gözetimin daha da sertleşmesi kaçınılmazdır, muhtemelen kredi kısıtlamalarını sürdürür ve tahvil notları Önümüzdeki birkaç yıl için çok muhafazakar. Alınan dersler bir yana, Wall Street yeni yollar aramaya devam edecek. fiyat riski ve menkul kıymetleri paketler ve geleceği geçmişin değerli filtrelerinden görmek yatırımcının görevi olmaya devam eder.